Lofts en Miami · South Beach · Flats Off Lincoln
Es un condominio de tres viviendas, no un edificio de lofts.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 25 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Puntos Clave
- Flats Off Lincoln registró una sola venta en los 12 meses al 24 de septiembre de 2026 — en el registro del Miami-Dade County Property Appraiser, muy pocas para una mediana confiable. La última venta registrada fue el 9 de febrero de 2026. ¿Es dueño en Flats Off Lincoln? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Es un condominio de tres viviendas, no un edificio de lofts — la declaración contiene 13 folios, pero solo tres son residencias. Los otros diez son estacionamientos escriturados de 108 pies cuadrados cada uno.
- Los tres departamentos son idénticos — y eso hace que el registro de precios sea excepcionalmente limpio — 2,496 pies cuadrados cada uno, dos recámaras cada uno, 32.3332% de los elementos comunes cada uno. No hay diferencia de tamaño ni de participación que explique una diferencia de precio.
- Dos de ellos se vendieron en la misma semana de 2013 exactamente al mismo precio — $1,047,000 el 5 de febrero y $1,047,000 el 12 de febrero de 2013. Un precio idéntico para departamentos idénticos, que es casi la mejor base de comparación que un registro del condado puede ofrecer.
- Uno de esos dos se revendió en febrero de 2026 en $1,650,000 — +57.6% en trece años, o de $419 a $661 por pie cuadrado. El mismo departamento, el mismo tamaño, la misma participación — una medición genuina en igualdad de condiciones.
- Hay más de cuatro estacionamientos por departamento — trece en total — diez registrados como folios propios y tres anexos al Flat 4. Aquí el estacionamiento es un activo aparte y debe valorarse como tal.
- El tercer departamento nunca se ha revendido — el Flat 3 tiene una sola transacción registrada, su compra de febrero de 2013. No ha cambiado de manos desde entonces.
1520 Lenox Avenue, Miami Beach, Florida 33139 | Vecindario: South Beach
La mayoría de las páginas de edificios tienen que matizar, porque los departamentos difieren en tamaño, piso, vista y acabados, y una diferencia de precio siempre puede explicarse de otra manera. Esta casi no necesita matizar. Aquí hay tres departamentos, idénticos al pie cuadrado y a la cuarta cifra decimal de su participación de propiedad. Eso hace que la pequeña cantidad de datos de precios sea excepcionalmente confiable.
Lo que el condado registra en 1520 Lenox Avenue
El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 13 folios en 1520 Lenox Avenue, todos en una misma declaración, THE FLATS CONDO. Las participaciones de elementos comunes de la declaración suman exactamente 100.0000%.
Trece folios no son trece departamentos, y este es el tipo de detalle que arruina en silencio la página de un edificio si no se verifica. Solo tres de los folios son residencias. Los otros diez son estacionamientos escriturados de 108 pies cuadrados, con 0.2308% de los elementos comunes cada uno. Están clasificados como condominio residencial igual que los departamentos, y sus descripciones legales son lo único que los distingue.
Las tres residencias:
| Unidad | Tamaño | Recámaras | Participación en elementos comunes | Valor catastral 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Flat 2 | 2,496 pies cuadrados | 2 | 32.3332% | $1,312,610 |
| Flat 3 | 2,496 pies cuadrados | 2 | 32.3332% | $1,279,669 |
| Flat 4 (más los estacionamientos 2, 12 y 13) | 2,496 pies cuadrados | 2 | 32.3332% + 0.6924% | $1,312,610 |
Tres departamentos al 32.3332% cada uno suman 96.9996%; los diez estacionamientos completan el resto. Para 2026 el condado asigna a las tres viviendas un valor de $3,904,889 en total.
Tres departamentos idénticos, y por qué importa
En cada otra página de edificio que escribo, tengo que advertir que el precio mediano se mueve según los departamentos que se hayan vendido, y que solo el precio por pie cuadrado es significativo. Aquí ese problema no existe. Cada departamento tiene 2,496 pies cuadrados con dos recámaras y una participación de propiedad idéntica. Cualquier diferencia en lo que se paga es una diferencia de precio, no de lo que se vendió.
Entonces el registro del condado hace algo que casi nunca sucede. Dos de los tres departamentos se vendieron con una semana de diferencia en febrero de 2013, exactamente al mismo precio:
Flat 2 — 5 de febrero de 2013 — $1,047,000
Flat 3 — 12 de febrero de 2013 — $1,047,000
Departamentos idénticos, precios idénticos, con siete días de diferencia. Es una base de comparación sobre la que sí se puede construir, y equivale a $419 por pie cuadrado en cada caso.
