Star Lofts

Cuarenta y cinco lofts estándar y dos penthouses en la bahía de Edgewater

Consulté los 47 folios que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para Star Lofts en 700 NE 25th Street, Miami, FL 33137 — el campo de vecindario del propio condado para esta dirección dice Edgewater. La declaración cierra en 99.88% en la prueba de participación en elementos comunes del condado, lo bastante cerca de estar completa como para tratar la consulta como total. Los 47 folios son viviendas residenciales; no hay folios comerciales, de estacionamiento ni de bodega que excluir.

Este edificio son realmente dos productos bajo un mismo techo. 45 viviendas van de 556 a 2,346 pies cuadrados: tres estudios de 556 pies cuadrados (6.4%), y tres plantas dominantes de 1,234, 1,382 y 1,594 pies cuadrados (13 viviendas cada una, 27.7% cada una, juntas el 83.0% del edificio), además de tres unidades únicas más grandes de hasta 2,346 pies cuadrados. Las 2 viviendas restantes son penthouses — de 4,611 y 4,965 pies cuadrados, aproximadamente el doble de la unidad estándar más grande (2,346 pies cuadrados) y valuadas por separado más abajo en lugar de incorporarse a las cifras estándar de $/pie² del edificio.

En el rol fiscal de 2026, los valores catastrales van de $233,500 a $3,568,630 en las 47 viviendas, con una mediana de $573,390 — el amplio extremo superior refleja los dos penthouses.

El registro del condado indica 2007 como el año de construcción, y el registro del edificio en este sitio indica 24 pisos. No tengo una lista de amenidades confirmada para este edificio, y prefiero decirlo a completarla con un sitio de listados.

Por qué una venta de $4.5 millones no pertenece a la mediana de este edificio

Esta tabla cubre solo unidades de tamaño estándar. Una venta adicional cayó dentro de 2024 — el penthouse PH 2, $4,500,000 el 9 de abril de 2024, $976 por pie cuadrado — y la he dejado fuera de esta tabla por completo en lugar de dejar que una sola venta de $4.5 millones fije un “precio mediano de 2024” de $2,725,000 en un edificio donde cualquier otra venta reciente está por debajo de $1 millón. Esa cifra sería técnicamente correcta y completamente engañosa. No ha habido ninguna venta calificada en 2025, y solo 5 ventas de unidades estándar se cerraron en todo el lapso de cuatro años — muy pocas para leer un cambio: la mediana de 2023 fue de $586 por pie cuadrado en tres ventas, y la de 2026 es de $430 en una. 2026 es un año incompleto. Contando las 6 ventas, incluido el penthouse, la rotación del edificio resulta ser de una vivienda de cada 31 por año frente a 47 viviendas.

El récord actual del edificio, sin más, es la venta del penthouse: $4,500,000, cerrada el 9 de abril de 2024, por el PH 2 de 4,611 pies cuadrados, $976 por pie cuadrado — una transacción real y un precio real, solo que no uno que yo use para caracterizar lo que cuesta aquí un loft estándar.

Un registro de viajes de ida y vuelta dividido casi exactamente por la mitad

Si se miran las viviendas compradas y luego revendidas, con ambos tramos como transacción calificada: 33 de las 47 viviendas del edificio (70.2%) tienen una. El registro se divide casi por igual — 16 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 17 se vendieron por menos — un cambio mediano en las 33 de -2.0%, con una tenencia mediana de 9.3 años, medido desde la primera hasta la última venta calificada de cada vivienda. Entre las 16 con ganancia, la ganancia mediana es de 28.7%. El rango va de -55.2% a +124.8%. Venta por venta, la respuesta depende de cuándo compró el propietario: de 19 reventas que comenzaron con una compra en la década de 2000, 17 se cerraron por debajo del precio anterior (89.5%), y de 21 que comenzaron en la década de 2010, 3 lo hicieron (14.3%), con los pares que pasaron por una ejecución hipotecaria excluidos de esos dos conteos.

Cinco de las 11 ventas calificadas de 2010 y 2011 se cerraron entre $163 y $181 por pie cuadrado (las otras seis entre $220 y $328), muy por debajo de la banda de unidades estándar actual, y varias de las mayores pérdidas documentadas del edificio salieron de ese periodo: una vivienda comprada por $639,000 en 2007 se vendió por $286,500 en 2011, -55.2%. Por otro lado, el propio PH 2 muestra el resultado de larga tenencia más claro del edificio: comprado por $2,245,050 en agosto de 2007, vendido por $4,500,000 en abril de 2024, +100.4% en 16.7 años — un recordatorio de que los dos tipos de producto de este edificio no necesariamente se han movido juntos.

