Don Bar

Veintiuna viviendas en dos direcciones de Pennsylvania Avenue

Consulté cada folio que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrado para Don-Bar, que el condado ubica tanto en 1571 como en 1573 Pennsylvania Avenue, Miami Beach, FL 33139, bajo una sola subdivisión, “DON-BAR CONDO”. Ambos números de calle pertenecen a la misma declaración — 10 folios en el 1573 y 11 en el 1571 — y las participaciones declaradas en elementos comunes de los 21 suman exactamente 100.0000% del total, por lo que tengo la certeza de que el edificio está completamente contabilizado.

Cada uno de los 21 folios es una vivienda residencial; no hay folios comerciales, de estacionamiento, de cabaña ni de bodega que excluir. El condado clasifica 13 de los 21 como de una recámara y 8 como de dos. Los tamaños van de 440 a 850 pies cuadrados, mediana de 570, con un puñado de plantas repetidas — 790 pies cuadrados (4 viviendas), 520 pies cuadrados (4 viviendas), 540 pies cuadrados (4 viviendas), además de grupos más pequeños de 570, 850 y 600 pies cuadrados — que juntas representan 18 de las 21 viviendas del edificio.

En el rol fiscal de 2026, los valores catastrales van de $179,816 a $280,940 en las 21 viviendas, con una mediana de $198,099.

El campo de año de construcción del condado indica 1937 para los 21 folios. No tengo un arquitecto, un número de pisos ni una lista de amenidades confirmados para este edificio a partir de ningún registro de designación primario, y prefiero decirlo a completarlo con un sitio de listados. Pennsylvania Avenue se encuentra dentro de la huella cartografiada del Miami Beach Architectural District, el distrito histórico del National Register de 1979 que abarca la mayor parte de South Beach — pero no he podido confirmar el estatus individual de este edificio como contribuyente ni su arquitecto frente a una fuente primaria. Consulte la franja verificada de abajo para ver exactamente qué revisé.

Ocho ventas en cuatro años

Ocho ventas calificadas se cerraron en Don-Bar entre 2023 y 2025, una rotación de aproximadamente una vivienda de cada 10 por año (la mediana del Miami Condo Index es de una vivienda de cada 23). Ninguna venta calificada se ha cerrado en 2026 hasta mi fecha de consulta. El $/pie² mediano fue de $517 en 2023 (en cinco ventas, el verdadero volumen del año), luego de $444 en la única venta de 2024, y luego de $471 en las dos ventas de 2025 — con solo una o dos ventas en cada uno de 2024 y 2025, tomaría esa caída y recuperación parcial como evidencia de qué unidades específicas se negociaron en un año dado más que como un vaivén genuino del mercado; cinco ventas en un año es una muestra razonable, una o dos no.

El precio total más alto dentro de la ventana de cuatro años es de $317,000 (marzo de 2023, una vivienda de 790 pies cuadrados, $401 por pie cuadrado); la tasa más alta por pie cuadrado dentro de la ventana es de $532 (agosto de 2023, en una vivienda más pequeña de 520 pies cuadrados por $276,800). Ninguno es el verdadero récord histórico del edificio — ese corresponde a una venta justo fuera de esta ventana, que se describe a continuación.

Viajes de ida y vuelta en Don-Bar: 18 de 18 viviendas ganaron

Si se mira más allá de la ventana de cuatro años, el historial completo de ventas del condado de Don-Bar incluye 79 ventas calificadas desde principios de la década de 1990. La venta récord histórica es de $405,000, registrada en abril de 2022 por una vivienda de 810 pies cuadrados a $500 por pie cuadrado, superando por poco una venta de $342,000 de junio de 2021 en una unidad más grande de 850 pies cuadrados ($402/pie²).

