Regalia

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 40 folios para 19575 Collins Avenue. 39 son viviendas; el restante es un folio de referencia que no contiene ninguna vivienda.

La uniformidad aquí es casi total. Treinta y siete de las 39 viviendas miden exactamente 4,992 pies cuadrados. Las otras dos son una vivienda de 8,446 pies cuadrados y un penthouse de 9,193 pies cuadrados. Absolutamente todas las viviendas del edificio son de cuatro recámaras. No hay departamentos de dos recámaras, ni de tres recámaras, ni un nivel más pequeño de ningún tipo.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $4,584,457 y $20,039,481, mediana de $6,975,118. El piso ahí vale la pena repetirlo: la vivienda de menor valor de este edificio está avaluada por encima de $4.5m.

¿Qué pasa cuando un edificio tiene un solo plano?

Se puede medir el mercado en lugar de la combinación.

Gran parte del trabajo en estas páginas consiste en separar un cambio de precios de un cambio en cuáles viviendas se vendieron. Un edificio cuya mediana cae 20% mientras el mercado se mueve 4%, porque salieron al mercado viviendas más pequeñas, es la forma más común en que los datos de condominios engañan a la gente. En esta dirección ese problema está casi totalmente ausente. Con 37 viviendas idénticas, dos ventas cualesquiera son directamente comparables, y cinco de las seis ventas calificadas de los últimos cuatro años fueron de ese plano.

Si se leen las primeras cinco filas, la forma es clara. Las dos ventas de 2023 de la vivienda estándar alcanzaron una mediana de $1,578 por pie cuadrado. Las tres ventas de 2025 alcanzaron una mediana de $2,043. Eso es un aumento de aproximadamente 29% en dos años sobre el mismo plano.

Quiero ser cuidadoso con el peso que tiene esto. Cinco ventas son cinco ventas, el grupo de 2025 por sí solo va de $2,003 a $2,684 — una dispersión de 34% en viviendas idénticas, lo que indica que el piso y la exposición importan aquí tanto como en cualquier otro lugar — y 2024 no produjo ninguna venta calificada. No se publica ningún cambio a cuatro años para este edificio y lleva un guion en mi Miami Condo Index.

Pero la dirección no está en mucha duda, y se mide de la forma más limpia posible: la misma vivienda, dos veces, con dos años de diferencia. Eso vale más que una muestra mayor de viviendas distintas.

El historial de precios

En las seis ventas el edificio alcanzó una mediana de $2,023 por pie cuadrado, en una banda de $1,552 a $2,684, a un precio mediano de $10,100,000. La liquidez es escasa: una vivienda de cada 26 por año, frente a una mediana de una de cada 23 entre los edificios de mi Miami Condo Index — y uno de los cuatro años no tuvo ninguna.

El récord es de $19,888,900, pagado el 2 de febrero de 2026 por el penthouse de 9,193 pies cuadrados a $2,163 por pie cuadrado. El precio más alto por pie cuadrado es $2,684, pagado el 29 de agosto de 2025 por una vivienda estándar de 4,992 pies cuadrados a $13,400,000 — y esa cifra, sobre el producto ordinario del edificio, es la que un vendedor aquí debe conocer.

Establecido en febrero de 2026, es el más reciente de los récords en mi página de los apartamentos más caros de Miami .

El historial de propiedad debe leerse con cuidado, porque el titular subestima el riesgo. El edificio se vendió por completo en 2014, cuando 30 viviendas cambiaron de manos a una mediana de $7,878,750, o $1,578 por pie cuadrado. En las 25 reventas que registra el condado, siete perdieron dinero (28.0%), con un resultado mediano de +18.6% con una tenencia de 3.3 años. Hasta aquí, nada extraordinario.

Lo que importa es la distribución. La pérdida mediana entre esas siete fue de 20.5%, y la peor fue de 38.3%, en viviendas compradas por $6.8m o más. En la mayoría de los edificios que mido, las pérdidas se concentran en un dígito y en la adolescencia baja. Aquí un mal resultado ha significado una suma de siete cifras. Las ganancias han sido grandes y las pérdidas han sido grandes; en esta dirección hay muy poco término medio.

Cabe destacar que las ventas de 2023 a $1,552 y $1,603 por pie cuadrado estuvieron a aproximadamente 2% de la mediana de la venta total de 2014 de $1,578, nueve años después. El salto a más de $2,000 llegó en 2025.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda muy grande en lugar de elegir entre varias. Treinta y siete cuatro recámaras idénticas de 4,992 pies cuadrados no es un edificio en el que se compare — se elige un piso y una vista, y nada más varía.

Le conviene a un comprador que valora la evidencia. Como las viviendas son idénticas, el conjunto de comparables aquí es realmente comparable, lo cual es raro a este nivel de precio y vale dinero real en una negociación.

Le conviene mal a cualquiera que pueda necesitar salir rápido. Seis ventas en cuatro años, y uno de esos años no produjo ninguna.

Le conviene mal a un comprador que quiera algo distinto de una cuatro recámaras de aproximadamente 5,000 pies cuadrados. El edificio no tiene ninguna.

Si está vendiendo aquí, su posición es inusualmente clara porque su vivienda es la vivienda de sus vecinos. Las cinco ventas más recientes del plano estándar son $1,552 y $1,603 por pie cuadrado en 2023, y $2,003, $2,043 y $2,684 en 2025 — y la diferencia entre $2,003 y $2,684 en el mismo año es el piso y la exposición, no el mercado. Establezca dónde se ubica su vivienda en ese rango antes de fijar el precio. Y tenga presente que las dos ventas de 2023 estuvieron al nivel del precio de la venta total de 2014: el comprador que se las cite le está citando un tramo que el registro de 2025 ya dejó atrás.

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