The Meridian

Lo que el condado registra en 2001 Meridian Avenue

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 113 folios en 2001 Meridian Avenue, todos en una sola declaración, THE MERIDIAN CONDO. 111 son viviendas vendibles; los otros dos son un folio de referencia y una unidad de oficina comercial. Las participaciones de elementos comunes de la declaración cierran en 100.9756% — ligeramente por encima, lo cual es un error en el rol y no una laguna, ya que un folio faltante solo puede hacer que una declaración cierre por debajo.

Las 111 viviendas están clasificadas como RESIDENTIAL — TOTAL VALUE : CONDOMINIUM — RESIDENTIAL. Van de 802 a 2,378 pies cuadrados con una mediana de 966, y no hay ni un estudio entre ellas: 71 de una recámara y 40 de dos recámaras. La planta dominante es de 966 pies cuadrados, repetida 36 veces, seguida por la de 1,450 pies cuadrados con doce.

Para 2026 el condado avalúa las viviendas en $63,139,939, una mediana de $474,047 dentro de un rango de $107,089 a $1,311,000.

Hay algo que he dejado fuera deliberadamente: un año de construcción o conversión. Varios edificios de lofts de South Beach fueron demolidos y reconstruidos detrás de fachadas conservadas, y el rol del condado puede llevar el año de la estructura original en una parcela redesarrollada. Una diferencia de años es una pregunta, no un hallazgo, y no voy a publicar una que no pueda respaldar con una fuente.

Por qué la mediana de precio subió mientras el precio por pie bajó

El registro contiene 262 transacciones calificadas. Ciento seis de ellas cerraron en 2005, cuando los departamentos se vendieron por primera vez de forma individual; desde entonces el edificio se ha operado de manera constante, entre tres y dieciocho veces al año, sin ningún año totalmente ausente.

Si lee solo la columna de la mediana de precio, 2026 parece un salto de 46.7% respecto de 2023. Si lee solo la columna por pie, parece una caída de 10.4%. Ambas están correctamente calculadas a partir de las mismas seis transacciones, y la segunda es la que le informa sobre el valor.

La explicación es la mezcla, no el movimiento. Este edificio abarca de 802 a 2,378 pies cuadrados — un factor de tres — así que qué departamentos se venden en un año dado hace oscilar por completo la mediana de precio. En 2026 se vendieron las viviendas más grandes. La mediana de precio subió porque se compraron cosas más grandes, no porque lo mismo se hiciera más caro.

Por eso encabezo con el precio por pie cuadrado. Con 23 ventas en cuatro años no sacaría una dirección firme de ninguna de las dos columnas; lo que las cifras por pie respaldan es un nivel, y ese nivel se ha mantenido entre aproximadamente $660 y $740 en todo el período.

Una venta que no pertenece con las demás

El 13 de mayo de 2026, una vivienda de 2,143 pies cuadrados se vendió por $3,050,000 — y eso equivale a $1,423 por pie cuadrado, frente a una mediana a cuatro años de $677 y un máximo a cuatro años, sin contarla, de aproximadamente $1,020.

Es el precio más alto y la cifra por pie más alta de todo el historial registrado del edificio, y es más del doble de la propia mediana del edificio. La informo y me abstengo de explicarla, porque el registro del condado muestra montos y fechas y nunca razones. Podría ser un departamento excepcional, una renovación excepcional o un precio que se verá extraño en retrospectiva. Lo que no es, es un comparable para una unidad ordinaria de aquí.

El resto del extremo superior reciente es más sobrio: $2,100,000 por una vivienda de 2,058 pies cuadrados en febrero de 2023 ($1,020/pie²), $1,475,000 por una de 2,090 pies cuadrados en mayo de 2024 ($706/pie²), $1,440,000 por una de 1,450 pies cuadrados en enero de 2023 ($993/pie²).

