Condominios de Lujo en Miami · South Beach · Il Villaggio
La regla habitual del precio por pie cuadrado aquí se invierte.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 18 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Según las ventas registradas en 2026, este edificio se ubica en $1,517 por pie cuadrado, más caro que 99 de los otros 116 edificios del Miami Condo Index. Las cifras son ventas cerradas de Miami-Dade County Property Appraiser, no precios de lista. Pase el cursor o toque un color para ver la división.
Puntos Clave
- Il Villaggio registró 3 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — a una mediana de $2,850,000, o $1,711 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 24 de abril de 2026. ¿Es propietario en Il Villaggio? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- La regla habitual del precio por pie cuadrado aquí se invierte — las viviendas más grandes cuestan más por pie, no menos. En las ventas desde 2021, las de una recámara se cerraron a una mediana de $737 por pie cuadrado, las de dos recámaras a $1,550 y las de tres recámaras a $1,778 — las de tres recámaras equivalen a 2.4 veces las de una recámara por pie.
- Dos viviendas con cuatro días de diferencia, 5.8% de diferencia en tamaño, 76.4% de diferencia por pie cuadrado — la unidad 811 se vendió el 27 de octubre de 2023 a $821 por pie cuadrado; la unidad 810 se vendió el 31 de octubre de 2023 a $1,448. Una es de una recámara y la otra de dos recámaras. Esa es toda la lección de este edificio en una sola semana.
- Catorce ventas calificadas en cuatro años, y ningún cambio a cuatro años publicado — aproximadamente una vivienda de cada 34 al año, frente a una mediana de una de cada 24 en los edificios de mi Miami Condo Index. Tanto 2024 como 2026 registraron tres ventas o menos.
- Las variaciones de precio de un año a otro son mezcla de unidades, no mercado — el $/pie² mediano marca $1,448, $1,855, $1,875, $1,517 a lo largo de los cuatro años. Tres de las cinco ventas de 2023 fueron de una recámara; las tres de 2024 fueron de dos recámaras. El edificio no se movió 28% en un año — se movió la muestra.
- La mayoría de los propietarios aquí han visto el registro correr a su favor: 151 viviendas cambiaron de manos en la venta inicial de 1998–2000, a una mediana de $571,800 en 1998. De las 252 reventas registradas desde entonces (se excluyen tres cadenas rotas por una ejecución hipotecaria), 15 perdieron dinero, 6.0%, con una ganancia mediana de 43.1% en 3.7 años de tenencia.
- La venta récord es una residencia combinada, y el condado lo dice — $8,750,000 el 14 de marzo de 2019 por las unidades 1104 y 1105 bajo una sola unidad de título — 3,970 pies cuadrados a $2,204 por pie cuadrado.
Il Villaggio, en cifras
Desarrollador: Worldinvest Developers · Arquitecto: Fullerton Diaz Revuelta, Inc. · Desde $1.9 millones. Fuente: el registro del edificio en este sitio.
1455 Ocean Drive, Miami Beach, Florida 33139 | Vecindario: South Beach
Qué hay realmente en el edificio
El condado devuelve 121 folios para 1455 Ocean Drive. 120 de ellos son viviendas; el restante es un folio de referencia que no incluye ninguna vivienda. No hay estacionamientos, cabañas ni bodegas registrados por separado en esta dirección, y no hay folio comercial.
Lo que sí tiene el edificio es variedad. Las viviendas van de 1,210 pies cuadrados a 5,640 pies cuadrados, mediana de 1,740 — la más grande es más de cuatro veces y media la más pequeña. La mezcla es de 22 de una recámara, 51 de dos recámaras, 42 de tres recámaras, cuatro de cuatro recámaras y una sola de cinco recámaras. Ningún plano domina: los tres más comunes miden 1,370, 1,450 y 1,550 pies cuadrados, con once viviendas cada uno.
Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $656,731 y $7,534,557, mediana de $2,403,513 — un rango de 11.5 veces. Parte de eso es simplemente el rango de tamaños. Pero no todo, y la parte que no lo es resulta lo más útil de esta página.
¿Por qué la vivienda más pequeña aquí es también la más barata por pie cuadrado?
En la mayoría de los edificios, el precio por pie cuadrado baja a medida que las viviendas crecen. Quien compra una vivienda grande paga por más pasillo y más recámara y menos de la parte cara, así que la cifra por pie tiende a bajar conforme sube la planta. Lo reviso en cada edificio que mido, y casi siempre se cumple.
