The Fontana

Veintiséis viviendas en tres tamaños en West Avenue

Consulté los 26 folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para The Fontana en 1601 West Avenue, Miami Beach, FL 33139, bajo la subdivisión del condado “FONTANA CONDO.” Las 26 son viviendas residenciales — no hay folios comerciales, de estacionamiento, de cabañas ni de bodegas en esta declaración que haya que excluir.

El edificio tiene tres tipos de unidad distintos: 12 estudios de 411 pies cuadrados, 8 viviendas de una recámara de 691 pies cuadrados y 6 viviendas de una recámara más grandes de 822 pies cuadrados — en conjunto, los tres tamaños abarcan todas las viviendas del edificio. El tamaño general va de 411 a 822 pies cuadrados, con una mediana de 691.

En el padrón fiscal de 2026, los valores catastrales van de $148,267 a $338,264 entre las 26 viviendas, con una mediana de $299,593.

El campo de año de construcción del condado indica 1962 para los 26 folios. No tengo un arquitecto, un número de pisos ni una lista de amenidades confirmados para este edificio a partir de ningún registro primario de designación. West Avenue es además un caso distinto de los edificios Art Deco dentro del distrito histórico: revisé directamente la base de datos NRHP del propio National Park Service, que describe el Miami Beach Architectural District (el distrito histórico del National Register de 1979 que abarca la mayor parte de South Beach) como delimitado por el océano Atlántico, Miami Beach Blvd., Alton Road y el Collins Canal. West Avenue corre a lo largo de Biscayne Bay, al oeste de Alton Road — fuera de ese límite. No encontré ninguna fuente primaria que ubique este edificio en particular dentro de alguna designación histórica, local o nacional, y no voy a insinuar una donde la propia geografía argumenta en contra.

Siete ventas desde 2023, y un estudio que se vendió más caro por pie cuadrado que una unidad más grande

Se cerraron siete ventas calificadas entre 2023 y 2025, con ninguna venta calificada en 2026 hasta el 23 de septiembre de 2026 (la última fue el 20 de agosto de 2025). Si se cuenta de 2023 a 2026 como cuatro años calendario, eso es aproximadamente una vivienda de cada 15 cada año. El $/pie² mediano pasó de $651 en 2023 (cuatro ventas, el año más sólido de la ventana) a $601 en 2024 (una sola venta) y a $554 en 2025 (dos ventas). Las cifras de 2024 y 2025 se apoyan en una y dos ventas, por lo que no las leería como una tendencia: la dirección es a la baja en el registro, pero tres años son muy pocas ventas para decir cuánto.

El precio total más alto de la ventana de cuatro años es de $415,000 (julio de 2024, una vivienda de 691 pies cuadrados, $601/pie²) — pero no es el precio por pie cuadrado más alto de la ventana. Ese le corresponde a una vivienda mucho más pequeña: un estudio de 411 pies cuadrados se vendió en $315,000 en octubre de 2023, lo que equivale a $766 por pie cuadrado, el precio más alto de todo el registro del edificio, por encima de los $725 que alcanzó un estudio en enero de 2023. Este es exactamente el caso a favor de confiar en el $/pie² antes que en el precio que la metodología estándar de este sitio existe para detectar: la unidad más grande trajo el cheque más grande, pero la unidad más pequeña trajo el mejor precio por pie.

La mayoría de los ciclos documentados de compra y reventa aquí han perdido dinero

Si se mira más allá de la ventana de cuatro años, el historial completo de ventas del condado de The Fontana incluye 60 ventas calificadas desde 2007. La venta récord de todos los tiempos es de $485,000, registrada en junio de 2007 en una vivienda de 822 pies cuadrados a $590 por pie cuadrado — sigue siendo el precio más alto del edificio, casi dos décadas después (dos viviendas de 822 pies cuadrados se vendieron en $485,000 en junio de 2007). El precio por pie cuadrado más alto es la venta del estudio de $766 de octubre de 2023, y lo más cerca que ha estado una venta reciente del precio récord es la venta de $415,000 descrita arriba, en un tipo de unidad más pequeño.