Una buena característica del registro de este edificio: las 111 viviendas tienen al menos una venta calificada en el registro del condado. Cinco de ellas muestran solo una venta de 2005 al mismo precio y fecha que otras unidades, que las tablas de aquí cuentan una vez por par de fecha y precio. Para el resto, hay un historial de precios verificado a nivel de unidad.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

La ausencia de estudios es el hecho definitorio. Una mediana de 966 pies cuadrados, todas viviendas de una y dos recámaras, en un edificio de South Beach con una venta registrada en cada unidad, es una propuesta distinta de los bloques de estudios comunes en esta parte del mercado. Si quiere un espacio de loft genuino en lugar de un pequeño pied-à-terre, ese es el argumento para mirar aquí.

No le conviene si necesita liquidez. Veintitrés ventas en cuatro años entre 111 viviendas son aproximadamente un departamento de cada 19 por año, y la vivienda mediana de aquí cambió de manos por última vez en 2017. Debe esperar una venta lenta y un grupo reducido de compradores.

Tampoco le conviene si fija precios a partir de cifras destacadas. Quien le cite la mediana de precio de 2026, de $1,045,000, como prueba de que este edificio se ha apreciado está leyendo la columna equivocada, y los datos por pie no muestran apreciación.

Si usted vende aquí, busque las ventas recientes de su propia planta tipo en lugar de la mediana del edificio — con 36 departamentos en la planta de 966 pies cuadrados, la mayoría de los propietarios tienen comparables reales de equivalencia directa. Y tenga cuidado de anclarse en el récord de mayo de 2026: es una venta registrada genuina, pero queda tan fuera de la banda del propio edificio que el agente de un comprador serio la descontará, y tendrá razón en preguntar por qué.

The Meridian — Preguntas frecuentes

¿Cuántas unidades hay en The Meridian?

111 viviendas, más un folio de referencia y una unidad de oficina comercial, en la declaración THE MERIDIAN CONDO en 2001 Meridian Avenue. La declaración cierra en 100.9756% de sus elementos comunes, por lo que ese conteo está completo.

¿Subieron los precios en The Meridian en 2026?

No por pie cuadrado. La mediana del precio pagado subió a $1,045,000 desde $712,500 en 2023, pero la mediana del precio por pie cuadrado bajó a $661 desde $738. La diferencia es qué departamentos se vendieron: este edificio va de 802 a 2,378 pies cuadrados, así que un año en que se operan viviendas más grandes eleva la mediana de precio sin que nada se encarezca.

¿Cuál es la venta más cara registrada aquí?

$3,050,000 por una vivienda de 2,143 pies cuadrados el 13 de mayo de 2026, lo que equivale a $1,423 por pie cuadrado. Es más del doble de la mediana a cuatro años del edificio, de $677, y la cifra más alta de su historial registrado. Se informa aquí como un hecho, no se usa como comparable.

¿Qué tan grandes son los departamentos?

De 802 a 2,378 pies cuadrados, mediana de 966. No hay estudios — 71 de una recámara y 40 de dos recámaras. La planta más repetida es de 966 pies cuadrados, que aparece 36 veces.

¿Con qué frecuencia se venden los departamentos aquí?

Veintitrés ventas calificadas en los últimos cuatro años entre 111 viviendas, aproximadamente un departamento de cada 19 por año. La vivienda mediana cambió de manos por última vez en 2017. El edificio se ha operado todos los años desde que comenzaron las ventas individuales en 2005, así que es delgado pero no inactivo.

¿Cada unidad de aquí tiene un historial de precios?

Sí. Las 111 viviendas tienen al menos una venta calificada en el registro del condado. Cinco de ellas muestran solo una venta de 2005 al mismo precio y fecha que otras unidades, que las tablas de aquí cuentan una vez por par de fecha y precio.

¿Por qué esta página no da el año en que se construyó o convirtió el edificio?

Porque no se puede obtener de una fuente confiable. Varios edificios de lofts de South Beach fueron demolidos y reconstruidos, y el rol del condado puede seguir llevando el año de la estructura original en una parcela redesarrollada. Una diferencia entre un año declarado y el año del condado es una pregunta y no un hallazgo, y prefiero omitir la cifra antes que publicar una que no puedo respaldar.

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