A quién le conviene Star Lofts, y a quién no

Star Lofts le conviene a dos compradores distintos, y vale la pena tener claro cuál es usted. Para un loft de tamaño estándar, este es un edificio con inventario real en la zona de la bahía de Edgewater en tres plantas dominantes — normalmente hay disponible un comparable del mismo tamaño. Para un comprador de penthouse, las dos unidades aquí son realmente de gran formato, y la única venta reciente registrada, el PH 2 a $4,500,000, muestra que el formato conserva su valor en una tenencia larga.

Le conviene mal a compradores que quieren comparables actuales o un calendario predecible para una unidad estándar — 2025 no tuvo ninguna venta calificada, y el registro de viajes de ida y vuelta está dividido casi por igual entre ganancias y pérdidas. El agente de un comprador también puede mencionar las ventas de 2010-2011 del edificio, que se cerraron a una fracción de la tasa actual por pie de las unidades estándar.

Si vende una unidad estándar: fije el precio según la banda de $/pie² de cuatro años de $430 a $596 y su plano específico, y no deje que la venta del penthouse de $4.5 millones del edificio fije las expectativas para una vivienda de 1,234-1,594 pies cuadrados — no son propiedades comparables. Si vende un penthouse, tiene exactamente un dato reciente con el cual trabajar; prepárese para hacer su propio caso con comparables fuera de este edificio.

Star Lofts — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en Star Lofts?

El Miami-Dade County Property Appraiser registra 47 folios para Star Lofts en 700 NE 25th Street, Miami, FL 33137 (Edgewater), y las 47 son viviendas residenciales. 45 son lofts de tamaño estándar, de 556 a 2,346 pies cuadrados; las otras 2 son penthouses, de 4,611 y 4,965 pies cuadrados.

¿Por qué esta página separa los penthouses de las unidades estándar?

Mezclar una sola venta de penthouse de $4,500,000 en las cifras de 2024 del edificio imprimiría un “precio mediano” de $2,725,000 a partir de apenas dos ventas — técnicamente correcto y completamente engañoso, ya que cualquier otra venta reciente aquí está por debajo de $1 millón. Los penthouses se valúan por separado.

¿Ha subido o bajado recientemente el $/pie² mediano de las unidades estándar en Star Lofts?

La mediana de 2023 fue de $586 por pie cuadrado en tres ventas, y la cifra de 2026 es de $430 en una, con 2025 vacío. Cinco ventas de unidades estándar en cuatro años son muy pocas para llamar a eso un cambio o ponerle un porcentaje.

¿Cuál es el precio más alto al que se ha vendido una vivienda en Star Lofts?

El récord general del edificio es un penthouse: $4,500,000, cerrado el 9 de abril de 2024, por el PH 2 de 4,611 pies cuadrados, $976 por pie cuadrado. Entre las unidades estándar, el récord de la ventana actual es de $950,000 en 2024, $596 por pie cuadrado.

¿Los propietarios de Star Lofts suelen ganar o perder dinero?

De las 47 viviendas del edificio, 33 (70.2%) tienen un viaje de ida y vuelta documentado, y el registro se divide casi por igual — 16 ganaron, 17 perdieron — un cambio mediano de -2.0% en las 33, de la primera a la última venta calificada. Entre las 16 con ganancia, la ganancia mediana es de 28.7%. Venta por venta, 17 de 19 reventas que comenzaron con una compra en la década de 2000 se cerraron por debajo del precio anterior, frente a 3 de 21 que comenzaron en la década de 2010.

¿Por qué algunas viviendas de Star Lofts perdieron dinero?

Cinco de las 11 ventas calificadas de 2010 y 2011 se cerraron entre $163 y $181 por pie cuadrado, muy por debajo de la banda actual de unidades estándar. Los propietarios que compraron cerca del pico de 2007 y vendieron en ese periodo explican varias de las mayores pérdidas del edificio, incluida una vivienda con una baja de 55.2%.

¿Qué no se sabe de Star Lofts a partir del registro del condado?

Los detalles de amenidades no forman parte del registro del Property Appraiser, por lo que ninguno aparece en esta página. El año de construcción, 2007, proviene del registro del condado; los 24 pisos provienen del registro del edificio en este sitio.