Grand Bay Residences

Lo que en realidad hay dentro del edificio

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 138 folios en 445 Grand Bay Drive, de los cuales 137 son residencias. Las cuotas de elementos comunes cierran en exactamente 100.0000%, así que este es el condominio completo y no falta nada en las cifras siguientes.

Estas son viviendas grandes. Van de 1,720 a 10,090 pies cuadrados, con una mediana de 3,290 — no hay ningún inventario compacto y la residencia más grande supera los 10,000 pies cuadrados. La mezcla es de 87 de tres recámaras, 39 de dos recámaras, siete de cinco recámaras y cuatro de cuatro recámaras.

Cuatro plantas concentran buena parte del edificio: 2,950 pies cuadrados (22 viviendas), 3,480 (22), 3,320 (16) y 1,760 (16).

Los valores catastrales de 2026 van de $642,430 a $8,365,000, con una mediana de $2,220,884.

El historial de precios

Ventas calificadas entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 23 de septiembre de 2026.

Quince ventas calificadas en cuatro años, en 137 viviendas — alrededor de una vivienda de cada treinta y siete al año, y 2024 produjo exactamente una venta.

Vale la pena separar dos récords, porque no son la misma vivienda ni el mismo año.

El precio más alto es $11,375,000, el 3 de marzo de 2022, por una residencia de 7,690 pies cuadrados — $1,479 por pie cuadrado. Pero el precio por pie cuadrado más alto llegó después: $1,663, el 28 de agosto de 2025, cuando una vivienda de 4,810 pies cuadrados se vendió por $8,000,000. Ambas son ventas de un solo folio, por lo que las dos cifras cuentan con respaldo directo.

Ese orden importa. Aquí el techo por pie llegó tres años después del precio principal, lo que indica que la parte alta de este edificio no se ha debilitado aunque el promedio se haya movido.

Por qué nadie puede decirle cuánto vale este edificio

La tabla de cuatro años parece un alza y luego una caída — de $1,017 a $1,230, sosteniéndose en $1,219 y luego cayendo a $966. Es tentador leerlo como un giro del mercado. La evidencia por planta dice que es ruido.

La vivienda de 2,950 pies cuadrados es la planta más negociada del edificio, con cinco ventas calificadas en el periodo. Pasó por:

$915 por pie cuadrado en 2023 — $1,229 en 2025 — $925 en 2026.

Subió 34% y luego volvió a bajar 25%, terminando a aproximadamente uno por ciento de donde empezó tres años antes. Es la misma vivienda, en el mismo edificio, y no es una señal de mercado — es lo que parecen dos o tres transacciones al año cuando las viviendas difieren en piso, línea, vista y estado.

Las otras plantas dicen lo mismo en direcciones distintas. La vivienda de 3,480 pies cuadrados pasó de $1,476 en 2023 a $1,006 en 2026. La de 3,320 pasó de $1,051 en 2023 a $1,345 en 2025. La de 2,570 apenas se movió, de $1,051 a $1,036. Cada una de ellas descansa en una o dos ventas.

Así que mi lectura honesta es que el registro del condado muestra que Grand Bay Residences registra medianas anuales de entre $966 y $1,230 por pie cuadrado desde 2023 (ventas individuales de $847 a $1,663), sin una dirección que pueda establecer y con una dispersión considerable dentro de cada año. Una página que le diera una sola cifra segura para este edificio le estaría dando un artefacto de cuáles dos o tres viviendas se vendieron por casualidad.

Lo único que no es ruido es el techo — $1,663 por pie cuadrado en agosto de 2025, en la segunda venta más grande de la historia del edificio. La parte alta se ha sostenido; la parte media no es medible.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere tamaño genuino en Key Biscayne. Una mediana de 3,290 pies cuadrados sin nada por debajo de 1,720, frente al agua, es una propuesta distinta de la mayor parte de lo que lleva una dirección de Key Biscayne . Desde 2023 las medianas anuales han ido de $966 a $1,230 por pie cuadrado.

No le conviene a un comprador que necesita con urgencia una valuación defendible. Quince ventas en cuatro años, un año con una sola transacción y una planta principal que subió 34% y bajó 25% en tres años — aquí no hay una cifra por pie confiable contra la cual negociar, y quien le cite una le está citando un puñado de operaciones. Fije el precio de la vivienda específica: el piso, la línea, la vista y el estado claramente pesan más en este edificio que los pies cuadrados.

La liquidez es genuinamente baja, de una vivienda de cada treinta y siete al año. Si su horizonte es menor de cinco años, sopese eso con seriedad.

Si usted vende aquí, la volatilidad es su riesgo y su oportunidad. El registro contiene ventas a $1,663 y a $925 por pie cuadrado con menos de doce meses de diferencia, así que la referencia en la que se apoye un comprador importa más que casi cualquier otra cosa que usted controla. Prepare el caso de su propia vivienda y no el del edificio. Pídame los comparables de su línea antes de fijar una cifra.

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