The Aloha

Ocho viviendas, divididas por igual entre dos plantas

Consulté los 8 folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para The Aloha en 1457 Meridian Avenue, Miami Beach, FL 33139, bajo la subdivisión del condado “ALOHA CONDO”. Cada uno de los 8 es una vivienda residencial; en esta pequeña declaración no hay folios comerciales, de estacionamiento, de casetas ni de bodegas que excluir.

El edificio se divide claramente en dos plantas: 4 viviendas de una recámara de 538 pies cuadrados y 4 viviendas de dos recámaras de 940 pies cuadrados — en conjunto, todas las viviendas del edificio. El tamaño total va de 538 a 940 pies cuadrados, con una mediana de 739.

En el padrón fiscal de 2026, los valores catastrales van de $194,982 a $353,711 en las 8 viviendas, con una mediana de $218,250.

El campo de año de construcción del condado dice 1937 para las 8 viviendas. No tengo un arquitecto ni una lista de amenidades confirmados para este edificio a partir de ningún registro primario de designación, y prefiero decirlo antes que completarlo con datos de un sitio de listados. Meridian Avenue se encuentra dentro de la huella cartografiada del Miami Beach Architectural District, el distrito histórico del National Register de 1979 que abarca la mayor parte de South Beach, pero no he podido confirmar el estatus individual de este edificio como contribuyente ni su arquitecto frente a una fuente primaria. Vea la franja verificada más abajo para saber exactamente qué revisé.

Una venta en cuatro años: muy poco para leer una tendencia

Solo se ha cerrado una venta calificada en The Aloha en los últimos cuatro años — una vivienda de una recámara de 538 pies cuadrados, unidad 203, por $300,000 en febrero de 2024, a $558 el pie cuadrado. No se cerró ninguna venta calificada en 2023 ni en 2025, y todavía no se ha cerrado ninguna en 2026. Con solo 8 viviendas en total y una venta en cuatro años, esto es una rotación de una vivienda de cada 32 por año, frente a una de cada 23 en el edificio mediano de mi Miami Condo Index. Una sola venta no puede establecer una tendencia de precios, y no voy a fingir que sí; la lectura honesta es que esta tabla muestra lo que un comprador pagó por una vivienda, no hacia dónde van los precios del edificio.

Todos los propietarios originales compraron en el primer trimestre de 2005

Si ampliamos la mirada más allá de la ventana de cuatro años, el historial completo de ventas del condado de The Aloha registra 13 ventas calificadas desde 2005 — y los cuatro ciclos de compra y reventa documentados del edificio comienzan en el primer trimestre de 2005 (las unidades 201 y 202 en febrero, la unidad 203 en enero, la unidad 103 en marzo). Esa es una señal fuerte de que las 8 viviendas del edificio pasaron de una estructura de propiedad única a unidades de condominio individuales al mismo tiempo, a principios de 2005, lo cual vale la pena saber si usted investiga la historia del edificio — el registro del condado puede mostrar cuándo se individualizó la propiedad, incluso sin un arquitecto ni una fecha de construcción confirmados.

Los 4 de esos ciclos se vendieron por más que el precio de compra original de 2005, una tasa de ganancia de 100% en esta pequeña muestra. Eso es de la primera compra a la última venta: reventa por reventa, 1 de los 6 pares consecutivos (unidad 103, $190,000 en marzo de 2005 a $187,000 en diciembre de 2007) se vendió por debajo del precio anterior. La ganancia mediana es de +46.3%, en un periodo de tenencia mediano de 16.7 años, con un rango de +5.3% a +61.4%. La mayor ganancia, +61.4% en 19.2 años, corresponde a la misma unidad, la 203, que fijó la venta más reciente del edificio en febrero de 2024; la menor, +5.3% en 11.1 años, corresponde a una reventa de 2016 que se dio mucho antes de los precios más fuertes posteriores del edificio. La venta récord histórica del edificio por precio es de $445,000, fijada en febrero de 2021 en una vivienda de dos recámaras de 940 pies cuadrados (unidad 201), $473 el pie cuadrado. La tasa más alta por pie cuadrado es la venta de febrero de 2024 de la unidad más pequeña, a $558.

A quién le conviene The Aloha, y a quién no

The Aloha le conviene a un comprador que quiere una de solo dos plantas limpias — una de una recámara compacta o una de dos recámaras más grande — en Meridian Avenue, en un edificio cuyas cuatro tenencias largas documentadas ganaron valor, de la primera compra a la última venta. También le conviene a un comprador cómodo siendo propietario en un edificio genuinamente pequeño y de baja rotación, donde una unidad en venta puede simplemente no aparecer con frecuencia.

Les conviene mal a los compradores que quieren un mercado de reventa activo en el cual apoyar los precios — una venta en cuatro años, y 13 en dos décadas, no es volumen suficiente para saber con confianza cuánto vale hoy una unidad, y un comprador puede tener que esperar meses o años a que aparezca un comparable. También les conviene mal a los compradores que necesitan un linaje arquitectónico documentado en mano; no pude confirmar un arquitecto ni un estatus de designación histórica para este edificio específico a partir de una fuente primaria.

Si usted vende: para la planta de una recámara, fije el precio cerca del resultado de febrero de 2024 de $558/pie², el único comparable más reciente del edificio en cuatro años; para la de dos recámaras, el récord de febrero de 2021 de $473/pie² ya tiene varios años y debe tratarse como un piso, no como una referencia actual.

The Aloha — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en The Aloha?

Miami-Dade County Property Appraiser registra 8 folios de condominio residencial en 1457 Meridian Avenue, Miami Beach — 4 unidades de una recámara de 538 pies cuadrados y 4 unidades de dos recámaras de 940 pies cuadrados.

¿Ha tenido The Aloha ventas recientes?

Se ha cerrado una venta calificada en los últimos cuatro años: $300,000 por una vivienda de una recámara de 538 pies cuadrados en febrero de 2024, $558 el pie cuadrado. No se cerró ninguna venta en 2023 ni en 2025.

¿Cuál es la venta récord en The Aloha?

$445,000, fijada en febrero de 2021 en una vivienda de dos recámaras de 940 pies cuadrados, $473 el pie cuadrado — el récord histórico del edificio por precio total.

¿Los propietarios de The Aloha tienden a ganar o perder dinero en la reventa?

Los 4 ciclos de compra y reventa documentados del edificio se vendieron por más que el precio de compra original de 2005, una tasa de ganancia de 100% medida de la primera compra a la última venta. La ganancia mediana es de +46.3% en un periodo de tenencia mediano de 16.7 años. De los 6 pares de reventa consecutivos, 1 se vendió por debajo del precio anterior.

¿Hay mucha actividad de ventas en The Aloha?

No. Con solo 8 viviendas y una venta en los últimos cuatro años, la rotación es de una vivienda de cada 32 por año.

¿Qué tan grandes son las unidades de The Aloha?

Dos tamaños: 538 pies cuadrados (una recámara) y 940 pies cuadrados (dos recámaras), 4 viviendas de cada uno.

¿Es The Aloha un edificio histórico designado?

Se encuentra dentro de la huella cartografiada del Miami Beach Architectural District (National Register, 1979), y el campo de año de construcción del condado dice 1937, pero no pude confirmar su arquitecto individual ni su estatus de contribuyente frente a una fuente primaria.

¿Le interesa vender en The Aloha?

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