Ocean Four

Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 5 de octubre de 2026Read in English →

Lo que realmente muestra el registro del condado

Ocean Four está en 17201 Collins Avenue en Sunny Isles Beach, entregado en 2006 por The Related Group con diseño de Sieger Suarez. El Miami-Dade Property Appraiser registra 281 folios de condominios residenciales bajo la subdivisión OCEAN FOUR CONDO, más un folio de referencia que abarca los elementos comunes. Los materiales de comercialización del edificio citan 281 residencias, y el rol coincide. El rol de propiedades es el registro que rige una boleta de impuestos y una búsqueda de título.

En esos folios el condado tiene 889 transferencias registradas. Solo 651 son ventas calificadas entre partes independientes; el resto son correcciones de escritura, transferencias familiares y otros instrumentos que nunca establecieron un precio de mercado. Cualquier “historial de ventas” que cite la cifra mayor está contando papeleo, no operaciones.

Solo dos conteos de recámaras en todo el edificio

Este es el dato que más cambia la forma en que debe buscarse en este edificio. De las 281 residencias, 212 son de dos recámaras y 69 son de tres recámaras. Dentro de ellas, el condado registra ocho tamaños de unidad distintos. No hay unidades de una recámara ni nada mayor que una de tres. Los tamaños de unidad van de 1,301 a 3,018 pies cuadrados, con una mediana de 1,886.

De ahí se derivan dos consecuencias. Un comprador que busque una unidad de una recámara de precio de entrada en este tramo de Collins no la encontrará aquí a ningún precio. Y como el inventario de tres recámaras es aproximadamente una cuarta parte del edificio, la disponibilidad de tres recámaras es genuinamente escasa y no solo estacionalmente escasa — conviene saberlo antes de dar por hecho que algo saldrá a la venta.

¿Por qué suben las valuaciones mientras bajan los precios?

Estas dos líneas se han movido en direcciones opuestas durante dos años, y un comprador debe entender por qué antes de leer cualquiera de las dos como un veredicto sobre el edificio.

Del lado de la reventa, el precio mediano por pie cuadrado alcanzó su máximo en 2024, con $881, bajó a $820 en 2025 y se ubica en $754 en las ventas registradas en lo que va de 2026. El precio de venta mediano siguió el mismo camino: $1,975,000 en 2024, $1,425,000 en 2025, $1,205,000 en 2026. Son muestras pequeñas — ocho ventas calificadas en 2024, ocho en 2025 y cuatro en lo que va de 2026 — así que conviene tratar la dirección como significativa y las cifras exactas como indicativas.

Del lado de la valuación, el total del edificio pasó de $315,996,891 en 2025 a $330,271,917 en 2026, un aumento de 4.5%, con un folio mediano valuado en $1,042,912. El valor catastral no es el valor de mercado: se fija cada año, va rezagado respecto de las transacciones, y los topes y exenciones de Florida hacen que una valuación pueda seguir subiendo durante una etapa débil de los precios de reventa. La divergencia aquí es una mecánica normal, no una contradicción — pero sí significa que el costo de mantenimiento puede subir en un año en que lo que pagaría por la unidad está bajando.

La venta de 2007 que nadie ha superado

La venta calificada más alta registrada en Ocean Four es de $4,000,000, registrados el 1 de octubre de 2007 por una residencia de 2,755 pies cuadrados — un año después de que el edificio se entregó, en la cima del ciclo anterior. Nada en el edificio la ha igualado en los diecinueve años transcurridos. Las dos más cercanas son ambas de 2023, en la misma planta de 2,755 pies cuadrados: $3,000,000 en abril y $2,822,500 en julio.

Es un contexto útil para quien vea comparables de 2023 como prueba de un techo. El techo se fijó en 2007, y las operaciones de 2023 se acercaron a él sin superarlo.

Qué revisar antes de firmar

Tres cosas, en este orden. Pida el estudio de reservas de la asociación y el estado actual de la inspección de hitos. Un edificio frente al mar de 2006 en Miami-Dade está dentro del programa de recertificación del condado, y las reglas de reservas de Florida han cambiado de manera sustancial desde que estas unidades se negociaron ampliamente por última vez.

Pregunte cuál es el deducible de la póliza maestra. El tope de $50,000 por unidad que entró en vigor el 1 de julio de 2026 empuja a muchos edificios altos frente al mar de Broward y Miami-Dade hacia el financiamiento solo en efectivo, y eso se traduce en un grupo de compradores más reducido cuando llega el momento de vender.

Pregunte qué distribución se le está mostrando realmente, y obtenga los pies cuadrados del folio y no de la ficha del listado. En un edificio con solo dos conteos de recámaras, la diferencia de 1,301 a 3,018 pies cuadrados pesa mucho.