Nueva Construcción del Sur de Florida · Downtown Miami · Natiivo Miami
Esto no es una oportunidad de preventa.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 26 de septiembre de 2026
Verificado el 25 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser, The Real Deal2 fuentes
Natiivo Miami, downtown Miami — vista exterior diurna de la torre desde el agua, render del desarrollador
Natiivo Miami, downtown Miami — terraza exterior de alberca con vista al skyline, render del desarrollador
Natiivo Miami, downtown Miami — sala de una residencia que se abre a una terraza con vista a la bahía, render del desarrollador
Natiivo Miami, downtown Miami — cocina abierta y sala con vista al agua, render del desarrollador
Natiivo Miami, downtown Miami — cocina de una residencia, render del desarrollador
Natiivo Miami, downtown Miami — terraza de alberca y jacuzzi en la azotea, render del desarrollador
Natiivo Miami, downtown Miami — espacio de amenidades con bar y lounge interior, render del desarrollador
Puntos Clave
- Esto no es una oportunidad de preventa — 442 de las 448 viviendas cerraron en 2024. El edificio está entregado y vendido, y lo que ocurre aquí ahora es un mercado de reventa.
- Hay un segundo condominio en esta dirección — el condado registra dos declaraciones separadas en 159 NE 6th Street — una que abarca los pisos 24 a 51 (448 viviendas) y otra que abarca los pisos 16 a 23 (160 más).
- Ninguna vivienda aquí está clasificada como hospedaje — las 448 están registradas como RESIDENCIAL : CONDOMINIO — en una torre donde, según The Real Deal (20 de agosto de 2024), algunas unidades son condominios que los propietarios pueden rentar a corto plazo. Un código de uso no decide nada sobre la renta de corto plazo, en ningún sentido.
- La venta inicial se realizó a $898 por pie cuadrado; las reventas se realizaron por encima en 2025 y por debajo en 2026 — $914 en 20 ventas en 2025 y $858 en ocho en 2026. Veintiocho reventas son pocas, y los dos años apuntan en direcciones opuestas.
- Es un edificio de departamentos pequeños con una cantidad sorprendente de unidades de tres recámaras — de 367 a 1,246 pies cuadrados, con una mediana de 586 — 112 estudios y 196 de una recámara, pero también 84 de dos recámaras y 56 de tres recámaras.
- Ambas declaraciones cierran completas según la propia aritmética del condado — 99.9801% y 99.9499%. Cada vivienda en esta dirección está contabilizada en las cifras siguientes.
Natiivo Miami, en cifras
Desarrollador: Sixth Street Partners, según The Real Deal (20 de agosto de 2024) · Arquitecto: Arquitectonica · Agotado: 442 de 448 viviendas cerraron en 2024 (Miami-Dade County Property Appraiser).
159 NE 6th Street, Miami, Florida 33132 | Vecindario: Downtown Miami
Natiivo es un edificio entregado y agotado, y hay dos condominios en esta dirección. El registro del condado muestra ambos con claridad.
Qué registra el condado en 159 NE 6th Street
El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 610 folios en 159 NE 6th Street, y no son un solo condominio. Son dos:
¿Tiene alguna pregunta sobre Natiivo Miami? Esta página se construye a partir del registro del condado y la prensa especializada, no de un feed de listados. Si quiere saber qué se ha cerrado realmente aquí, o una opinión honesta sobre si le conviene, pregúnteme directamente.
Llame al (305) 695-8257Escriba un correo sobre Natiivo Miami
| Declaración | Folios | Unidades | Las participaciones cierran en |
|---|---|---|---|
| 159 NE 6TH STREET CONDO unidades 2401–5116, pisos 24–51 | 449 | 448 viviendas | 99.9801% |
| 159 NE 6TH STREET CONDO 2 unidades 1601–2320, pisos 16–23 | 161 | 160 viviendas | 99.9499% |
Ambas cierran completas, así que no falta nada en ninguno de los dos conteos. Las 448 de la declaración superior coinciden con las 448 residencias Natiivo que The Real Deal reportó en agosto de 2024, que es lo que la identifica — el condado no registra el nombre Natiivo en ninguna parte, solo la dirección.
Las cifras del resto de esta página abarcan esa declaración de 448 viviendas. He dejado aparte un folio adicional en ella, designado SCU, que registra 35,000 pies cuadrados y está avaluado en $100; es una unidad compartida, no un departamento, y de dejarlo dentro aparecería a la vez como la vivienda más grande del edificio y la más barata.
Las 448 viviendas están clasificadas como RESIDENCIAL — VALOR TOTAL : CONDOMINIO — RESIDENCIAL. Ningún folio tiene un código de hospedaje.
