Trump Hollywood

Doscientas viviendas en Ocean Drive, en Hollywood

Consulté los 200 folios que el Broward County Property Appraiser tiene registrados para Trump Hollywood en 2711 S Ocean Drive, Hollywood, FL 33019. Los 200 están codificados como condominio residencial y tienen una superficie habitable, por lo que en esta declaración no hay folios comerciales, de estacionamiento, de cabañas, de bodegas ni de marina que excluir.

La combinación de recámaras se concentra hacia el centro: 56 viviendas (28.0%) tienen 2.5 recámaras y 132 (66.0%) tienen 3 recámaras — juntas el 94.0% del edificio — con un pequeño grupo de viviendas más grandes en lo alto: 10 unidades de cinco recámaras, una de seis y una de siete. Esa última es la unidad PH2, la vivienda más grande del edificio, con 8,170 pies cuadrados. El área climatizada en las 200 viviendas va de 2,088 a 8,170 pies cuadrados, una dispersión de casi cuatro veces, con una mediana de 3,062.

En el rol fiscal de 2026, los valores catastrales van de $747,980 a $6,835,100 en las 200 viviendas, con una mediana de $2,274,845.

El campo del condado indica un año de construcción de 2009 en los 200 folios. No tengo un número confirmado de pisos, arquitecto ni lista de amenidades para este edificio, porque nada de eso está en el registro de la propiedad, y prefiero decirlo antes que completarlo con un sitio de listados.

Por qué el precio mediano y el precio por pie cuadrado no coinciden

La designación propia de Broward para una venta entre partes independientes es “Qualified Sale” — uso solo esa marca para cada mediana que sigue. Las categorías separadas del condado, “Qualified Distressed Sale” y “Qualified Short Sale”, son transacciones reales pero no comparables a precio de mercado, así que las excluí aquí y las revelo por separado en la siguiente sección en lugar de omitirlas en silencio.

Si lee la línea del precio mediano, diría que Trump Hollywood se debilitó 5.0% desde 2023. Si lee el $/pie² mediano, es lo contrario: subió 2.1%, de $861 a $879, manteniéndose dentro de una banda estrecha de $854-$879 durante los cuatro años. Confío más en la línea del $/pie², y le explico por qué: las viviendas de este edificio abarcan un rango de tamaño de casi cuatro veces, así que cuáles viviendas específicas cierran en un año dado mueve el precio mediano incluso cuando el mercado subyacente no ha cambiado. El $/pie² es el número que sobrevive a ese ruido.

Se cerraron 23 ventas calificadas en los cuatro años frente a 200 viviendas — una rotación de una vivienda de cada 35 por año. Es poco para un edificio de 200 viviendas, y con solo 3 a 8 ventas en un año cualquiera, yo calificaría la tendencia del $/pie² como plana y no como claramente al alza; +2.1% en cuatro años, dentro de una banda de $25, no es una cifra sobre la que yo sostendría una afirmación firme en ningún sentido. 2026 es un año incompleto — las 8 ventas de arriba llegan solo hasta la fecha de la consulta.

¿Qué dice el historial de ventas del edificio sobre 2011 y 2012?

Más allá de la ventana de cuatro años de arriba, el historial completo de ventas del condado para Trump Hollywood contiene 183 transacciones calificadas que se remontan a bastante más de una década — y junto a ellas hay un dato distinto y aleccionador. 87 de las ventas registradas del edificio llevan la designación “Qualified Distressed Sale” o “Qualified Short Sale” de Broward, lo que significa que la venta fue entre partes independientes pero ocurrió bajo condiciones de ejecución hipotecaria, venta corta o REO y no bajo términos ordinarios de mercado. 85 de esas 87 tienen fecha de 2011 o 2012 — 66 solo en 2012, 19 en 2011 — y hay ventas en dificultades individuales registradas en 2019 y 2020. Ninguna cae dentro de la ventana actual de cuatro años; las revelo aquí porque el registro de ventas de un edificio incluye sus peores años, no solo los recientes, y un comprador que compara este edificio con otros debe saber qué hay realmente en el expediente del condado y no solo lo de los últimos cuatro años.

Frente a ese historial, mire la parte alta del registro. Sus dos precios más altos registrados pertenecen a sus dos viviendas más grandes — el par de unidades de 8,170 pies² en lo alto de la torre. $6,750,000 el 1/18/2010 ($826/pie²) y $5,805,000 el 8/16/2018 ($711/pie²) son las dos ventas registradas más altas del edificio; la siguiente es de $4,599,900 el 4/1/2026 por una vivienda de 5,086 pies². Ninguna de las dos primeras cae dentro del grupo de ventas en dificultades de 2011-2012.

Sobre los viajes de ida y vuelta completados del edificio (una vivienda comprada y revendida después, con ambos tramos como transacción calificada entre partes independientes, medidos desde la primera venta calificada de cada vivienda hasta la más reciente), 39 de las 200 viviendas tienen uno. 34 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 5 se vendieron por menos y ninguna cerró al mismo precio. El cambio mediano en las 39 es una ganancia de 14.9%, con un periodo de tenencia mediano de 6.0 años; solo entre las 34 que ganaron, la ganancia mediana es de 18.2%. El rango es amplio, de -21.3% a +145.4%, lo cual es lo que esperaría de un registro que abarca desde los años de ventas en dificultades de 2011-2012 hasta el mercado de hoy en un solo conjunto de datos.

A quién le conviene Trump Hollywood, y a quién no

Trump Hollywood le conviene a un comprador que quiere escala real en el frente oceánico de Hollywood — un edificio dominado por unidades de 3 recámaras con un inventario genuino de viviendas grandes en lo alto, incluidas las dos residencias de 8,170 pies² que tienen los dos precios más altos registrados del edificio. También le conviene a un comprador cómodo leyendo más allá de una mediana ruidosa: este es un edificio donde el $/pie², y no el precio, es el número en el que confiar, porque el rango de tamaños es lo bastante amplio como para mover la mediana con solo un puñado de ventas.

Le conviene mal a los compradores que quieren comparables profundos y frecuentes. Aquí se han cerrado de tres a ocho ventas calificadas al año desde 2023 (una vivienda de cada 35 por año), por lo que normalmente no hay una venta reciente del mismo tamaño a la cual remitirse, y el registro de ventas del edificio incluye una ola real de ventas en dificultades de 2011-2012 que el agente de un comprador puede mencionar aunque quede muy fuera del mercado y de la banda de precios de hoy.

Si usted vende: fije el precio según la banda de $854-$879 por pie cuadrado de cuatro años del edificio y la clase de tamaño comparable más reciente, no según la línea de precio en bruto, que el cierre de una sola vivienda grande o pequeña puede mover por sí solo. Esté listo para abordar directamente el historial de ventas en dificultades de 2011-2012 del edificio si sale a colación — está en el propio registro del condado, y es anterior a cada venta de la tabla actual de cuatro años por más de una década.