21 de las 26 viviendas del edificio tienen un ciclo completo de compra y reventa documentado, y el registro aquí se inclina hacia las pérdidas: 13 de las 21 se vendieron por menos de lo que pagó el propietario anterior, frente a 8 que se vendieron por más. El cambio mediano en las 21 es de -2.5%, con un periodo de tenencia mediano de 11.7 años, en un rango de -43.3% a +23.5%. Por tipo de unidad, las viviendas de 822 pies cuadrados fueron las que peor les fue: los 5 ciclos completos perdieron dinero (-6.1% a -20.7%). Las viviendas de 691 pies cuadrados estuvieron cerca del equilibrio (7 ciclos completos, 3 con pérdida y 4 con ganancia, mediana de +0.3%). Los estudios de 411 pies cuadrados muestran una amplia dispersión (9 ciclos completos, 5 con pérdida y 4 con ganancia, mediana de -1.0%): concentran las cuatro mayores ganancias del edificio (+16.3% a +23.5%, compradas en 2007 y conservadas de 9 a 16 años) y también su mayor pérdida, -43.3% en un estudio conservado 3.3 años y vendido en noviembre de 2010, durante el peor tramo del mercado. Diré claramente lo que consta en el registro: las viviendas más grandes perdieron dinero en todos los ciclos completos documentados, mientras que los estudios y las de 691 se dividen.

A quién le conviene The Fontana, y a quién no

The Fontana le conviene a un comprador que quiere elegir entre tamaños de unidad — de estudio a una recámara más grande — en el lado de West Avenue frente a la bahía de Miami Beach, y que ha notado que, en el registro documentado de ciclos de compra y reventa, las viviendas de 822 pies cuadrados perdieron dinero todas las veces mientras que los estudios y las de 691 se dividen. También le conviene a un comprador que quiere un registro con el cual fijar precios: siete ventas entre enero de 2023 y septiembre de 2026 son una muestra utilizable, aunque pequeña.

No le conviene a quienes cuentan con que este edificio tenga la condición de distrito histórico Art Deco — West Avenue queda fuera del límite del National Register que cubre el distrito Art Deco, y no encontré ninguna fuente primaria que ubique a The Fontana en ninguna designación histórica. Tampoco le conviene a quienes se apoyan en el historial general de reventas del edificio como razón para comprar; más de la mitad de sus ciclos documentados de compra y reventa han perdido dinero (13 de 21), incluidos los cinco de las viviendas de 822 pies cuadrados.

Si usted vende: si es dueño de uno de los estudios más pequeños de 411 pies cuadrados, las tres ventas de estudios del edificio de agosto de 2022 a octubre de 2023 ($725 a $766 por pie cuadrado) son las comparables desde las cuales partir, y ninguna se ha cerrado desde entonces; si es dueño de una unidad más grande, fije el precio con base en ventas recientes y no en el récord de 2007, al que ninguna se ha acercado: las tres ventas de 2024 y 2025 fueron todas de viviendas de 691 pies cuadrados a $535 a $601 por pie cuadrado, y la última venta de 822 pies cuadrados fue en enero de 2022 a $444.

The Fontana — Preguntas frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en The Fontana?

Miami-Dade County Property Appraiser registra 26 folios de condominios residenciales en 1601 West Avenue, Miami Beach — 12 estudios, 8 de una recámara de 691 pies² y 6 de una recámara más grandes de 822 pies².

¿Está The Fontana en el distrito histórico Art Deco?

No. West Avenue queda al oeste de Alton Road, fuera del límite del National Register del Miami Beach Architectural District, que el National Park Service describe como delimitado por el océano Atlántico, Miami Beach Blvd., Alton Road y el Collins Canal.

¿Ha tenido The Fontana ventas recientes?

Se cerraron siete ventas calificadas de 2023 a 2025 — cuatro en 2023, una en 2024 y dos en 2025. Ninguna se ha cerrado en 2026 hasta el 23 de septiembre; la última fue el 20 de agosto de 2025.

¿Los precios en The Fontana suben o bajan?

El $/pie² mediano pasó de $651 en 2023 a $554 en 2025 en siete ventas (cuatro en 2023, una en 2024 y dos en 2025). Las cifras de 2024 y 2025 se apoyan en una y dos ventas, por lo que no lo llamaría una tendencia.

¿Cuál es la venta récord en The Fontana?

$485,000, registrada en junio de 2007 en una vivienda de 822 pies cuadrados, $590 por pie cuadrado — sigue siendo el precio más alto del edificio, casi dos décadas después. El precio por pie cuadrado más alto es de $766, un estudio de 411 pies cuadrados vendido en octubre de 2023.

¿Los propietarios de The Fontana tienden a ganar o perder dinero al revender?

De los 21 ciclos documentados de compra y reventa del edificio, 13 se vendieron por menos de lo que pagó el propietario anterior y 8 se vendieron por más — un cambio mediano de -2.5%. Los cinco ciclos de las viviendas de 822 pies cuadrados perdieron dinero; los estudios y las viviendas de 691 pies cuadrados se dividen.

¿Qué tan grandes son las unidades de The Fontana?

Tres tamaños: 12 estudios de 411 pies², 8 de una recámara de 691 pies² y 6 de una recámara más grandes de 822 pies².

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