Los departamentos van de 367 a 1,246 pies cuadrados, con una mediana de 586, en planos que se repiten con mucha regularidad: 367 pies cuadrados y 588 pies cuadrados con 56 unidades cada uno, luego 374, 463, 478 y 504 pies cuadrados con 28 cada uno. La mezcla es de 112 estudios, 196 de una recámara, 84 de dos recámaras y 56 de tres recámaras — esa última cifra es mayor de lo que sugeriría la reputación del edificio.
Para 2026, el condado avalúa las 448 viviendas en $225,131,580, una mediana de $401,500 en un rango de $297,000 a $1,167,250.
Hay algo que deliberadamente no declaro: un año de terminación. Los años publicados no coinciden con el momento en que el condado registró los cierres, y un padrón de propiedades no puede resolver esa cuestión por sí solo. En lugar de tomar partido, he omitido el año por completo.
La venta inicial, y lo que ha ocurrido desde entonces
El registro contiene 471 transacciones calificadas, y su distribución es tan desigual como puede serlo la de un edificio.
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 1 | $429,900 | $719 |
| 2024 | 442 | $489,900 | $898 |
| 2025 | 20 | $510,000 | $914 |
| 2026 a la fecha | 8 | $735,000 | $858 |
Cuatrocientas cuarenta y dos de las 448 viviendas cerraron en un solo año. Esa es la venta inicial, y por eso este edificio es un mercado de reventa y no una oportunidad de preventa. Todo lo posterior — 28 transacciones entre 2025 y 2026 — es reventa.
Esas 28 son la única información real sobre lo que vale hoy el edificio, y son mixtas hasta donde llegan: $914 por pie cuadrado en 20 ventas en 2025 y $858 en ocho en 2026, frente a una mediana de la venta inicial de $898. Las reventas de 2025 superaron el precio que logró el desarrollador; las ocho de 2026 quedan por debajo.
Mantener constante la planta elimina la mezcla de tamaños de la comparación. El plano de 588 pies cuadrados — 56 departamentos idénticos — se vendió inicialmente a $785 por pie y se revendió a $850 en 2025. El plano de 463 pies cuadrados pasó de $901 a $918. El plano de 837 pies cuadrados pasó de $802 a $911. El plano de 907 pies cuadrados es la única excepción, al bajar de $842 a $819.
No convertiría nada de eso en una tasa de crecimiento. Tres de esas cuatro series descansan en una a tres ventas, y un edificio cuya historia completa es un año de ventas del desarrollador más 28 reventas no puede sustentar una tendencia. Lo que sustenta es un nivel: cercano al precio de la venta inicial, por encima en 2025 y por debajo en 2026.
Una advertencia sobre el registro sin procesar. Como tanto se cerró en un solo año, varios folios muestran dos ventas calificadas dentro de 2024, algunas con precios muy distantes entre sí — una vivienda de 977 pies cuadrados aparece tanto a $642,900 como a $1,425,000 en el mismo año calendario. No he intentado interpretar esos casos; un par del mismo año al doble del precio es tan probable que sea un error de registro como una reventa rápida genuina, y el registro del condado no los distingue.
¿Se puede realmente rentar una?
Esta es la pregunta por la que se compra este edificio, así que merece una respuesta directa: el registro de la propiedad no puede decírselo, y tampoco la clasificación.
Cada una de las 448 viviendas aquí está registrada como un condominio residencial ordinario. Eso no es evidencia en contra de la renta de corto plazo, así como un código de hospedaje en otro lugar no sería evidencia a favor. He medido ese fallo en ambos sentidos este año: una torre de Brickell está clasificada como hospedaje de arriba abajo, y otro edificio financiado explícitamente como vivienda de renta de corto plazo, entregado amueblado y administrado profesionalmente, tiene sus 343 viviendas registradas como condominio residencial simple.
Lo que lo decide son tres cosas en conjunto: la preferencia estatal de Florida sobre la regulación de las rentas vacacionales, las reglas de zonificación y licencias de la City of Miami para esta dirección, y la declaración del condominio y las reglas de la asociación — la última de las cuales puede modificarse después de que usted compre. Con dos declaraciones en esta torre, hay dos conjuntos de documentos del condominio en juego en una misma dirección. Lea la declaración que rige su unidad específica antes de contar con ingresos por renta.
A quién le conviene este edificio, y a quién no
Le conviene a un comprador que quiera un departamento pequeño, nuevo y en Downtown, con ocupación flexible, a un precio de alrededor de $490,000 a $510,000, y que verifique la cuestión de la renta frente a los documentos del condominio en lugar de tomarla de un listado. La evidencia de reventa, aunque escasa, ubica las reventas cerca del precio de la venta inicial — por encima en 2025, por debajo en 2026.
