Bijou Bay Harbor

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 41 folios para 9521 East Bay Harbor Drive, y cada uno de ellos es una vivienda — sin folio de referencia, sin unidad comercial, sin estacionamiento, cabaña ni bodega con escritura independiente.

Las viviendas van de 826 pies cuadrados a 2,089 pies cuadrados, mediana de 1,345, y el edificio se divide en dos mitades claras: un grupo de 26 viviendas de 1,345 pies cuadrados o menos, y 15 por encima de 1,666. Las plantas más comunes son de 1,019 pies cuadrados (siete viviendas), 1,345 (seis), y 980, 985, 1,670 y 2,089 con cinco cada una. La mezcla de recámaras es de 19 de una recámara, 14 de dos recámaras y ocho de tres recámaras.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $564,877 y $1,683,624, mediana de $1,146,350.

¿Por qué todos aquí venden tan rápido?

No sé por qué, y no voy a adivinar. Pero la medición es lo bastante inusual como para ponerla al frente.

El condado registra 27 reventas en esta dirección. El tiempo mediano entre la compra y la reventa es de 0.96 años, unos once meses y medio.

Dos cosas hacen que eso sea interesante en lugar de alarmante.

La primera es que las operaciones rápidas han funcionado abrumadoramente bien. De esas 27 reventas, dos perdieron dinero — 7.4% — con una ganancia mediana de 18.9%. El peor resultado individual en la historia del edificio es una pérdida de 8.4%, y la pérdida mediana es de 5.5%. En la mayoría de los edificios, una tenencia corta es donde se concentran las pérdidas; aquí es donde están las ganancias.

La segunda es el contexto. El edificio cambió de manos en bloque en 2021 — 46 ventas calificadas frente a 41 viviendas, a una mediana de $902,600, o $743 por pie cuadrado. Un edificio que se vende por completo en un solo año y luego registra una rápida rotación de reventas a precios más altos describe un momento específico, no una característica permanente. Que la mediana de 0.96 años sea una característica duradera de esta dirección o un artefacto de 2021 y 2022 no es algo que cuatro años de datos puedan resolver.

Lo que sí establece, para un comprador o un vendedor, es que este edificio se negocia. Catorce ventas calificadas en los últimos cuatro años frente a 41 viviendas equivalen a una vivienda de cada 12 al año, casi el doble de la mediana de una de cada 23 entre los edificios de mi Índice de condominios de Miami. En un edificio de 41 viviendas, es un dato genuinamente útil: tendrá comparables y tendrá una salida realista.

El historial de precios

Mire la columna del precio mediano y luego la del precio por pie, porque la brecha entre ambas es justo el punto. El precio mediano cae 33% de 2024 a 2025 y luego casi se triplica en 2026. El precio mediano por pie cuadrado pasa de $873 a $860 y a $1,063. La columna de precio mide qué viviendas se vendieron — la vivienda mediana era de 1,328 pies cuadrados en 2024, 906 en 2025 y 2,089 en 2026 — y casi nada más.

No se publica ningún cambio a cuatro años y el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index: 2026 ha registrado una venta calificada frente a las cinco que exijo en cada extremo.

En las catorce ventas, el edificio alcanzó una mediana de $863 por pie cuadrado, en una banda de $815 a $1,063, a un precio mediano de $832,500. Esa banda es inusualmente estrecha — un factor de 1.3 — en un edificio cuyas viviendas varían 153% en tamaño, lo que sugiere que el precio por pie se traslada razonablemente bien entre plantas aquí.

El récord es $2,300,000, pagado el 22 de junio de 2022 por una vivienda de 2,082 pies cuadrados a $1,105 por pie cuadrado, que también es el precio por pie más alto del edificio. La única venta de 2026, a $1,063 por pie cuadrado, es la segunda más alta y la señal reciente más fuerte con que cuenta el edificio.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere poder volver a salir. Una vivienda de cada 12 al año en un edificio de 41 viviendas es casi el doble de la mediana del Miami Condo Index de una de cada 23, y el registro de reventas muestra dos de 27 reventas por debajo del precio de compra, con un peor caso de 8.4%.

Le conviene a un comprador del extremo más pequeño que quiere Bay Harbor Islands sin los precios de Bay Harbor Islands: diecinueve de las 41 viviendas son de una recámara, y la banda de cuatro años empieza en $815 por pie cuadrado.

Le conviene mal a quien quiera un edificio estable y de residentes de larga data. La reventa típica aquí ocurrió dentro del año posterior a la compra, lo cual es un perfil de vecinos distinto al de un edificio donde la gente se queda una década, y vale la pena saberlo antes de comprar.

Le conviene mal a un comprador que dependa del precio mediano. Como muestra la tabla de arriba, oscila por un factor de tres con muestras de una a seis ventas.

Si está vendiendo aquí, dos cosas juegan a su favor y debe usar ambas. La primera es la liquidez: este edificio se negocia casi el doble de veces que la mediana del Miami Condo Index, de modo que un comprador que se retira se reemplaza con mayor facilidad. La segunda es la evidencia reciente: la única venta de 2026 alcanzó $1,063 por pie cuadrado frente a una mediana de cuatro años de $863, y la banda por pie aquí es lo bastante estrecha como para ser un comparable justo incluso para una vivienda de otro tamaño. En lo que no debe apoyarse es en el precio mediano, que fue de $777,500 en 2025 y de $2,220,000 en 2026 por razones que nada tienen que ver con el mercado.

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