Una torre de condominios en South of Fifth vista desde abajo a través de las palmeras, Miami Beach
Vista aérea de la torre norte de Continuum South Beach, South of Fifth
Vista aérea de Portofino Tower, South of Fifth, Miami Beach
Vista aérea de Portofino Tower, South of Fifth, Miami Beach
Vista aérea de Portofino Tower, South of Fifth, Miami Beach
Vista aérea de Portofino Tower, South of Fifth, Miami Beach
Vista aérea del Miami Beach Yacht Club, South of Fifth
Vista aérea de la torre sur de Continuum South Beach, South of Fifth
Cada edificio que seguimos en los condominios de South of Fifth
33 condominios que seguimos en South of Fifth, según el rol del condado. 21 de ellos tienen página de edificio.
Cuánto cuesta realmente South of Fifth
Los precios de lista son opiniones. Esto es lo que los compradores realmente pagaron — cada venta calificada entre partes independientes en el registro del condado, en los edificios de South of Fifth que seguimos.
2026 a la fecha−13.7%vs. máximo de 2024
2,988 viviendas en 33 declaraciones de condominio en el registro del condado. Mediana de ventas calificadas entre partes independientes, tomada directamente del rol — no la estimación de un portal, y no todo el vecindario: son los edificios que seguimos.
¿Ganaron dinero los propietarios? · 2,299 reventas en el registro
La brecha edificio por edificio — esta es toda la historia. Cada venta que Miami-Dade County ha registrado en 18 declaraciones y 2,293 viviendas — lo que pagaron los compradores, no lo que piden los vendedores.
El registro del condado
Cuánto cuesta realmente South of Fifth
18 declaraciones de condominio. 2,293 viviendas. Cada venta que Miami-Dade County ha registrado en ellas.
Todos los demás le muestran lo que piden los vendedores. Esto le muestra lo que pagaron los compradores.
2026 a la fecha 0.0% vs. máximo de 2026
¿Ganaron dinero los propietarios?
1,899 viviendas de South of Fifth se han comprado y vuelto a vender en el registro de ventas entre partes independientes. Así les fue.
Cifras brutas — la diferencia entre dos precios registrados, antes de comisiones, impuestos, derramas y costos de tenencia. Se excluyen las ejecuciones hipotecarias y las daciones en pago: ambos tramos deben ser ventas calificadas entre partes independientes.
Cada edificio, por precio por pie cuadrado
Clasificados según las ventas de 2026. Toque cualquier edificio para ver su registro completo — la tabla de cuatro años, los resultados de reventa y lo que tiene el condado.
Método. Cada declaración de condominio en South of Fifth se obtuvo folio por folio del Miami-Dade County Property Appraiser y se filtró a viviendas residenciales, excluyendo unidades comerciales, de estacionamiento, cabañas y bodegas. Cada declaración se contrasta con sus participaciones en los elementos comunes, que por ley suman 100%, para confirmar que no falta ninguna parte de un edificio. Las transferencias en bloque y de portafolio se excluyen por completo. Son ventas cerradas, no listados activos, y 2026 es un año incompleto.
South of Fifth abarca doce manzanas en el extremo sur de Miami Beach, delimitadas por agua en tres lados y por los diecisiete acres de South Pointe Park en la punta. Tiene los pies cuadrados residenciales más caros de Miami Beach y cambia de manos unas 110 veces al año, y aproximadamente 90% de esas ventas son en efectivo.
Casi todo lo que se escribe sobre él lo trata como un solo mercado. No lo es. La brecha entre el edificio más caro y el más barato aquí es de aproximadamente 2.8 veces en precio por pie cuadrado, y los días en el mercado van de 62 a 400 según el vestíbulo por el que uno entre.
Cuánto cuesta realmente South of Fifth
En todo el vecindario, el precio promedio ronda los $1,900 por pie cuadrado — prácticamente sin cambios de 2024 a 2025 — con un precio de venta promedio de $4.0 a $4.5 millones. Los edificios premium van de $5,000 a $6,000 por pie cuadrado. La absorción es de aproximadamente cinco meses, frente a 6.5 meses para Miami Beach en su conjunto. El efectivo representa 90% de las ventas aquí, frente a 82% en toda la isla.
No existe una mediana oficial. La asociación Miami REALTORS no desglosa South of Fifth, y las agrupaciones publicadas de “Miami Beach” abarcan todo, desde Surfside hasta Fisher Island. Tome con sospecha cualquier mediana única de SoFi.
La brecha edificio por edificio — esta es toda la historia
Precio promedio por pie cuadrado, primer trimestre de 2026. Los días en el mercado en estos edificios van de 62 (South Pointe Tower) a 400 (Apogee), y los meses de inventario de 3 (Apogee, Icon) a 62 (Murano at Portofino, elevado por los trastornos de la renovación en curso).
Apogee y Continuum se venden a aproximadamente 2.7 veces el precio por pie de Portofino Tower, a dos cuadras de distancia. Un “comparable de South of Fifth” tomado como categoría es casi inútil. Usted está comprando un edificio, no un código postal. Y los edificios con el precio por pie más alto no son los que se venden más rápido — Apogee promedia 400 días en el mercado a $3,464 por pie, mientras que South Pointe Tower se vende en 62 días a $1,279.
Verificado el 3 de agosto de 2026. Fuente: estadísticas mensuales de mercado de MIAMI REALTORS y registros de Miami-Dade County, publicado el 2 de abril de 2026.
