Millennium Condos

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 128 folios para 18671 Collins Avenue. 117 de ellos son viviendas. Uno es un folio de referencia sin vivienda. Los diez restantes requieren explicación, porque tarde o temprano a un comprador le mostrarán uno y le dirán que es un comparable.

Esos diez tienen las letras BC-1 a BC-4 y C-1 a C-6. Miden 220 a 320 pies cuadrados, el condado los clasifica como residenciales, y no llevan ninguna mención de estacionamiento, cabaña o bodega que los distinga. Lo que los delata es la propiedad: cada uno tiene una participación indivisa en los elementos comunes de 0.092% a 0.136%, mientras que cada vivienda real aquí tiene entre 0.709% y 1.203%. El condado los avalúa en una mediana de $82,500 para 2026 — 7.5% de los $1,095,231 en que avalúa una vivienda. Son propiedad genuina y los diez se han vendido en algún momento — dieciocho transacciones calificadas entre 1999 y 2023, a una mediana de $158,750. No son residencias, y nada en esta página los cuenta como viviendas.

Si se les quita, el edificio es notablemente estrecho. Las 117 viviendas van de 1,680 pies cuadrados a 3,890 pies cuadrados, mediana de 2,210 — y no hay ninguna oferta pequeña. Sin estudios, sin viviendas de una recámara, nada por debajo de 1,680 pies cuadrados. La mezcla es de 54 de dos recámaras, 60 de tres recámaras y 3 de cuatro recámaras. Para 2026 el condado avalúa las viviendas entre $450,276 y $2,551,266.

¿Qué se puede aprender de un edificio con dos planos?

Más de lo que se podría esperar, porque este edificio es casi un experimento controlado. Cuarenta y nueve viviendas miden exactamente 1,680 pies cuadrados y otras cuarenta y nueve miden exactamente 2,210 pies cuadrados. Eso es 98 de 117 viviendas — 83.8% del edificio en dos planos, en un equilibrio casi perfecto.

La pregunta obvia es qué plano vale más por pie. La expectativa habitual es que las viviendas más grandes se negocian a un menor precio por pie cuadrado, porque el comprador paga por más de la parte barata. Aquí aparece lo contrario, y qué tan grande parece depende por completo de con cuánto cuidado se pregunte.

Tome cada venta calificada de cada plano desde 2015 y la respuesta es contundente: el plano de 1,680 pies cuadrados alcanzó una mediana de $568 por pie cuadrado y el plano de 2,210 pies cuadrados $713 — una prima de 25.4%. No creo esa cifra, y la razón es la misma sobre la que escribo en la mitad de las páginas de esta serie. Los dos planos no se vendieron en los mismos años. En 2019 y 2020 el plano pequeño registró ocho ventas y el grande cuatro, en los años de menor precio por pie del periodo desde 2015. Esa mezcla, y no el plano, hace la mayor parte del trabajo.

Limite la comparación a las ventas desde 2021, cuando ambos planos se negociaron en el mismo mercado, y la prima se reduce a algo creíble: $744 por pie cuadrado para el plano de 1,680 pies cuadrados frente a $775 para el de 2,210 — 4.1%, en 17 ventas y 12. En dinero, eso es una mediana de $1,250,000 frente a $1,712,500. Mi lectura honesta es que el plano grande vale una prima modesta por pie aquí y que quien le cite 25% ha comparado dos años distintos y lo ha llamado plano.

Los planos idénticos revelan algo más, y este me sorprendió. Entre las 49 viviendas de 1,680 pies cuadrados — el mismo tamaño, el mismo edificio, el mismo plano — los avalúos de 2026 del condado varían 2.5 veces. Las viviendas de 2,210 pies cuadrados varían 2.6 veces. Como el tamaño es fijo, algo más debe explicarlo, y en este edificio la mayor parte no tiene nada que ver con la vivienda. Ordene esas 49 viviendas por cuándo cambiaron de manos por última vez y el patrón es claro: las dieciséis vendidas desde 2021 están avaluadas desde $950,200 hacia arriba, con una mediana de $1,080,231, mientras que las quince sin venta registrada desde 2004 bajan hasta $450,276. La conclusión práctica para un comprador es simplemente esta — en esta dirección, un valor catastral bajo es al menos tan probable que indique cuánto tiempo lleva alguien como propietario de la vivienda como cuánto vale esta. No lea el padrón fiscal como una valuación.

