Palau Sunset Harbour

Lo que en realidad hay dentro del edificio

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 59 folios en 1201 20th Street, y solo 43 son viviendas.

Los otros dieciséis son:

• nueve folios comerciales, registrados por el condado como locales comerciales, y
• siete folios de atracaderos de marina — registrados como UNIT MV-1 a MV-7, de 72 a 154 pies cuadrados cada uno.

Un conteo bruto de folios de este edificio sobrestima el número de residencias en más de un tercio, y cualquier cifra por unidad derivada de 59 en lugar de 43 es incorrecta. Todas las cifras de esta página usan las 43 viviendas.

Esas viviendas van de 701 a 4,079 pies cuadrados, con una mediana de 1,442. La combinación es 17 de tres recámaras, 14 de dos recámaras y 12 de una recámara — realmente variada, sin un producto dominante.

Los valores catastrales de 2026 van de $541,224 a $3,631,501, con una mediana de $1,546,757.

Los atracaderos de marina forman parte del condominio

Este es el dato sobre Palau que vale la pena conocer antes que cualquier otro, y no aparece en una ficha de listado.

Siete atracaderos para botes son unidades escrituradas de este condominio por derecho propio. El condado los registra como UNIT MV-1 a MV-7, cada uno con su propio folio, su propio valor catastral y su propia participación indivisa en los elementos comunes — de entre 0.0921% y 0.1955% cada uno. Son propiedad, no una amenidad.

Eso tiene consecuencias reales y operan en ambos sentidos.

Si un atracadero está incluido en una compra, es una escritura aparte — con su propia transferencia, sus propios impuestos y su propia reventa. Confirme si la vivienda que está comprando incluye uno, si se transmite y si es un folio aparte. Esa pregunta cambia el precio y cambia lo que usted posee.

Si no está incluido, ninguna buena voluntad de la asociación lo crea. Hay siete atracaderos y 43 viviendas, por lo que la mayoría de las residencias aquí no tienen uno y no pueden conseguirlo salvo comprándolo a otro propietario.

Los nueve folios comerciales plantean una segunda pregunta que vale la pena hacer a la asociación: cómo se valúan los locales comerciales y cómo votan. El condado establece que existen y forman parte del mismo condominio; la declaración regula el resto, y no está en el rol fiscal.

El historial de precios, y por qué oscila

Ventas calificadas de viviendas entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 23 de septiembre de 2026. Los folios comerciales y de atracaderos de marina están excluidos.

He incluido el tamaño mediano vendido porque sin él esta tabla es activamente engañosa.

La columna por pie parece caer 29.0% y luego recuperarse 43.1%. Mire la última columna: la vivienda mediana que se vendió fue de 1,260 pies cuadrados, luego 1,156, luego 866, luego 1,745. En 2025 se vendieron los departamentos pequeños; en 2026, hasta ahora, los más grandes. Doce ventas en cuatro años en un edificio cuyo tamaño abarca casi seis veces no pueden producir una cifra significativa para todo el edificio, y esta no lo hace.

La única lectura comparable disponible es la planta de 701 pies cuadrados, la vivienda más pequeña del edificio, que se vendió a $1,006 por pie cuadrado en 2023 y $1,034 en 2025 — un alza de 2.8%, esencialmente plana en tres ventas.

Por eso no se publica ninguna dirección de precios para este edificio. Doce ventas calificadas en cuatro años equivalen a aproximadamente una vivienda de cada catorce por año, lo que es una actividad razonable para 43 viviendas pero muy pocas transacciones para separar el precio de la mezcla.

Vale la pena separar dos récords. El precio más alto es de $3,863,000, el 25 de agosto de 2016, por el penthouse de 4,079 pies cuadrados — $947 por pie cuadrado. El precio más alto por pie cuadrado es muy distinto: $2,005, el 1 de mayo de 2023, cuando una vivienda de 1,820 pies cuadrados se vendió en $3,650,000. La vivienda más grande del edificio no es la más cara por pie, algo que conviene saber si compara entre tamaños aquí.

A quién le conviene este edificio

Le conviene a un comprador que quiere Sunset Harbour y quiere un bote. Siete atracaderos escriturados para 43 viviendas significa que la mayoría de las residencias no tiene atracadero, y si uno se transmite con la vivienda correcta, es una parte material del valor: no una instalación que se comparte, sino una propiedad que usted posee.

Le conviene menos a un comprador que quiere una valuación defendible. Doce ventas en cuatro años en viviendas que van de 701 a 4,079 pies cuadrados significa que las cifras de todo el edificio no se pueden usar, y la única evidencia estable proviene de la planta más pequeña. Fije el precio de la vivienda específica y del rango de tamaño específico, y trate cualquier cifra por pie citada para “Palau” como casi sin sentido.

El elemento de uso mixto merece atención y no alarma. Nueve folios de locales comerciales en el mismo condominio significan que el presupuesto, el seguro y los acuerdos de votación de la asociación son más complicados que en un edificio puramente residencial. Pida la declaración y los presupuestos de los últimos tres años.

Si usted vende aquí, establezca primero si un atracadero de marina se transmite con su vivienda — es un folio aparte y una escritura aparte, y cambia tanto el grupo de compradores como el precio. Luego fije el precio frente a su propio rango de tamaño y no frente al edificio: la mediana de 2025 de $1,070 por pie cuadrado refleja la venta de departamentos pequeños y no describe una vivienda más grande. Pídame los comparables más cercanos al suyo antes de fijar una cifra.

¿Le interesa vender en Palau Sunset Harbour?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en Palau Sunset Harbour con Josh Stein.

ESTOY LISTO