The Waverly South Beach

Lo que muestra el registro del condado en 1330 West Avenue

Miami-Dade County Property Appraiser registra 404 folios bajo THE WAVERLY AT SOUTH BEACH CONDO. De ellos, 395 son viviendas residenciales y 9 son unidades comerciales, registradas como CU-101 hasta CU-BD. Esas dos cifras dan cuenta de todos los folios de la consulta, lo cual no siempre ocurre — en algunas torres debo reportar un remanente que no puedo clasificar. Aquí no.

Vale la pena notar lo que está ausente: este edificio no tiene folios de estacionamiento escriturados por separado. Suena a trivialidad, pero cambia cómo se lee el registro de ventas, y volveré a ello.

La combinación de recámaras está desequilibrada de una forma que el lenguaje de comercialización de este tramo de West Avenue rara vez transmite. De las 395 viviendas, 275 son de dos recámaras y 117 son de una recámara. Eso es 99.2% del edificio. Todo el inventario restante es una de tres recámaras y dos de cuatro recámaras. Si quiere una vivienda grande en este edificio, está buscando entre tres.

El área techada va de 793 a 2,949 pies cuadrados, con una mediana de 1,127. Solo tres viviendas superan los 2,000 pies cuadrados. Las distribuciones se repiten mucho: 110 viviendas son de 1,262 pies cuadrados, y otros cuatro planos: 793, 806, 1,084 y 1,127 pies cuadrados, suman 56 viviendas cada uno. Un edificio tan repetitivo es más fácil de valorar, porque existen comparables genuinos de igual a igual en cantidad.

Los valores catastrales de 2026 de las 395 viviendas van de $75,007 a $1,567,167, con una mediana de $571,968, y una cuarta parte del edificio avaluada por debajo de $434,031. Es una dispersión de veintiuna veces en un edificio cuyas viviendas varían en tamaño menos de cuatro veces. El valor catastral en Florida sigue el historial de avalúo y no el valor de mercado actual, así que una vivienda con muchos años en manos de su dueño y su vecina idéntica pueden estar muy separadas en el rol. Lea la columna de valor catastral como un registro de cuándo cambiaron de manos las viviendas por última vez, no como una guía de precios.

Cuatro años de ventas, y el escalón que las explica

El condado muestra 66 ventas calificadas entre partes independientes aquí en los últimos cuatro años. Las transferencias a granel y de cartera ya están excluidas de ese conteo, y las transacciones idénticas del mismo día se consolidaron en una. Es una muestra real, no un puñado de operaciones frente a las que tenga que cubrirme.

Lea primero la columna de la derecha, porque es la que compara lo mismo con lo mismo. Por pie cuadrado, el edificio pasó por $741, $662, $657, $747. Es un alza de 0.8% en los cuatro años, pero oculta una caída de 10.7% en un solo escalón, entre 2023 y 2024, luego dos años con diferencia de menos de $5 entre sí, y luego un alza de 13.7% en 2026. La descripción honesta no es un edificio en declive. Es un edificio que se revaluó una vez, mantuvo el nuevo nivel durante dos años y ha marcado cifras más altas en lo que va de este año.

Ahora lea la columna del medio, y le dice algo distinto: el precio mediano de venta baja 9.2%, de $892,000 a $810,000, con un salto de regreso en 2026. Ambas columnas son correctas. Miden cosas distintas. El precio mediano responde “cuánto costaron las viviendas que resultaron venderse”, y en un edificio donde los planos van de 793 a 2,949 pies cuadrados, esa respuesta se mueve cada vez que se mueve la mezcla. En 2026 la mezcla se movió: nueve ventas de entre $530,000 y $2,350,000 subieron el precio mediano 25.7% respecto de 2025, y la vivienda mediana vendida medía 1,262 pies cuadrados frente a 1,084 el año anterior. La cifra por pie subió 13.7% en el mismo año, así que parte del salto en el precio se debe a que se vendieron viviendas más grandes y parte a una tarifa más alta por pie.

Mi lectura honesta de la dirección a cuatro años: plana, con un escalón a la baja en 2024. Mi lectura honesta del alza de 2026: no comprobada. Nueve ventas es mucho menos de la mitad de lo que registró 2023, el año está incompleto, y no daría peso a un solo año con esa cantidad. Las cifras de 2024 y 2025, dos años al mismo nivel, son la parte de esta tabla en la que yo realmente me apoyaría, y 2026 es la cifra a vigilar.

Una vivienda, vendida cuatro veces desde 2004

Hay una medición mejor disponible en este edificio que cualquier mediana, y existe porque una vivienda sigue volviendo al mercado. El folio 02-3233-069-0310 — Unidad 3601, tres recámaras, 2,582 pies cuadrados — aparece en el registro de ventas calificadas cuatro veces:

Es una serie de ventas repetidas de una sola vivienda sin cambios, lo que elimina por completo el problema de la mezcla de distribuciones. Muestra la misma vivienda con un alza de 45.0% en quince meses durante 2004–2005, un alza de 65.5% en los doce años y medio hasta 2018, y luego a la baja 2.1% entre enero de 2018 y abril de 2026. Ocho años, y la cima de este edificio regresó ligeramente por debajo de donde estaba.

Quiero ser cuidadoso con cuánto peso lleva una vivienda. Es una sola unidad, es una de apenas tres viviendas aquí de más de 2,000 pies cuadrados, y su condición y acabados en 2026 no están en el registro del condado — una vivienda puede venderse por menos por lo que se le hizo, o no se le hizo, y el rol nunca se lo dirá. Lo que la serie sí establece es que la ausencia de una ganancia a cuatro años en la tabla por pie cuadrado no es un artefacto de qué viviendas se vendieron. En la única vivienda donde la mezcla no puede moverse, la respuesta es la misma.

Esa venta de abril de 2026 es también el precio calificado más alto de la ventana de cuatro años del edificio, y queda 2.1% por debajo de la venta calificada más alta del registro del condado para este edificio, que es la transacción de enero de 2018 de esa misma vivienda.

¿A quién le conviene realmente este edificio?

Le conviene a un comprador que quiere una de dos recámaras en este tramo de West Avenue y le importa poder comprobar el precio. Con 275 de dos recámaras, mucha repetición de distribuciones y 66 ventas en cuatro años, aquí hay comparables genuinos, y aproximadamente una vivienda de cada veinticuatro se vende al año. La entrada y la salida son ambas realistas.

Le conviene a un comprador que valora un nivel de precios estable más que uno en alza. Dos años de precios planos por pie cuadrado tras un solo escalón a la baja, y un cambio a cuatro años de +0.8%, es un lugar defendible para comprar; no es una historia de crecimiento, y no la vendería como tal.

Le conviene mal a un comprador de vivienda grande. Tres viviendas de más de 2,000 pies cuadrados significa que está esperando una unidad específica, no eligiendo entre opciones, y el historial de ventas repetidas de una de ellas (Unidad 3601) es plano a la baja a lo largo de ocho años.

Si está vendiendo aquí, la cifra a vigilar es la de por pie cuadrado, no la mediana del edificio. El precio titular de un vecino dice casi nada sobre su vivienda a menos que coincidan los pies cuadrados, y en un edificio con un puñado de distribuciones muy repetidas puede encontrar el comparable que coincide. Fije el precio dentro del rango de $657 a $747 de los últimos tres años, con 2024 y 2025 como el extremo mejor respaldado, ajustado a su propio plano y piso; y si le dicen que el edificio está a la baja 9%, eso es la mezcla hablando, no su vivienda.

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