Aurora

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 63 folios para 17550 Collins Avenue. 61 son viviendas. Los otros dos son comerciales: un condominio de locales de 5,402 pies cuadrados y otro terreno comercial. Ambos se excluyen de todo lo que sigue.

Las viviendas van de 1,361 pies cuadrados a 3,084 pies cuadrados, mediana de 1,385, y el edificio se concentra en el extremo más pequeño: 34 de las 61 viviendas miden entre 1,361 y 1,385 pies cuadrados, encabezadas por 11 de 1,361 y 10 de 1,382, con un segundo grupo de 10 de 1,675 y 11 de 2,100. La mezcla de recámaras es de 47 de dos recámaras y 14 de tres recámaras, sin unidades de una recámara ni estudios.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $748,000 y $2,268,000, mediana de $834,581 — un rango de tres veces, que es estrecho, y consistente con un edificio cuyas viviendas son en su mayoría del mismo tamaño.

Por qué las cifras habituales todavía no funcionan aquí

Este edificio requiere un tratamiento distinto al de los demás de esta serie, y vale la pena explicar por qué en lugar de publicar discretamente cifras que no significan lo que parecen significar.

Cincuenta y nueve de las 61 viviendas — 96.7% del edificio — cambiaron de manos en 2023 y 2024. Veintitrés en 2023 y treinta y seis en 2024. Esas son las ventas del desarrollador. Lo que muestra el registro del condado para esta dirección no son, por lo tanto, cuatro años de un mercado; es una venta total, seguida de cuatro ventas calificadas en 2025 y dos en lo que va de 2026.

Dos de mis medidas estándar fallan con eso, y prefiero nombrarlas antes que dejar que engañen.

La primera es la rotación. Sesenta y cinco ventas calificadas frente a 61 viviendas dan una vivienda de cada cuatro por año, lo que a primera vista sería una tasa de rotación extraordinaria. No es nada de eso. Todo edificio se vende por completo una vez; eso no dice nada sobre qué tan fácil sería vender la suya. La única cifra de liquidez honesta para esta dirección son las seis ventas registradas desde que terminó la venta total, y seis aún no bastan para enunciar una tasa.

La segunda es el cambio a cuatro años. Comparar 2023 con 2026 aquí significa comparar los primeros cierres del desarrollador con dos reventas, lo cual no es una comparación equivalente en ningún sentido. No se publica ningún cambio a cuatro años para este edificio y aparece con un guion en mi Miami Condo Index.

Lo que el registro sí respalda es una observación genuinamente interesante. Los cierres del desarrollador en 2023 lograron una mediana de $859 por pie cuadrado. Sus cierres de 2024 lograron una mediana $729 — 15.1% menor. Y esto no es la mezcla: la vivienda mediana que cerró en 2023 medía 1,391 pies cuadrados, y en 2024 medía 1,383. Prácticamente la misma vivienda, 15% menos dinero por pie, con un año de diferencia.

Una salvedad acompaña a eso, y es real. El condado registra la fecha en que se registró una escritura, no la fecha en que se firmó un contrato. En un edificio nuevo, los cierres de un año determinado pueden reflejar contratos escritos bastante antes y en distintos momentos de una campaña de ventas. Por eso no presentaría el 15.1% como evidencia de que el mercado cayó 15% en 2024; lo presentaría como evidencia de que el dinero que cambió de manos por pie cuadrado en esta dirección fue materialmente menor en 2024 que en 2023, lo cual es un hecho, y dejo que el comprador pondere lo que implica.

El historial de precios

Las dos primeras filas son la venta total. Las dos últimas filas son lo más cercano que tiene este edificio a evidencia de reventa, y son las que un comprador o vendedor debe usar: seis ventas, cinco de ellas reventas y una (febrero de 2025) una primera venta tardía, con una mediana de $830 y $821 por pie cuadrado respectivamente.

Leído así, el panorama es más estable de lo que la tabla sugiere al principio. El mercado de reventa se ha asentado en $821 a $830 por pie cuadrado — por debajo de los cierres del desarrollador en 2023 y por encima de los de 2024. En las 65 ventas, el edificio logró una mediana de $741 por pie cuadrado, en una banda de $614 a $1,378, a un precio mediano de $1,200,000; pero esa mediana está dominada por la venta total y no la usaría para nada.

El récord es de $3,150,000, pagado el 18 de marzo de 2024 por el penthouse de 3,084 pies cuadrados a $1,021 por pie cuadrado. El precio más alto por pie cuadrado es de $1,378, pagado el 28 de diciembre de 2023 por una vivienda de 1,370 pies cuadrados.

Sobre el registro de reventas, todavía no hay mucho que decir y no voy a inventarlo. El condado muestra seis reventas en esta dirección, una de ellas una semana después del cierre del desarrollador en diciembre de 2023. Ninguna perdió dinero, con una ganancia mediana de 16.1% en una tenencia mediana de 1.4 años. Es un comienzo alentador y son seis transacciones. En los edificios de esta serie donde tengo una muestra significativa, las cohortes de venta total han mostrado tasas de pérdida de 3.6% a 81.8% — una dispersión tan amplia que seis reventas tempranas casi no dicen nada sobre dónde terminará este. Pregunte de nuevo en tres años.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda nueva de dos recámaras en Collins Avenue y se siente cómodo estando entre los primeros. Las viviendas son uniformes, el rango avaluado es estrecho y las primeras reventas han ido bien.

Le conviene a un comprador que puede negociar con la evidencia de 2024. El desarrollador cerró 36 viviendas ese año con una mediana de $729 por pie cuadrado, y esa cifra consta en el registro público aparezca o no en algún material de mercadotecnia.

No le conviene a quien necesite saber qué hace el edificio en una caída, o cómo se negocia en un año normal. Todavía no existe esa evidencia. Seis ventas posteriores a la venta total no son un mercado.

No le conviene a un comprador que busca una vivienda grande — hay una sola por encima de 2,600 pies cuadrados — ni una de una recámara, de las cuales no hay ninguna.

Si está vendiendo aquí, usted está entre los primeros y la aritmética es inusualmente visible para su comprador. Los cierres del desarrollador en 2024 a $729 por pie cuadrado son públicos, así que un comprador agresivo empezará por ahí. Su respuesta son las seis ventas desde la venta total, con una mediana de $830 en 2025 y $821 en 2026, y el hecho de que las seis reventas de este edificio hasta ahora han sido con ganancia. Más allá de eso, fije honestamente su propio piso y su exposición: en un edificio tan uniforme, esa es la única variable real que queda.

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