Cynergi

Cien viviendas en North Miami Avenue

Consulté los 101 folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para Cynergi en 2700 N Miami Avenue, Miami, FL 33127 (consulta al condado del 23 de septiembre de 2026; una consulta anterior del 24 de agosto listaba 102). De los 101, 100 son viviendas de condominio residencial. El restante, un folio comercial de planta baja “STORE”, se excluye de todas las cifras basadas en viviendas de esta página. La declaración cierra en 99.9973% en la prueba de participación de elementos comunes del condado, prácticamente completa.

La mezcla de recámaras se inclina fuertemente hacia las viviendas de una recámara: 92 (92.0%) tienen 1 recámara y 8 (8.0%) tienen 2. El área climatizada va de 328 a 1,521 pies cuadrados, con una mediana de 798. Dominan seis plantas tipo: 965, 626 y 817 pies cuadrados (16 viviendas cada una, 16.0% cada una), 680 pies cuadrados (15, 15.0%), 676 pies cuadrados (8, 8.0%) y 515 pies cuadrados (7, 7.0%) — en conjunto 78 de las 100 viviendas, 78.0%.

En el padrón fiscal de 2026, los valores catastrales van de $195,500 a $554,620 en las 100 viviendas, con una mediana de $320,650.

El registro del condado consigna un año de construcción de 2008. No tengo un número de pisos, arquitecto ni lista de amenidades confirmados para este edificio, ya que nada de eso consta en el registro de la propiedad, y prefiero decirlo antes que completarlo con datos de un sitio de listados.

Casi cuatro años sin una venta registrada

No ha habido ventas calificadas en Cynergi en toda la ventana actual de cuatro años. La venta calificada más reciente del edificio en el expediente es de $690,000, cerrada el 11/5/2022, por una vivienda de 965 pies cuadrados en la unidad 901, o $715 por pie cuadrado, y también es la venta individual más alta de su registro. Eso significa que, a la fecha de esta consulta, han pasado casi cuatro años sin una sola transacción entre partes independientes que el condado haya registrado aquí. No tengo una tabla de precios actual que ofrecer, y prefiero decirlo directamente antes que construir una con datos que no existen.

Lo que dice un registro de 23 ventas frente a 100 viviendas

Ampliar la mirada más allá de la ventana actual no revela mucho más. Todo el historial de ventas del condado de Cynergi registra apenas 23 ventas calificadas frente a 100 viviendas — aproximadamente una venta por cada cuatro viviendas, en toda su historia, no por año. Si se miran las viviendas compradas y luego revendidas, con ambas operaciones calificadas: solo 4 de las 100 viviendas del edificio la tienen. 3 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior y 1 se vendió al mismo precio; el cambio mediano entre esas 4 es una ganancia de 50.2%, con un periodo de tenencia mediano de 1.3 años, en un rango de 0.0% a +65.4%. Un quinto par, que fue de $310,000 en 2008 a $180,000 en 2014 (-41.9%), se deja fuera porque entre las dos ventas hay un traspaso por certificado de título de 2013, posterior a una ejecución hipotecaria. Es una muestra demasiado pequeña — 4 viviendas de 100 — para describirla como el historial de inversión del edificio; es simplemente lo que consta en el expediente.

No tengo una razón confirmada para este patrón en el registro de la propiedad, y no voy a adivinar una. Lo que el registro muestra con claridad es un edificio donde la propiedad ha cambiado de manos pocas veces en el mercado abierto, entre partes independientes: 23 ventas calificadas frente a 100 viviendas.

A quién le conviene Cynergi, y a quién no

Cynergi le conviene a un comprador que ya ha identificado una unidad específica por un canal privado o fuera del mercado y que no depende de esta página para obtener comparables — con cero ventas en casi cuatro años, hay muy pocos datos de mercado en los que apoyarse. Su rango de valor catastral, de $195,500 a $554,620, al menos da una idea de la dispersión de valuación del propio condado en las 100 viviendas del edificio.

Les conviene mal a compradores y vendedores que necesitan un mercado de reventa activo o comparables recientes con los cuales negociar. Aquí prácticamente no hay datos de transacciones actuales, y el historial completo del edificio — 23 ventas frente a 100 viviendas — es escaso incluso para los estándares de un registro completo de varias décadas.

Si usted vende: su único ancla real es el registro de 2022 del edificio, $690,000 / $715 por pie cuadrado por una vivienda de 965 pies cuadrados, ahora con casi cuatro años de antigüedad. Espere fijar el precio en gran medida con base en los valores catastrales del condado y en sus propios comparables de fuera de este edificio, ya que el registro de ventas de Cynergi ofrece muy poco para trabajar.