No le conviene si necesita un historial de reventas amplio antes de comprometerse. Veintiocho reventas en dos años entre 448 viviendas no es mucho para fijar un precio, y hasta que más unidades de la venta inicial se revendan, nadie puede decirle con confianza cuánto vale un plano determinado.
Si usted vende aquí, su ventaja es que 56 personas son dueñas del departamento idéntico, de modo que un comprador puede ver exactamente lo que hace su plano — y hasta ahora lo que hace es mantenerse cerca de la venta inicial, por encima en 2025 y por debajo en 2026. Fije el precio con base en las ventas de 2025–26 de la planta de su propio plano y no con base en la mediana del edificio, que se ve muy afectada por el amplio rango de tamaños.
Natiivo Miami — Preguntas frecuentes
¿Natiivo Miami sigue disponible como compra en preventa?
No. El registro del condado muestra que 442 de las 448 viviendas cerraron en 2024. El edificio está entregado y agotado, y todo lo que hay disponible ahora es reventa.
¿Cuántas unidades hay?
La declaración que describe esta página contiene 448 viviendas en los pisos 24 a 51. Pero el condado registra un segundo condominio en la misma dirección, que abarca los pisos 16 a 23 con otras 160 viviendas, de modo que hay 608 departamentos en total en 159 NE 6th Street, repartidos en dos conjuntos separados de documentos de condominio. The Real Deal (20 de agosto de 2024) cuenta 688 unidades en la torre de 51 pisos — 448 de Natiivo y 240 de Gale — frente a las 448 más 160 del condado; ninguna de las dos fuentes explica la diferencia de 80 unidades.
¿Puedo rentar una unidad aquí en Airbnb o a corto plazo?
El registro de la propiedad no puede responder eso y esta página no fingirá lo contrario. Las 448 viviendas están clasificadas como condominio residencial ordinario, lo que no es evidencia ni a favor ni en contra. La preferencia estatal de Florida, la zonificación y las licencias de la City of Miami y la declaración del condominio lo deciden en conjunto — y con dos declaraciones en esta dirección usted necesita la que rige su unidad específica. Lea la declaración que rige su unidad específica antes de contar con ingresos por renta.
¿A cuánto se vendieron las unidades y cuánto valen ahora?
La venta inicial se realizó a una mediana de $489,900, o $898 por pie cuadrado. Las 20 reventas de 2025 se realizaron a una mediana de $510,000 y $914 por pie cuadrado, y las ocho de lo que va de 2026 a $735,000 y $858. Esas 28 reventas son la única evidencia actual, y se sitúan cerca del precio del desarrollador: por encima en 2025, por debajo en 2026.
¿Qué tan grandes son los departamentos?
De 367 a 1,246 pies cuadrados, con una mediana de 586. La mezcla es de 112 estudios, 196 de una recámara, 84 de dos recámaras y 56 de tres recámaras. Dos planos, de 367 y 588 pies cuadrados, suman 112 de las 448 viviendas entre ambos.
¿Por qué esta página no dice en qué año se terminó el edificio?
Porque no puedo establecerlo a partir de una fuente primaria. Los años publicados no coinciden con el año en que el condado registró el cierre de las ventas, y un padrón de propiedades no es una autoridad en fechas de construcción — puede conservar un año desactualizado en una parcela redesarrollada, y registra cierres, no la terminación. En lugar de afirmar una de dos cifras que no puedo verificar, la he omitido.
¿Son confiables los datos de reventa?
Son honestos pero escasos. Veintiocho reventas entre 448 viviendas en dos años no bastan para establecer una tendencia, y al mantener constantes los planos individuales resultan series de una a tres ventas cada una. Lo que respaldan los datos es un nivel de precios, no una dirección. También hay folios que muestran dos ventas calificadas dentro de 2024 a precios muy distintos, que he señalado en lugar de interpretar.
Sources and further reading
- Miami-Dade County Property Appraiser — Property Search (610 registros de folio para 159 NE 6 ST, en dos declaraciones, consultados el 25 de agosto de 2026)miamidadepa.gov
- The Real Deal — “Galbut family pays off $213M construction loan for downtown Miami tower, amid unit closings” (20 de agosto de 2024; consultado el 24 de septiembre de 2026)therealdeal.com
Natiivo Miami está terminado. El desarrollador comenzó a registrar cierres a finales de mayo de 2024 y había completado 438 cierres al 20 de agosto de 2024, cuando una filial de Galbut Family Office pagó el préstamo de construcción de $213.4 millones (The Real Deal). 51 pisos, 448 residencias Natiivo dentro de una torre de 688 unidades compartida con Gale Miami (240 unidades de Gale). Arquitectura de Arquitectonica. Todo lo que compre aquí ahora es una reventa.
Verificado el 24 de septiembre de 2026. Fuente: The Real Deal, 20 de agosto de 2024
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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