Residences at Vizcaya

Lo que en realidad hay dentro del edificio

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 19 folios en 3535 Hiawatha Avenue, de los cuales 18 son residencias. Las participaciones en elementos comunes de la declaración cierran en exactamente 100.0000%, así que este es el condominio completo y no falta nada en las cifras siguientes.

Dieciocho viviendas, y once de ellas son de cuatro recámaras, con cuatro de dos recámaras, dos de tres recámaras y una de cinco recámaras. Van de 2,710 a 6,915 pies cuadrados, con una mediana de 4,453 — grandes viviendas familiares más que departamentos, en un edificio tan pequeño que usted conocería a cada propietario.

Tres planos cubren la mayor parte: 4,473 pies cuadrados (cuatro viviendas), 4,453 (cuatro) y 2,710 (cuatro), más dos de 4,000. Es suficiente repetición para comparar lo igual con lo igual, lo cual en un edificio de dieciocho viviendas es una ventaja genuina.

Los valores catastrales de 2026 van de $890,037 a $6,262,476, con una mediana de $3,824,025.

Seis ventas, y un año sin ninguna

Ventas calificadas y entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 21 de agosto de 2026.

Seis ventas calificadas en cuatro años, en dieciocho viviendas — y ninguna en 2025. Eso equivale a aproximadamente una vivienda de cada doce por año, lo cual para un edificio tan pequeño es en realidad una actividad razonable; simplemente produce muy pocas transacciones en términos absolutos.

No se puede extraer una dirección de precios de seis ventas y no voy a extraer una. La cifra por pie de todo el edificio fue $1,067, $1,242, luego nada, luego $1,107 — y cada una se apoya en dos transacciones de viviendas de distinto tamaño.

Lo más útil del registro es una sola vivienda. Una residencia de 4,453 pies cuadrados se vendió por $5,400,000 el 28 de diciembre de 2021 y otra vez por $5,750,000 el 4 de mayo de 2026 — el mismo folio, ambas ventas calificadas de un solo folio, $1,213 y luego $1,291 por pie cuadrado. Un alza de 6.5% en cuatro años y cuatro meses. Sin efecto de combinación y nada que interpretar: eso es lo que realmente hizo una vivienda de este edificio.

Esa venta de mayo de 2026 es también el precio más alto jamás registrado aquí, a $5,750,000.

Las viviendas grandes ganaron valor; las pequeñas no

Dos planos tienen ventas en más de un año, y apuntan en direcciones opuestas.

Cada una de esas celdas es una sola venta, así que no pondría mucho peso en los porcentajes exactos. Lo que vale la pena notar es que los dos extremos de este pequeño edificio no se han movido juntos, y que la dirección coincide con lo que muestra la reventa repetida: las viviendas más grandes han ganado de forma modesta, las más pequeñas no.

También significa que la cifra de todo el edificio casi no significa nada. En 2024 las dos ventas fueron de viviendas más grandes y la mediana marcó $1,242 por pie; en 2026 una de las dos fue una vivienda de 2,710 pies cuadrados y marcó $1,107. Esa “caída” de 10.9% es qué viviendas se vendieron, no lo que pasó con los valores.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda familiar realmente grande en Coconut Grove con pocos vecinos. Once cuatro recámaras en un edificio de dieciocho viviendas, con una mediana de 4,453 pies cuadrados, es una combinación de escala y privacidad que casi nada más en la zona ofrece — y a diferencia de la mayoría de los edificios pequeños, aquí hay suficiente repetición de planos para fijar bien el precio de una compra.

Sopese con cuidado la asociación, porque dieciocho propietarios es un grupo concentrado. Una cuota extraordinaria, una renovación de seguro o un déficit de reservas se divide entre dieciocho, así que la exposición por vivienda a cualquier costo individual es grande y un propietario que se atrasa es más del cinco por ciento del presupuesto. Pida el estudio de reservas y los presupuestos de los últimos tres años antes que cualquier otra cosa.

En cuanto a la liquidez, el panorama es mejor de lo que sugiere el conteo bruto. Seis ventas en cuatro años suena alarmante; en dieciocho viviendas es aproximadamente una de cada doce por año, lo cual es más rápido que la mediana del Miami Condo Index de una vivienda de cada 23. Pero 2025 no produjo nada, y en un edificio de este tamaño un solo año tranquilo lo deja sin un comparable vigente.

Si usted vende aquí, su mejor evidencia es la venta de mayo de 2026 a $5,750,000 y la reventa repetida que la respalda — la misma vivienda, con un alza de 6.5% desde 2021. Fije el precio frente a su propio plano: las viviendas grandes y las pequeñas se han movido de forma distinta, y la mediana de todo el edificio refleja sobre todo cuáles dos viviendas resultaron venderse. Pídame los comparables de su línea antes de fijar una cifra.

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