Lofts en Miami · South of Fifth · Fountainhead
Cuatro viviendas, no hay dos del mismo tamaño.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 25 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Fountainhead — fotografías próximamente
Puntos Clave
- No se registró ninguna venta en Fountainhead en los 12 meses al 24 de septiembre de 2026 — en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 11 de julio de 2024. ¿Es propietario en Fountainhead? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Cuatro viviendas, no hay dos del mismo tamaño — 1,502, 1,574, 1,590 y 1,606 pies cuadrados, todas de dos recámaras. En un edificio de cuatro viviendas con cuatro plantas tipo distintas, no hay ninguna venta comparable dentro de estos muros.
- La vivienda más pequeña fijó el precio récord del edificio: en abril de 2022 la vivienda de 1,502 pies cuadrados se vendió por $2,000,000, o $1,332 por pie cuadrado. En julio de 2024 la vivienda de 1,606 pies² , la más grande, se vendió por $1,800,000 a $1,121. Dos ventas no hacen una regla, pero el tamaño por sí solo no fijó el precio en estas dos.
- Una vivienda subió 82% en catorce meses — ese mismo departamento de 1,502 pies cuadrados se vendió por $1,100,000 en febrero de 2021 y $2,000,000 en abril de 2022. La misma vivienda, la misma planta, con catorce meses de diferencia.
- En veinte años se ha multiplicado más de cuatro veces: la vivienda de 1,502 pies cuadrados se vendió por $450,000 en marzo de 2002 cuando el edificio era nuevo. Su precio de abril de 2022 es 4.4 veces esa cifra.
- El condado valúa las cuatro casi de forma idéntica — los avalúos de 2026 van de $1,324,613 a $1,388,712 — una diferencia de menos de 5%. El registro de ventas las separa mucho más que eso, lo cual conviene saber antes de tomar un avalúo catastral como una valuación.
- Uno de los cinco folios no es una vivienda — el quinto es un folio de referencia para la parcela de terreno subyacente. Cuatro viviendas, no cinco.
Fountainhead, en cifras
Desde $1.1 millones. Fuente: el registro del edificio en este sitio.
361 Jefferson Avenue, Miami Beach, Florida 33139 | Vecindario: South of Fifth
The Fountainhead tiene cuatro viviendas. Están a unos cien pies cuadrados de diferencia entre sí en tamaño, el condado las valúa con menos de 5% de diferencia entre sí, y las dos ventas más recientes estuvieron separadas por casi 20% por pie cuadrado, con la más pequeña de las cuatro marcando el récord. Esa brecha entre cómo se avalúa este edificio y cómo se vende realmente es lo más útil de su expediente.
Lo que registra el condado en 361 Jefferson Avenue
Miami-Dade County Property Appraiser devuelve cinco folios en 361 Jefferson Avenue en una sola declaración, THE FOUNTAINHEAD CONDO. Cuatro son viviendas. El quinto es un folio de referencia — la parcela de terreno subyacente, sin recámaras, sin pies cuadrados y sin participación. No es una residencia y se excluye de todas las cifras siguientes.
Las cuatro viviendas miden 1,502, 1,574, 1,590 y 1,606 pies cuadrados, y las cuatro son de dos recámaras. No hay dos del mismo tamaño, aunque están lo bastante cerca como para que el edificio se lea como un solo departamento repetido con variaciones menores.
Las participaciones en elementos comunes de la declaración cierran en 99.9100%, dentro del redondeo normal del total, así que la consulta está completa y no falta ningún folio.
Para 2026 el condado avalúa las cuatro viviendas entre $1,324,613 y $1,388,712, con una mediana de $1,367,943. Eso es una diferencia de menos de 5% entre la más pequeña y la más grande.