En 1455 Ocean Drive ocurre con firmeza lo contrario. Tome todas las ventas calificadas desde 2021 y ordénelas por número de recámaras:
| Viviendas | Ventas calificadas desde 2021 | Tamaño mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| Una recámara | 11 | 1,370 pies² | $737 |
| Dos recámaras | 17 | 1,550 pies² | $1,550 |
| Tres recámaras | 9 | 2,250 pies² | $1,778 |
Las de tres recámaras se cierran a 2.4 veces lo que se cierran las de una recámara, por pie cuadrado. Las de dos recámaras, a 2.1 veces. No es una diferencia de redondeo ni una oscilación por muestra pequeña — son 37 ventas, es monótona, y los avalúos del propio condado coinciden con ella de forma independiente: para 2026 las de una recámara están avaluadas a una mediana de $707 por pie cuadrado frente a $1,371 para las de dos recámaras y $1,379 para las de tres recámaras.
La demostración más clara está a cuatro días de distancia, en el otoño de 2023. La unidad 811, una de una recámara de 1,370 pies cuadrados, se vendió el 27 de octubre de 2023 en $1,125,000 — $821 por pie cuadrado. La unidad 810, una de dos recámaras de 1,450 pies cuadrados, se vendió el 31 de octubre de 2023 en $2,100,000 — $1,448 por pie cuadrado. Números consecutivos en la propia secuencia del edificio, con 5.8% de diferencia en superficie, a cuatro días de distancia en el mismo mercado, y 76.4% de diferencia por pie cuadrado. Ningún mercado se movió en esos cuatro días. Lo que difiere es la segunda recámara, la vista que la acompaña, y todo lo demás que son esas dos viviendas y que el padrón fiscal no registra.
No voy a decirle por qué la brecha es tan grande — el condado registra transacciones, no razones. Lo que sí le diré es la consecuencia operativa, porque aquí es inusualmente marcada. Un precio por pie cuadrado citado para “Il Villaggio” casi no significa nada. La mediana del edificio a cuatro años es $1,631, y aquí no hay ninguna vivienda para la que sea un punto de partida razonable: las de una recámara se negocian a la mitad de esa cifra y las mejores de tres recámaras muy por encima. Pregunte cuál fue la comparable — cuántas recámaras, qué línea — antes de dejar que alguien use una.
El historial de precios
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,850,000 | $1,448 |
| 2024 | 3 | $2,875,000 | $1,855 |
| 2025 | 4 | $3,550,000 | $1,875 |
| 2026 a la fecha | 2 | $3,212,500 | $1,517 |
Leída al pie de la letra, esa tabla dice que el edificio subió 28% en 2024 y cayó 19% en 2026. No dice nada de eso, y prefiero mostrarle por qué en lugar de publicarla como tendencia.
Tres de las cinco ventas de 2023 fueron de una recámara. Las tres ventas de 2024 fueron de dos recámaras. Dado lo que estableció la sección anterior — que una de dos recámaras aquí se cierra a aproximadamente el doble que una de una recámara por pie — todo el salto de 2023 a 2024 se explica por cuáles viviendas cambiaron de manos. El mismo mecanismo funciona a la inversa hacia 2026, donde una de las dos ventas fue de una recámara.
Catorce ventas calificadas en cuatro años no bastan para fijar el precio de un edificio de 120 viviendas, y este lleva un guion en lugar de un porcentaje en mi Miami Condo Index: solo publico un cambio a cuatro años cuando tanto 2023 como 2026 se apoyan en al menos cinco ventas calificadas, y 2026 tiene dos.
Lo que el registro puede sustentar es un nivel y una banda. En las catorce ventas el edificio se cerró a una mediana de $1,631 por pie cuadrado, en un rango de $821 a $2,163, a un precio mediano de $2,862,500. El máximo de los cuatro años es $6,100,000, pagado el 21 de agosto de 2024 por una de dos recámaras de 2,820 pies cuadrados a $2,163 por pie cuadrado. El máximo histórico del edificio es $8,750,000, el 14 de marzo de 2019 — y merece una nota, porque es una residencia combinada: el condado registra las unidades 1104 y 1105 bajo una sola unidad de título, 3,970 pies cuadrados en conjunto, $2,204 por pie cuadrado. Es una vivienda genuina y un precio genuino, pero son dos departamentos.
La liquidez es baja. Catorce ventas frente a 120 viviendas es aproximadamente una vivienda de cada 34 al año, mientras que la mediana de los edificios de mi Miami Condo Index es una de cada 24.
La trayectoria larga es la parte que querría que un propietario viera. 151 viviendas cambiaron de manos en la venta inicial de 1998–2000, con medianas de $571,800 en 1998, $800,000 en 1999 y $950,000 en 2000. De las 252 reventas que el condado ha registrado desde entonces (se excluyen tres cadenas rotas por una ejecución hipotecaria), 15 perdieron dinero: 6.0%, con una ganancia mediana de 43.1% en un periodo de tenencia de 3.7 años. Proviene de un cuarto de siglo de transacciones y no de un puñado.
A quién le conviene este edificio, y a quién no
Le conviene a un comprador que quiere una vivienda de dos o tres recámaras en Ocean Drive y entiende que está comprando en la mitad cara del edificio. Ahí está el volumen — 93 de las 120 viviendas son de dos o tres recámaras — y ahí es donde el precio por pie, los avalúos y el registro de reventas apuntan en la misma dirección.