El historial de precios

Trece ventas calificadas en cuatro años, y todo 2025 produjo una. No voy a trazar una línea de tendencia sobre eso, y desconfiaría de quien lo haga. Este edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index en lugar de un porcentaje, porque publico un cambio a cuatro años solo cuando tanto 2023 como 2026 se apoyan en al menos cinco ventas calificadas, y 2026 tiene dos.

Lo que el registro respalda es un nivel. En las trece ventas, el edificio alcanzó una mediana de $942 por pie cuadrado, en una banda de $714 a $1,121. Nada en esa banda parece anómalo — ni un caso atípico en dificultades, ni una transferencia de cartera que infle la parte alta. El precio más alto en el registro del condado para una vivienda aquí es de $2,700,000, pagado el 28 de agosto de 2023 por un penthouse de 2,860 pies cuadrados. Eso equivale a $944 por pie cuadrado, y hay una salvedad que va con ello: la misma escritura también transfirió BC-3, una de las diez unidades pequeñas con letra, por lo que una pequeña parte de esos $2,700,000 compró algo distinto de la residencia. Es el récord del edificio de cualquier manera, y prefiero mostrarle la escritura antes que una cifra más ordenada.

Vale la pena notar lo distintas que se leen las dos columnas. La mediana del precio baja 21.0% de 2023 a 2026; la mediana del precio por pie cuadrado baja 3.9%. La diferencia es el tamaño: la vivienda mediana vendida en 2023 medía 2,220 pies cuadrados, y en 2026 medía 1,955. Casi toda la caída aparente se debe a qué viviendas resultaron venderse, que es exactamente la razón por la que en toda esta serie encabezo con la cifra por pie.

La liquidez es la cifra con la que querría que un comprador se quede pensando. Trece ventas frente a 117 viviendas es aproximadamente una vivienda de cada 36 al año. En los edificios de mi Miami Condo Index la mediana es de una de cada 23. Eso tiene dos consecuencias: los comparables aquí son escasos y a menudo antiguos, y un vendedor debe esperar tener que aguardar.

El registro más largo es más benévolo. 116 viviendas se vendieron en 1999 y 2000, el agotamiento del edificio, con medianas de $399,000 y $520,000. De las 162 reventas que el condado ha registrado desde entonces, 13 perdieron dinero — 8.0% — con una ganancia mediana de 55.7% en una tenencia de 6.3 años.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere espacio genuino frente al océano y no quiere competir contra la oferta de compromiso. Cada vivienda aquí es de al menos 1,680 pies cuadrados, la mayoría son de dos o tres recámaras, y el edificio no tiene un nivel de estudios que empuje su carácter en otra dirección. Si quiere una vivienda grande de dos recámaras, el plano de 1,680 pies cuadrados le da 49 oportunidades y una prima por pie de solo alrededor de 4% para subir al plano más grande.

Le conviene mal a quien necesite mudarse rápido, en cualquier dirección. Una vivienda de cada 36 al año es poco. También le conviene mal a un comprador que quiere hacer el trabajo desde una pantalla: con dos planos que cubren 84% del edificio, las diferencias que fijan el precio son el piso, la orientación y el estado, y he mostrado arriba que el padrón fiscal lo confundirá activamente en esos aspectos.

Si está vendiendo aquí, del registro se desprenden tres cosas. Fije el precio con base en la banda por pie, no en el precio de venta mediano — esa cifra de titular está dominada por qué tamaño se vendió último, y se movió 21% mientras el mercado se movió 4%. Segundo, sea realista con el tiempo: con una venta en todo 2025, es posible que el comprador de su vivienda no esté buscando en este momento. Tercero, si el agente de un comprador presenta su bajo avalúo del condado como evidencia de valor, la respuesta está en esta página — entre viviendas idénticas aquí, el avalúo sigue la antigüedad de la propiedad más que a la vivienda.

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