Boulan South Beach

Qué registra el condado en 220 21st Street

Primero una nota sobre la consulta, porque importa. Buscar en el condado por la dirección 220 21st Street devuelve 54 folios repartidos en tres planos distintos — un riesgo de la búsqueda por dirección que habría puesto dos parcelas no relacionadas en las cifras de este edificio. Agrupada correctamente, la declaración es BOULAN SOUTH BEACH CONDO y contiene 52 folios. Sus cuotas de elementos comunes cierran en 100.0054%, por lo que la consulta está completa.

Los 52 folios están clasificados como RESIDENTIAL — TOTAL VALUE : CONDOMINIUM — RESIDENTIAL. No hay ninguna clasificación de hospedaje en ninguna parte de esta declaración, ni tampoco ningún folio comercial — algo inusual para un edificio presentado como condo-hotel, y que vale la pena saber.

Las viviendas van de 671 a 1,937 pies cuadrados con una mediana de 996. La planta dominante es de 1,000 pies cuadrados, repetida 17 veces, seguida de 856 pies cuadrados (nueve unidades), luego 671, 941, 750 y 995 pies cuadrados. La combinación es de nueve estudios, 40 de una recámara y tres de dos recámaras.

Para 2026 el condado avalúa el condominio en $25,201,568, una mediana de $468,960 por vivienda en un rango de $307,117 a $1,203,587.

Veinte viviendas, un día, un paquete

El registro contiene 49 transacciones calificadas, y su distribución es desigual: 19 en 2011 y 12 en 2012, y luego una cola larga y delgada. Pero las ventas calificadas no son toda la historia aquí, y leer solo esas me habría llevado a publicar algo falso.

Mi primera revisión mostró 20 de las 52 viviendas sin ninguna venta calificada en el registro y casi escribo que nunca se habían vendido. Sí se habían vendido. Al volver a las filas de transacciones sin procesar se ve que las veinte se transfirieron el mismo día:

24 de febrero de 2016 — 20 folios, $16,852,900 en total, cada uno marcado por el condado como no calificado, con la descripción “Transferencia en la que se verifica que el precio de venta forma parte de un paquete.”

Es el condado diciéndole, con sus propias palabras, que esos precios no son evidencia del valor de mercado. Y esos veinte folios no tienen ninguna otra transacción de ningún tipo — ni antes de 2016, ni desde entonces. El treinta y ocho por ciento de este edificio se movió una vez, como bloque, hace una década, y no se ha movido de forma individual en absoluto.

He excluido las veinte de todas las cifras de precios de esta página, que es el único tratamiento defendible. Pero el hecho de que existan pertenece a la página y no a una nota al pie, porque significa que un comprador aquí está viendo un edificio donde una minoría grande de las viviendas se tienen en conjunto y no tienen ningún historial de precios individual. Qué significa eso para el carácter del lugar, cómo se administra o qué podría pasar después, el registro del condado no lo dice — y no voy a adivinar.

Qué se negocia realmente aquí, y a qué precio

Si se deja el paquete a un lado, lo que queda es un registro de ventas muy tranquilo.

Dos ventas calificadas en cuatro años, frente a 52 viviendas. Es una tasa de rotación de aproximadamente una vivienda de cada 104 por año, más lenta que todos los edificios de mi Miami Condo Index (el más lento registrado es una vivienda de cada 62; la mediana es una vivienda de cada 23). No se vendió nada en 2024 y no se ha vendido nada en lo que va de 2026.

Las dos que sí se vendieron fueron una vivienda de 941 pies cuadrados en $615,000 en julio de 2023 y una vivienda de 1,000 pies cuadrados en $610,000 en marzo de 2025. Dos transacciones no pueden establecer una tendencia, y no voy a sacar una de ellas. Lo que resulta medianamente tranquilizador es que coinciden entre sí en términos absolutos; lo que no lo es, es que las cifras por pie, $654 y $610, abarcan una brecha que no puedo resolver con esta evidencia.

Ampliar la mirada ayuda un poco. El año mediano de última venta entre las 32 viviendas con precio entre partes independientes en el registro es 2012 — hace catorce años. El máximo registrado del edificio es $1,600,000 por una vivienda de 1,324 pies cuadrados en mayo de 2022, a $1,208 por pie cuadrado, que está muy por encima de cualquier cosa que se haya negociado desde entonces. Y el condado ahora avalúa la vivienda típica en 0.76 veces lo que su propietario pagó por última vez.

Tomado en conjunto, la lectura honesta es que este edificio no tiene un historial de precios actual utilizable. No uno a la baja, no uno al alza — uno ausente.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Las viviendas aquí tienen un buen tamaño para South Beach — una mediana apenas por debajo de 1,000 pies cuadrados, en su mayoría departamentos de una recámara propiamente dichos y no estudios — y los valores avaluados sugieren un nivel de precios muy por debajo de los edificios frente al mar de esta sección. Si usted quiere espacio y no una propuesta de renta por noche, esa combinación tiene algo a su favor.

No le conviene si la liquidez le importa en lo más mínimo. Una venta cada dos años en un edificio de 52 viviendas significa que, cuando quiera salir, estará esperando un mercado que apenas existe. Y no le conviene si quiere saber en qué se está metiendo: con 20 viviendas en manos de un paquete y la venta individual mediana con catorce años de antigüedad, hay muy poco aquí con qué fijar un precio.

Sobre la renta a corto plazo: nada en esta declaración está clasificado como hospedaje, y eso no establece nada en ningún sentido — un código de uso es una categoría de avalúo fiscal, no un permiso. La preempción estatal de Florida, las reglas de zonificación y licencias de la City of Miami Beach y la declaración de condominio, en conjunto, lo deciden. Miami Beach aplica las reglas de manera agresiva. Verifique las tres en sus fuentes primarias: el estatuto, las reglas de la City of Miami Beach y la declaración de condominio antes de contar con ingresos por renta.

Si usted vende aquí, casi no tiene comparables en su contra, lo cual corta en ambos sentidos — hay igualmente poco para respaldar su precio de venta. Su evidencia más sólida son las ventas de 2023 y 2025 y el tamaño de su propia planta. Sea realista con el plazo: con la tasa reciente, una vivienda dada de este edificio se vende aproximadamente una vez por siglo.

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