Le conviene, de una manera muy distinta, a un comprador que mira las de una recámara. Existen veintidós y se negocian a menos de la mitad del precio por pie de todo lo que está por encima. Si eso es una oportunidad o una advertencia no lo puede resolver el registro del condado: puede ser la exposición, puede ser la distribución, puede ser lo que vale una recámara en este tramo. Pero es un descuento grande, persistente y medible dentro de una sola dirección, y vale la pena entenderlo antes de comprar de cualquiera de los dos lados.
Le conviene mal a cualquiera que necesite rapidez. Una vivienda de cada 34 al año significa que las comparables son escasas y a menudo tienen un año o más de antigüedad, y un vendedor debe planear tiempo en el mercado en lugar de un precio de cierre rápido.
Si está vendiendo aquí, lo más valioso de esta página es el argumento de la mezcla. Si su vivienda es de dos o tres recámaras y el agente de un comprador le cita la mediana de 2023 del edificio de $1,448 por pie cuadrado, esa cifra la fijaron las de una recámara y no es su comparable. Insista en evidencia con el mismo número de recámaras — y si la única venta reciente que coincide con su vivienda tiene dieciocho meses, dígalo claramente en lugar de dejar que un número obsoleto negocie por usted.
Il Villaggio en South Beach — Preguntas Frecuentes
¿Por cuánto se han vendido las viviendas de Il Villaggio en los últimos 12 meses?
Se registraron 3 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, a una mediana de $2,850,000 ($1,711 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 24 de abril de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si es propietario en Il Villaggio y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Qué tan grandes son las viviendas de Il Villaggio?
Van de 1,210 pies cuadrados a 5,640 pies cuadrados, con una mediana de 1,740. La mezcla es de 22 de una recámara, 51 de dos recámaras, 42 de tres recámaras, cuatro de cuatro recámaras y una de cinco recámaras. Ningún plano domina — los tres más comunes miden 1,370, 1,450 y 1,550 pies cuadrados, con once viviendas cada uno.
¿Cuánto cuesta una vivienda en Il Villaggio?
En las catorce ventas calificadas de los cuatro años a agosto de 2026, el edificio se cerró a una mediana de $1,631 por pie cuadrado, en una banda de $821 a $2,163, a un precio mediano de $2,862,500. Pero esa banda está dominada por el número de recámaras, así que la cifra de todo el edificio es una mala guía para cualquier vivienda en particular.
¿Por qué las viviendas más grandes cuestan más por pie cuadrado aquí?
No puedo decirle por qué — el condado registra transacciones, no razones — pero el patrón es claro y está confirmado de dos maneras independientes. En las ventas desde 2021, las de una recámara se cerraron a una mediana de $737 por pie cuadrado, las de dos recámaras a $1,550 y las de tres recámaras a $1,778. Los avalúos de 2026 del propio condado muestran la misma forma: $707 por pie cuadrado para las de una recámara frente a aproximadamente $1,375 para las de dos y tres recámaras.
¿Han subido los precios en Il Villaggio?
El registro no lo responde. Ha habido catorce ventas calificadas en cuatro años, con tres o menos tanto en 2024 como en 2026, por lo que no se publica ningún cambio a cuatro años y el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index. El aparente salto de 28% entre 2023 y 2024 es un efecto de mezcla: tres de las cinco ventas de 2023 fueron de una recámara y las tres de 2024 fueron de dos recámaras.
¿Cuál es el precio más alto que se ha pagado en Il Villaggio?
$8,750,000, el 14 de marzo de 2019 — pero esa escritura cubre una residencia combinada, las unidades 1104 y 1105 bajo una sola unidad de título, 3,970 pies cuadrados a $2,204 por pie cuadrado. El precio más alto de los últimos cuatro años es $6,100,000, pagado el 21 de agosto de 2024 por una de dos recámaras de 2,820 pies cuadrados a $2,163 por pie cuadrado.
¿Con qué frecuencia cambian de manos las viviendas de Il Villaggio?
El condado registra 14 ventas calificadas en los cuatro años a agosto de 2026 frente a 120 viviendas — aproximadamente una vivienda de cada 34 al año, frente a una mediana de una de cada 24 en los edificios de mi Miami Condo Index.
¿Qué muestra el registro de ventas sobre los resultados de los propietarios de Il Villaggio?
151 viviendas se vendieron en la venta inicial de 1998–2000 a una mediana de $571,800 en 1998. De las 252 reventas registradas desde entonces (se excluyen tres cadenas rotas por una ejecución hipotecaria), 15 perdieron dinero, 6.0%, con una ganancia mediana de 43.1% en un periodo de tenencia mediano de 3.7 años. Eso es el pasado registrado, no un pronóstico.
Sources and further reading
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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