Lo que hicieron trece años con uno de ellos
El 9 de febrero de 2026, el Flat 2 se vendió de nuevo en $1,650,000.
| Flat 2 | Fecha | Precio | $/pie² |
|---|---|---|---|
| Primera venta registrada | 5 de febrero de 2013 | $1,047,000 | $419 |
| Venta más reciente | 9 de febrero de 2026 | $1,650,000 | $661 |
| Cambio en trece años | +57.6% | ||
El mismo departamento, con trece años y cuatro días de diferencia, +57.6%. No hay efecto de mezcla, ajuste de tamaño ni argumento de plano de planta posible — son los mismos 2,496 pies cuadrados.
El Flat 4 cuenta una historia coherente, pero requiere una advertencia. Se vendió en $1,137,000 en mayo de 2013 y en $1,600,000 en marzo de 2022, es decir, +40.7% en nueve años. Pero el folio del Flat 4 también incluye tres estacionamientos, así que ambos precios compraron un departamento más estacionamiento, y sus cifras por pie cuadrado no son comparables con las de los otros dos. Reporto los precios totales y no publico ningún precio por pie cuadrado para este.
El Flat 3 nunca se ha revendido. Su única transacción registrada es la compra de febrero de 2013.
Así que todo el edificio suma cinco transacciones registradas. Es un registro muy pequeño, y yo no convertiría +57.6% en trece años en una tasa anual para presentarla como pronóstico. Lo que sí es, es una medición limpia — evidencia considerablemente mejor que los promedios de veinte ventas que se obtienen en edificios donde nada es comparable con nada.
A quién le conviene y qué verificar
Un departamento de dos recámaras de 2,496 pies cuadrados a una cuadra de Lincoln Road, en un edificio con dos vecinos, es un gusto particular y escaso. Si usted quiere espacio y casi total privacidad en South Beach sin una torre, hay muy poco parecido.
La estructura de tres propietarios es lo que más hay que pensar. En un condominio de tres viviendas, usted y otras dos personas son la asociación. No hay administración profesional que amortigüe un desacuerdo, ni un gran fondo de reserva, y la reparación de un techo o de una fachada se divide entre tres en lugar de entre trescientos. Lea la declaración, el presupuesto y la situación de las reservas antes que cualquier otra cosa, y averigüe quiénes son los otros dos propietarios.
Revise también con cuidado el estacionamiento. Diez de los trece espacios son folios separados que pueden comprarse y venderse de manera independiente de cualquier departamento. Establezca exactamente qué espacios vienen con el departamento que está viendo, porque la respuesta no es la misma para los tres.
Si usted vende aquí, tiene algo que la mayoría de los vendedores no tienen: un comparable genuinamente en igualdad de condiciones en su propio edificio y una medición limpia de trece años a la cual señalar. Úselo. Pero sea claro con el estacionamiento, porque un comprador que compare su departamento con la venta de febrero de 2026 necesita saber si los espacios están incluidos — en esa venta, no lo estaban.
The Flats off Lincoln — Preguntas Frecuentes
¿Cuántos departamentos hay en The Flats off Lincoln?
Tres. La declaración contiene 13 folios, pero diez de ellos son estacionamientos escriturados de 108 pies cuadrados cada uno. Solo los Flats 2, 3 y 4 son residencias.
¿Los departamentos tienen tamaños diferentes?
No, y eso es lo que hace único a este edificio. Los tres tienen 2,496 pies cuadrados con dos recámaras, y cada uno tiene un 32.3332% idéntico de los elementos comunes. No hay ninguna diferencia de tamaño ni de participación entre ellos.
¿En cuánto se han vendido?
Cinco transacciones en la historia registrada del edificio. Los Flats 2 y 3 se vendieron en febrero de 2013 exactamente en $1,047,000, con una semana de diferencia. El Flat 4 se vendió en $1,137,000 en mayo de 2013 y en $1,600,000 en marzo de 2022. El Flat 2 se vendió de nuevo el 9 de febrero de 2026 en $1,650,000.
¿Cuánto ha subido el valor aquí?
El Flat 2 pasó de $1,047,000 en febrero de 2013 a $1,650,000 en febrero de 2026, es decir, 57.6% en trece años, o de $419 a $661 por pie cuadrado. Como el departamento es idéntico a sí mismo, es una medición genuina en igualdad de condiciones y no un promedio de viviendas distintas. Yo no lo convertiría en una tasa de crecimiento anual con cinco transacciones.
¿El estacionamiento viene con el departamento?
No automáticamente, ni por igual. Existen trece estacionamientos: diez son folios separados que pueden comprarse y venderse por sí solos, y tres están anexos al folio del Flat 4. Establezca exactamente qué espacios están incluidos en cualquier compra, porque la venta del Flat 2 en febrero de 2026 no incluyó ninguno.
¿Qué debo saber de un condominio de tres unidades?
Que usted y otros dos propietarios son la asociación. No hay un gran fondo de reserva ni un amortiguador profesional entre vecinos, y una reparación importante se divide entre tres. Lea la declaración, el presupuesto y la situación de las reservas antes de comprometerse, y averigüe quiénes son los otros dos propietarios.
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
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Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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