Palm Bay Towers

Viviendas grandes con un valor catastral bajo

Contadas contra el registro de Miami-Dade County Property Appraiser el 23 de septiembre de 2026, Palm Bay Towers devuelve 68 folios, de los cuales 67 son residenciales, sin folios comerciales.

Las cifras son genuinamente inusuales. El área climatizada va de 1,763 a 5,914 pies cuadrados, con una mediana de 2,957 — lo que significa que una gran parte del edificio consiste en su planta más grande. La mezcla es de 42 de tres recámaras, 22 de dos recámaras, dos de cuatro recámaras y una de cinco recámaras, sin nada más pequeño.

Sin embargo, el valor catastral mediano es de apenas $484,433. Compárelo con los otros 98 edificios de mi conjunto de registros del condado con un valor catastral mediano dentro del 15% de ese: su vivienda mediana es de 1,108 pies cuadrados, y ninguna llega a 2,957. Obtiene aproximadamente 2.7 veces la superficie por un valor catastral similar, frente a Biscayne Bay, en el Upper East Side.

Medianas por pie desde 2023, con pocas ventas

Ventas calificadas del registro del condado — solo entre partes independientes.

Dos cosas son ciertas a la vez aquí, y ambas importan.

Las medianas anuales por pie han oscilado ampliamente: $260 en 2024, $440 en 2025 y $422 en lo que va de 2026. La cifra de 2025 es una sola venta de 2,957 pies cuadrados, y la de 2026 es el punto medio de dos tamaños distintos ($337 por pie cuadrado en 1,763 pies cuadrados y $507 en 2,957 pies cuadrados). En conjunto, las siete ventas desde 2024 tienen una mediana de $275 por pie cuadrado, inferior a la de cualquiera de los otros 426 edificios de mi conjunto de registros del condado con cinco o más ventas desde 2024.

La advertencia es ineludible: la fila de 2025 es una sola venta y la de 2026 son dos. Trece ventas calificadas en cuatro años en un edificio de 67 viviendas es un registro muy escaso, y las medianas de 2023 y 2024, de $912,500 y $517,500, muestran con cuánta violencia oscila la cifra de titular cuando se negocian solo cuatro o cinco viviendas.

Lo que yo extraería de esto: el registro de ventas no muestra una dirección clara, con medianas anuales de entre $258 y $440 por pie cuadrado desde 2014, y la muestra reciente es demasiado pequeña para ser precisa.

¿Para quién es Palm Bay Towers?

Le conviene a un comprador que quiere mucho espacio frente al agua y es genuinamente indiferente a una dirección de prestigio. La vivienda mediana es de 2,957 pies cuadrados y el condado la avalúa en $484,433.

Requiere paciencia en ambas direcciones. Trece ventas en cuatro años significa que el inventario rara vez aparece, y salir es un proyecto y no una transacción. Ese volumen escaso es también parte de por qué los precios se han rezagado: pocas operaciones significan pocos comparables, y pocos comparables vuelven cautelosos a los compradores.

Si está vendiendo aquí, los comparables más cercanos son las dos ventas de 2026, que fueron de tamaños distintos ($337 y $507 por pie cuadrado). Si está comprando, espere un registro escaso con el cual fijar el precio y una salida que toma tiempo.

Condominios de Palm Bay Towers

720 NE 69th St, Miami, Florida 33138 | Vecindario: Upper East Side

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Palm Bay Towers es un enclave íntimo frente a la bahía que ofrece comodidad, diseño y varias amenidades de alta gama, entre ellas terraza con alberca, gimnasio y canchas de tenis.