Por qué la oferta aquí nunca puede aumentar de verdad
Esta es la parte que se afirma constantemente y casi nunca se explica. La restricción no es el mercado. Es la Miami Beach City Charter, Sección 1.03(c), que dispone que la relación de superficie construida (FAR) de cualquier propiedad de la ciudad no se incrementará por zonificación, transferencia ni ningún otro medio, a menos que el incremento sea aprobado primero por el voto de los electores de la ciudad de Miami Beach.
Un referéndum de toda la ciudad. No una audiencia de zonificación, no una variancia, no una votación de la comisión. Y el FAR figura en la lista de la ciudad de conceptos para los cuales las variancias están prohibidas de plano, junto con las variancias de altura superiores a tres pies. En 2022 los votantes añadieron un requisito adicional: que los desarrolladores obtengan la aprobación de los votantes para combinar el FAR de parcelas adyacentes cuando la ciudad desafecta una calle o un callejón.
Aplique eso a doce manzanas delimitadas por Government Cut, el océano, Biscayne Bay y un parque público de diecisiete acres, y la nueva densidad se convierte en una campaña política en lugar de un proyecto de desarrollo. Esa es la historia de la oferta, y es duradera.
Operaciones recientes que vale la pena conocer
$19.9 millones — Continuum South Beach, 100 South Pointe Drive, cuatro recámaras a aproximadamente $3,900 por pie cuadrado, con cierre el 10 de febrero de 2026. Se había listado por primera vez en octubre de 2024 en $32.8 millones y se volvió a listar en octubre de 2025 en $24.3 millones. La operación de 2018 fue de $13.8 millones.
$18.5 millones — el último penthouse de Five Park, 500 Alton Road, a unos $3,053 por pie cuadrado frente a un precio de lista de $21 millones, con cierre en febrero de 2026. Five Park se terminó en noviembre de 2024 y ahora está agotado.
El récord del vecindario alcanzó $24 millones en 2025, frente a $16 millones en 2024, y el segmento superior a $10 millones creció aproximadamente 90% en 2025. La dirección es al alza en la cima y paciente en el medio.
Qué revisar antes de comprar en South of Fifth
Las cifras propias del edificio, no las del vecindario. El precio por pie, los días en el mercado y los meses de inventario varían por un factor de dos a veinte entre siete edificios. Pida el historial a nivel de edificio.
Estatus de la cuota extraordinaria, y lea con cuidado el nombre. Murano at Portofino, 1000 South Pointe Drive, aprobó una cuota extraordinaria de aproximadamente $60 millones en dos fases que va de $66,000 a $322,000 por unidad, con una segunda fase de $27.2 millones aprobada en diciembre de 2024. Eso no es Murano Grande, en 400 Alton Road, cuya propia cuota extraordinaria de 2022 fue de $7.4 millones, y no es Portofino Tower. Los tres se confunden constantemente, incluso por parte de corredores.
Inspección de hito y estudio de reservas. South Pointe Tower (1987), Portofino (1996–97), Continuum South (2002), Murano Grande (2003) e Icon (2004) están todos dentro del ciclo de recertificación de 30 años de Miami Beach. Apogee (2007–08) y Five Park (2024) todavía no.
Esa cifra en efectivo es tanto una advertencia como una estadística. Noventa por ciento en efectivo significa que el financiamiento es difícil o irrelevante en buena parte de este inventario. Si piensa financiar, confirme que el edificio sea elegible (warrantable) antes de escribir la oferta.
South of Fifth — preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio por pie cuadrado en South of Fifth?
En todo el vecindario promedia alrededor de $1,900 por pie cuadrado, con edificios premium de $5,000 a $6,000. Pero la brecha entre edificios es enorme: Apogee promedió $3,464 por pie en el primer trimestre de 2026, mientras que Portofino Tower promedió $1,237 — una diferencia de aproximadamente 2.8 veces, a dos cuadras de distancia. Siempre valore el edificio, no el vecindario.
¿Por qué no se puede construir más en South of Fifth?
La Sección 1.03(c) de la Miami Beach City Charter exige que cualquier aumento en la relación de superficie construida (FAR) de cualquier propiedad de la ciudad sea aprobado primero por voto de los electores de toda la ciudad. Las variancias de FAR están prohibidas de plano, al igual que las variancias de altura superiores a tres pies, y desde 2022 los desarrolladores también necesitan la aprobación de los votantes para combinar el FAR entre parcelas cuando se desafecta una calle o un callejón. La nueva densidad es un referéndum, no una audiencia de zonificación.
¿Es South of Fifth un mercado en efectivo?
De manera abrumadora. Aproximadamente 90% de las ventas de South of Fifth son en efectivo, frente a 82% en Miami Beach en general, y varios edificios operan con 93 a 100% en efectivo. Si planea financiar, confirme que el edificio en particular sea elegible (warrantable) antes de hacer una oferta.
¿Cuánto tardan en venderse las propiedades en South of Fifth?
La absorción es de alrededor de cinco meses en todo el vecindario, mejor que la de Miami Beach, de 6.5. Pero por edificio va de 62 días en South Pointe Tower a 400 días en Apogee, con meses de inventario de 3 a 62. Los edificios más caros no son los que se venden más rápido.
Fuentes
- City of Miami Beach — Charter Section 1.03(c) and 2022 election information
- City of Miami Beach — Planning FAQs, FAR and height variance prohibitions
- The Real Deal — Continuum South Beach $19.9M closing, 11 February 2026
- The Real Deal — Last penthouse at Five Park sells, 26 February 2026
- The Real Deal — Murano at Portofino approves $27M special assessment, 19 December 2024
Related coverage
Part of Vecindarios de Miami.