Aventura Marina

Dos Condominios, Un Nombre, 376 Viviendas

El registro de Miami-Dade County Property Appraiser para esta dirección no describe un solo edificio. Describe dos, registrados por separado, y el nombre comercial abarca ambos.

3340 NE 190th Street es Aventura Marina Condo Number One — 126 viviendas. 3330 NE 190th Street es Aventura Marina Condo Number Two — 250 viviendas. Quiero exponer la numeración con claridad porque es contraintuitiva y es lo que con más probabilidad se reporta mal: el número de calle más bajo corresponde a la segunda declaración, y es la más grande y ligeramente más nueva de las dos.

Todos los folios que consulté para ambas direcciones están clasificados como condominio residencial. No hay folios comerciales ni folios de estacionamiento, cabaña o bodega escriturados por separado en ninguna de las dos declaraciones, así que en esta página, de forma inusual, el número de folios y el número de viviendas es el mismo. Eso no es cierto en la mayoría de los edificios y vale la pena decir dónde se cumple.

La Torre Uno va de 1,370 a 2,497 pies cuadrados con una mediana de 1,670. La Torre Dos va de 1,669 a 3,301 pies cuadrados con una mediana de 1,849. Observe que la vivienda más pequeña de la Torre Dos (1,669 pies cuadrados) es casi exactamente la mediana de la Torre Uno (1,670). El campo de recámaras está bien poblado aquí, lo cual no puedo decir de todos los edificios de este sitio: entre las 376 viviendas el rol registra 263 residencias de dos recámaras y 110 de tres recámaras, con solo 3 viviendas donde el campo está en blanco. Donde ese campo no es confiable lo digo y no publico nada; aquí es confiable, así que aquí está.

Los valores catastrales de 2026 van de $202,917 a $876,997 en la Torre Uno, mediana de $424,166, y de $359,304 a $1,311,925 en la Torre Dos, mediana de $568,910. El rol registra años de construcción de 2005 y 2006 en la Torre Uno y de 2006 y 2007 en la Torre Dos. La cantidad de pisos, el arquitecto y el detalle de amenidades no están en el padrón fiscal y no los estoy completando de memoria.

El registro de ventas, torre por torre

Torre Uno — 3340 NE 190th Street, 126 viviendas

Torre Dos — 3330 NE 190th Street, 250 viviendas

Mi lectura honesta es que ninguna de estas tablas respalda una tendencia, y prefiero decirlo a trazar una. La Torre Uno registró 16 ventas calificadas en cuatro años — entre 2 y 6 al año. A ese volumen una sola vivienda grande o pequeña cambia la mediana por completo, y la caída de 15.7% en el precio mediano por pie cuadrado de 2023 a 2025 se apoya en cuatro ventas en el último año. La dirección bien puede ser real; la magnitud no es algo que estas cifras puedan establecer.

La Torre Dos está mejor documentada, con 32 ventas calificadas y una línea por pie mucho más estable — $408, $430, $399, $469 — pero sus cifras de 2024 y 2026 se apoyan en 5 y 2 ventas respectivamente. Las dos filas de 2026 son dos ventas en un año incompleto. Están en la página porque omitir un año es peor que publicarlo con sus límites adjuntos, no porque signifiquen mucho por sí solas.

La mayor transacción calificada registrada en la Torre Uno es de $1,070,000, cerrada el 31 de mayo de 2023 en una vivienda de 2,497 pies cuadrados — el plano de piso más grande de esa declaración — lo que equivale a $429 por pie cuadrado. En la Torre Dos es de $1,600,000, cerrada el 7 de abril de 2022 en una vivienda de 2,988 pies cuadrados, o $535 por pie cuadrado. Verifiqué ambas contra los campos de instrumento y descripción del propio condado antes de publicarlas: cada una es una escritura de garantía (warranty deed) que afecta a un solo folio, no una escritura de cesión (quit-claim) ni una transferencia de varias unidades valuada contra el área de una sola unidad.

¿Por qué la Torre Dos es 38.5% más cara si solo es 10.7% más grande?

Si se agrupan los cuatro años, las dos torres se separan con claridad. La venta calificada mediana de la Torre Uno de 2023 a la fecha es de $590,000 en 16 ventas. La de la Torre Dos es de $817,000 en 32. Esa es una brecha de 38.5% , y es el número con el que se iría un comprador que compare las dos torres solo por precio.

También es el número equivocado. En las mismas ventas agrupadas, la mediana de la Torre Uno es de $362 por pie cuadrado y la de la Torre Dos es de $407 — una brecha de 12.4%, menos de un tercio de la cifra de los titulares. El resto es plano de piso: la vivienda mediana de la Torre Dos es de 1,849 pies cuadrados frente a 1,670 de la Torre Uno, 10.7% más grande, y su vivienda más pequeña (1,669) tiene casi el tamaño de la mediana de la Torre Uno (1,670). En la Torre Dos no está pagando principalmente más por lo mismo. Está comprando principalmente más de ello.

Esta es una ilustración clara de la regla que aplico en todas las páginas de edificios de este sitio: el precio de venta mediano es una afirmación sobre qué planos de piso cambiaron de manos, y el precio mediano por pie cuadrado es una afirmación sobre el valor. Cuando ambos discrepan, la discrepancia es el hallazgo, y la línea por pie es la base para fijar el precio.

Lo que la línea por pie no hace es cerrar la brecha por completo. Una prima de 12.4% es dinero real, y no puedo decirle con el padrón fiscal qué la explica — la vista, el piso, la exposición, el nivel de acabados y el estado de la asociación no son campos del registro del condado. Esa pregunta tiene respuesta, pero no desde esta página.

A quién le conviene mejor Aventura Marina

Esta dirección le conviene a un comprador que quiere una vivienda establecida frente al agua en Aventura, con un conjunto genuino de comparables y una dispersión documentada de tamaños para fijar el precio. Entre las dos torres hay 48 ventas calificadas en cuatro años, y los datos de recámaras son confiables aquí, de modo que una de dos recámaras en la Torre Uno puede compararse con una de dos recámaras en la Torre Dos sin adivinar qué es cada una.

No le conviene a un comprador que necesita fijar el precio de una sola torre con su propio registro reciente y nada más. La Torre Uno en particular no tiene el volumen — cuatro ventas en 2025, dos hasta ahora en 2026 — y quien le cite una tendencia por pie confiable solo para la Torre Uno trabaja con una muestra que no puede sostenerla. Lea las dos torres juntas y luego ajuste por la diferencia de tamaño documentada arriba.

La rotación es el titular silencioso. Con una vivienda de cada 32 al año en la Torre Uno y una de cada 31 en la Torre Dos, no son edificios de movimiento rápido; aproximadamente tres por ciento de cada torre cambia de manos en un año. Si la flexibilidad de reventa en un horizonte corto le importa, esa cifra debería pesar más en su decisión que cualquiera de las medianas anteriores.

Para un vendedor: fije el precio según la línea por pie y según ambas torres, no según la mediana anual escasa de su propia torre — y sepa en qué declaración está realmente antes de comercializarla. Si está en 3330, está en la Torre Dos, sin importar lo que sugiera el número de calle más bajo.

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