Gables Club Tower I

Un condominio, dos torres

Lo primero que hay que entender sobre Gables Club es que es un solo condominio. Miami-Dade County Property Appraiser registra todas 195 residencias en 10 y 60 Edgewater Drive bajo una sola declaración, y sus participaciones en los elementos comunes solo cuadran cuando se cuentan ambas torres juntas — cada torre por sí sola representa aproximadamente la mitad.

Eso importa en la práctica. Las cuotas, las reservas, el seguro y la administración se comparten entre ambos edificios, no se separan por torre. Si está leyendo un presupuesto o un estudio de reservas de “Gables Club”, cubre 195 residencias, no 96.

Esta página cubre las 96 residencias de 10 Edgewater Drive. La Torre 2, en 60 Edgewater Drive, tiene su propia página y sus propias cifras, y las he mantenido separadas siempre que el registro del condado lo permite.

Qué hay realmente dentro de la Torre 1

El condado tiene 96 folios en 10 Edgewater Drive, y cada uno es una residencia — sin unidades comerciales, sin estacionamiento, cabañas ni bodegas valuados por separado.

En el fondo es una torre de dos recámaras: 73 de dos recámaras, 12 de tres, ocho de cuatro, una de cinco y dos de seis. Pero las de dos recámaras aquí no son pequeñas — la residencia más pequeña de la torre tiene 2,570 pies cuadrados, y la mediana es de 2,955. En este edificio no hay unidades compactas.

La torre es inusualmente uniforme. Tres plantas tipo con una diferencia de veinte pies cuadrados entre sí concentran más de la mitad: 2,950 pies cuadrados (27 residencias), 2,960 (13) y 2,970 (12), 52 de las 96. La planta más pequeña, de 2,570 pies cuadrados, tiene 10 residencias, y la residencia más grande es de 10,190 pies cuadrados.

Los valores catastrales de 2026 van de $397,271 a $7,534,893, con una mediana de $1,533,279.

Una comparación que vale la pena hacer, porque ambas torres están en este sitio. Las residencias de la Torre 1 son más pequeñas que las de la Torre 2, con una mediana de 2,955 pies cuadrados frente a 3,165, y aun así están avaluadas más alto: $1,555,210 frente a $1,421,602. El registro del condado establece que la diferencia existe; no la explica, y no voy a inventar un motivo. Si está eligiendo entre las dos torres, es una pregunta que vale la pena plantear a un agente que conozca la posición de cada línea.

El registro de precios, y lo que once ventas pueden sostener

Ventas calificadas entre partes independientes en 10 Edgewater Drive, del registro del condado, consultado el 23 de septiembre de 2026.

Once ventas calificadas en cuatro años, en 96 residencias — aproximadamente una residencia de cada treinta y cinco por año. Tres de esos años se apoyan en tres ventas y uno en dos. No voy a trazar una tendencia a partir de eso, y nadie más debería hacerlo.

Pero hay algo útil en ello, y viene de tener ambas torres en una sola declaración. Entre las 195 residencias, el tamaño mediano de las que se vendieron fue de 3,035, 2,955, 2,970 y 3,035 pies cuadrados en los cuatro años — prácticamente idéntico cada año. Así que la explicación habitual de una cifra por pie cuadrado que oscila — que salieron al mercado residencias de distintos tamaños — no aplica aquí. La variación de $790 en 2025 a $988 en 2026 en todo el condominio es simplemente lo que producen de cuatro a siete transacciones al año. Una sola residencia mueve la mediana.

Lo que el registro sí respalda es una banda. Entre ambas torres y cuatro años, Gables Club se ha negociado aproximadamente entre $790 y $990 por pie cuadrado. Esa es la cifra contra la cual negociar, y las medianas anuales han estado entre esas dos cifras y no más allá.

El precio más alto registrado en esta torre es de $6,200,000, el 16 de marzo de 2026, por una residencia de 5,230 pies cuadrados — $1,185 por pie cuadrado, y la venta grande más reciente en cualquiera de las dos torres. En todo el condominio, el récord es de $9,250,000, en la Torre 2.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere espacio genuino frente al agua. Una mediana de 2,955 pies cuadrados sin ninguna unidad por debajo de 2,570 pies cuadrados, a $790–$990 por pie cuadrado, sobre Biscayne Bay y no sobre el Atlántico.

Le conviene mal a un comprador que necesita certeza sobre el valor. Once ventas en cuatro años en esta torre, y veintiuna entre ambas, es evidencia muy escasa. Cualquier cifra por pie cuadrado que le citen para Gables Club se apoya en un puñado de transacciones, y la variación de un año a otro ha sido de 25% en un mercado donde las residencias que se vendían casi no cambiaron de tamaño. Trate la banda de $790 a $990 como la respuesta honesta y desconfíe de cualquier cosa más precisa.

Pregunte por la declaración y el presupuesto antes de comprometerse, y pídalos de ambas torres — son un solo condominio, así que un faltante en las reservas o una renovación del seguro en la Torre 2 también es una cuota para usted.

Si usted vende aquí, espere que tome tiempo. Una residencia de cada treinta y cinco se negocia cada año en esta torre. Fije el precio contra la banda y no contra el único comparable reciente más fuerte, y tenga presente que la mediana de 2026, de $1,185 por pie cuadrado, es la más alta de cuatro medianas anuales, no la del medio. Pídame los comparables de su línea, en ambas torres, antes de fijar una cifra.

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