18 de las 21 viviendas del edificio tienen un viaje de ida y vuelta documentado, y el resultado es contundente: contando cada vivienda una vez, de su primera venta calificada a la más reciente, cada una de las 18 se vendió por más de lo que pagó el primer propietario. Contando cada reventa individual, en cambio, 3 de 57 se vendieron por debajo del precio anterior: $230,000 en 2005 a $175,000 en 2019, $240,000 en 2006 a $185,000 en 2021, y $265,000 en junio de 2023 a $225,000 en octubre de 2025. La ganancia mediana es de +226.8%, con una tenencia mediana de 28.7 años, en un rango de +42.2% a +384.6%. El patrón detrás de esas cifras es sencillo una vez que se ven las fechas: la mayoría de los tramos de compra originales del edificio se agrupan en 1991 y 1992, a precios de $47,200 a $93,500 para unidades cuyos tramos de reventa posteriores van de $87,000 a $405,000. Un comprador que compró aquí a principios de la década de 1990 y conservó durante dos o tres décadas ha salido siempre adelante, según este registro — aunque debo señalar con claridad que una tenencia de tres décadas es un compromiso muy distinto a uno de cinco años, y estos datos no dicen nada sobre qué debería esperar un comprador que entra hoy en un horizonte más corto.

A quién le conviene Don-Bar, y a quién no

Don-Bar le conviene a un comprador que quiere algo de liquidez en relación con su tamaño: ocho ventas en cuatro años entre 21 viviendas es un volumen de operaciones utilizable para fijar el precio de una compra o una venta con cierta confianza. También le conviene a un comprador de largo plazo: las 18 viviendas con un viaje de ida y vuelta ganaron de la primera venta a la más reciente, aunque la mayoría de esas tenencias duraron de dos a tres décadas, no de dos a tres años, y dos reventas con una tenencia de unos 14 años cada una se vendieron por debajo del precio anterior.

Le conviene mal a compradores que buscan específicamente un plano grande — las viviendas del edificio llegan como máximo a 850 pies cuadrados, y 17 de las 21 están en 790 o menos. También le conviene mal a compradores que necesitan un linaje arquitectónico documentado en mano; el campo de año de construcción del condado indica 1937, pero no pude confirmar un arquitecto ni un estatus de designación histórica para este edificio específico a partir de una fuente primaria, y un comprador que necesite eso por escrito debería verificarlo directamente con el departamento de planificación de Miami Beach.

Si vende: fije el precio según el rango reciente del propio edificio, de $401 a $532 por pie cuadrado en las ocho ventas de 2023-2025, y no según el récord de abril de 2022 de $500/pie², que tiene más de cuatro años, y esté preparado para señalar que 18 de 18 viviendas ganaron entre la primera y la última venta, una cifra tomada directamente del registro del condado.

Don-Bar — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en Don-Bar?

El Miami-Dade County Property Appraiser registra 21 folios de condominios residenciales que abarcan 1571 y 1573 Pennsylvania Avenue, Miami Beach — 13 viviendas de una recámara y 8 de dos recámaras, de 440 a 850 pies cuadrados.

¿Qué tan activo es el mercado de Don-Bar?

Ocho ventas calificadas se cerraron en los últimos cuatro años, una rotación de aproximadamente una vivienda de cada 10 por año, frente a una mediana de una vivienda de cada 23 en el Miami Condo Index.

¿Cuál es la venta récord en Don-Bar?

$405,000, registrada en abril de 2022 por una vivienda de 810 pies cuadrados, $500 por pie cuadrado. Dentro de la ventana actual de cuatro años, la venta más alta es de $317,000 (marzo de 2023).

¿Los propietarios de Don-Bar suelen ganar o perder dinero al revender?

Contando cada vivienda una vez, de su primera venta calificada a la más reciente, las 18 viviendas con un viaje de ida y vuelta se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, una ganancia mediana de +226.8% con una tenencia mediana de 28.7 años. Contando cada reventa individual, 3 de 57 se vendieron por debajo del precio anterior (5.3%).

¿Los precios en Don-Bar están subiendo o bajando?

El $/pie² mediano fue de $517 en 2023, $444 en 2024 (una sola venta) y $471 en 2025. Con solo una o dos ventas en 2024 y 2025, lo tomaría como qué unidades se negociaron y no como una tendencia confirmada.

¿Qué tan grandes son las unidades de Don-Bar?

Las viviendas van de 440 a 850 pies cuadrados, mediana de 570. Tres plantas, de 790, 520 y 540 pies cuadrados (cuatro viviendas cada una), representan 12 de las 21 viviendas del edificio.

¿Es Don-Bar un edificio histórico designado?

Se encuentra dentro de la huella cartografiada del Miami Beach Architectural District (National Register, 1979), y el campo de año de construcción del condado indica 1937, pero no pude confirmar su arquitecto individual ni su estatus de contribuyente frente a una fuente primaria.

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