The Loft Downtown Condos

Ciento noventa y cuatro viviendas en NE 3rd Street

Consulté los 196 folios que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para The Loft Downtown en 234 NE 3rd Street, Miami, FL 33132. De los 196, 194 son viviendas residenciales en condominio. Los otros dos se excluyen de todas las cifras basadas en viviendas aquí: un folio comercial de planta baja “STORE” y un folio de referencia que no tiene un valor catastral propio. Una de las 194 viviendas no tiene una participación registrada en elementos comunes, y calculé su tamaño a partir de sus pies cuadrados en lugar de omitirla. La declaración cierra en 99.17% en la prueba de elementos comunes del condado, consistente con esa participación no sumada.

La combinación de recámaras es de 129 viviendas (66.5%) de 1 recámara y 65 (33.5%) de 2 recámaras. El área climatizada va de 625 a 1,185 pies cuadrados, con una mediana de 738. Seis plantas tipo representan la mayor parte del edificio: 685 pies cuadrados (43 viviendas, 22.2%), y cinco tamaños más — 1,056, 1,078, 784, 738 y 1,185 pies cuadrados — con 21-22 viviendas cada uno, en conjunto el 78.4% del edificio.

En el rol de impuestos de 2026, los valores catastrales van de $103,616 a $357,120 en las 194 viviendas, con una mediana de $223,912.

El condado registra el año de construcción como 2005. No tengo un número de pisos, arquitecto ni lista de amenidades confirmados para este edificio; nada de eso está en el registro de la propiedad, y prefiero decirlo antes que completarlo con un sitio de listados. Este edificio es un complemento de The Loft Downtown II, a pocas cuadras en 133 NE 2nd Avenue, que también he perfilado en este sitio; las dos son declaraciones separadas con registros del condado separados.

El precio bajó 3.1%, el $/pie² bajó 19.7% — ¿en qué cifra confiar?

El precio mediano parece casi plano a lo largo de la ventana, de $335,000 a $324,500, una baja de 3.1%. El $/pie² mediano cuenta una historia mucho más pronunciada, de $444 a $356, una baja de 19.7%. Confiaría en la línea de $/pie² como la mejor lectura del valor, pero con tan pocas como 2 ventas en 2026 y 5 en 2025, quiero ser honesto sobre lo que esta tabla puede y no puede sustentar: el tamaño mediano de la vivienda que se vendió pasó de 685 a 1,056 pies cuadrados a lo largo de estos cuatro años, lo cual basta por sí solo para mover ambas cifras en un edificio con una muestra tan pequeña. 24 ventas calificadas se cerraron a lo largo de todo el periodo de cuatro años — una rotación de una vivienda de cada 32 por año. Yo consideraría probablemente real la dirección de la baja y no trataría el porcentaje exacto como una cifra firme. 2026 es un año incompleto.

El récord actual del edificio dentro de esta ventana es de $500,000, cerrado el 3/26/2024, por una vivienda de 1,078 pies cuadrados en la unidad 2102 — $464 por pie cuadrado. La banda de $/pie² de cuatro años va de $292 a $528, con una mediana de $420.

Un edificio con una ganancia de +175.7% y una pérdida de -64.9% en el registro

Al analizar las viviendas compradas y luego revendidas, con ambos tramos como transacción calificada, contadas una vez por vivienda: 167 de las 194 viviendas del edificio (86.1%) tienen una. 109 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 58 se vendieron por menos. El cambio mediano entre las 167 es una ganancia del 17.3%, con un plazo de tenencia mediano de 12.6 años; entre las 109 que ganaron solamente, la ganancia mediana es del 37.3%.

El rango es amplio, y ambos extremos son reales. La mayor ganancia del edificio: una vivienda de 712 pies cuadrados comprada en $117,900 en diciembre de 2005 y vendida en $325,000 en octubre de 2023, +175.7% en 17.9 años. La mayor pérdida del edificio está en el otro extremo: una vivienda de 712 pies cuadrados comprada en $255,000 en enero de 2006 y vendida en solo $89,500 en octubre de 2011, -64.9% en menos de 6 años. Esa segunda venta no es un caso aislado: seis ventas calificadas aquí, todas fechadas en 2010-2011, se cerraron de $107,500 a $140,000, de $100 a $118 por pie cuadrado, aproximadamente una cuarta parte del precio por pie actual del edificio. Los propietarios que compraron alrededor de los años previos a la crisis de 2005-2006 y necesitaron vender en 2010-2011 explican la mayoría de los ciclos completos con pérdida del edificio; los propietarios que conservaron más allá de ese periodo, en muchos casos casi dos décadas, son los que muestran las mayores ganancias.

A quién le conviene The Loft Downtown, y a quién no

The Loft Downtown le conviene a un comprador que quiere un loft en el centro de Miami con un potencial real de tenencia prolongada según el registro — el 65.3% de los ciclos completos aquí se vendió por más, y los resultados mejor documentados del edificio pertenecen a propietarios que conservaron por mucho más de una década. También le conviene a un comprador que lee la línea de $/pie² en lugar del precio de etiqueta: la tendencia de precios de este edificio parece más plana de lo que realmente es una vez que se considera qué tamaños de unidad se vendieron.

Le conviene mal a compradores que quieren un edificio sin historial de caídas o que necesitan una venta rápida y predecible — el volumen aquí es real pero no profundo, con tan pocas como 2 ventas en 2026 hasta ahora, y el registro incluye un periodo real y divulgado (seis ventas a $100-118/pie² en 2010-2011) que el agente de un comprador podría plantear.

Si usted vende: fije el precio a partir de la banda de $/pie² de cuatro años de $292-$528 y de la planta específica de su unidad, en lugar de una mediana plana de todo el edificio — con ventas tan escasas, el último comparable que se cerró puede no coincidir con el tamaño de su unidad, y esa diferencia es exactamente lo que ha movido el precio reportado de este edificio.

¿Le interesa vender en Loft Downtown 1?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en Loft Downtown 1 con Josh Stein.

ESTOY LISTO