La vivienda más pequeña es la más cara
Las dos ventas más recientes están separadas por dos años y apuntan en direcciones opuestas a lo que el tamaño por sí solo predeciría:
| Fecha | Tamaño | Precio | $/pie² |
|---|---|---|---|
| 1 de abril de 2022 | 1,502 pies cuadrados (la más pequeña) | $2,000,000 | $1,332 |
| 11 de julio de 2024 | 1,606 pies cuadrados (la más grande) | $1,800,000 | $1,121 |
La vivienda más pequeña se vendió por $200,000 más que la más grande, y por 19% más por pie cuadrado. En un edificio de cuatro departamentos casi idénticos, esa diferencia no es la planta. El registro del condado no dice por qué: puede ser el piso, la orientación, el estado o la transacción específica. De cualquier manera, una diferencia de avalúo de 5% no debe leerse como una diferencia de valor de 5%.
La vivienda de 1,502 pies cuadrados tiene cinco ventas calificadas registradas (la de 1,606 pies cuadrados tiene seis):
| Fecha | Precio | $/pie² |
|---|---|---|
| marzo de 2002 | $450,000 | $300 |
| agosto de 2009 | $575,000 | $383 |
| agosto de 2014 | $1,075,000 | $716 |
| febrero de 2021 | $1,100,000 | $732 |
| abril de 2022 | $2,000,000 | $1,332 |
Dos cosas destacan. Entre 2014 y 2021 casi no se movió — $1,075,000 a $1,100,000 en casi siete años. Luego subió 82% en catorce meses. En los veinte años desde el lanzamiento del edificio hasta abril de 2022, $450,000 se convirtieron en $2,000,000: un múltiplo de 4.4.
El historial de precios
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 0 | — | — |
| 2024 | 1 | $1,800,000 | $1,121 |
| 2025 | 0 | — | — |
| 2026 a la fecha | 0 | — | — |
Una venta en cuatro años. Con cuatro viviendas en el edificio, eso no es una señal de debilidad; es lo que parece un edificio de cuatro viviendas. El registro completo abarca diecisiete ventas calificadas desde 2002, que es donde vive el historial útil.
El edificio abrió en $245 a $300 por pie cuadrado en cuatro ventas en 2002. La cifra por pie cuadrado más reciente es $1,121, y la más alta es $1,332.
A quién le conviene este edificio, y a quién no
Le conviene a un comprador que quiere un departamento grande de dos recámaras en un edificio de cuatro viviendas. Todas las viviendas aquí superan los 1,500 pies cuadrados y solo hay cuatro, en Jefferson Avenue en South Beach. Eso es algo muy específico de querer.
Le conviene a un comprador que evaluará el departamento y no el promedio. Las dos ventas más recientes sugieren que aquí importa más la vivienda individual que la planta: una diferencia de tamaño de 7% vino con una diferencia de 19% por pie cuadrado.
No le conviene a quien se apoye en el valor catastral. El condado pone a las cuatro dentro de 5% entre sí. El mercado no.
Y no le conviene a un comprador que necesita evidencia reciente. Una venta desde 2022. Cualquier valuación aquí se apoya en la venta de 2024 y el registro de 2022, y debe decirlo.
Si está vendiendo aquí: su comparable son las otras tres viviendas y todo el conjunto se ha vendido diecisiete veces en veintidós años. El hecho más sólido a su favor es que el precio récord del edificio lo fijó su más pequeña vivienda — así que no deje que una valuación se ancle al área en pies cuadrados, y no deje que se ancle a un avalúo que trata a las cuatro viviendas como intercambiables.
The Fountainhead — Preguntas Frecuentes
¿Cuántas unidades hay en The Fountainhead?
Cuatro. El condado devuelve cinco folios en 361 Jefferson Avenue, pero uno es un folio de referencia de la parcela de terreno subyacente y no una residencia. Las cuatro viviendas son de dos recámaras.
¿Qué tan grandes son las viviendas en The Fountainhead?
1,502, 1,574, 1,590 y 1,606 pies cuadrados. Las cuatro son de dos recámaras y no hay dos exactamente del mismo tamaño.
¿Cuál es el precio más alto pagado en The Fountainhead?
$2,000,000, en abril de 2022 — y se pagó por la más pequeña vivienda del edificio, a $1,332 por pie cuadrado. La vivienda más grande se vendió por $1,800,000 en julio de 2024.
¿Con qué frecuencia se venden las viviendas en The Fountainhead?
Rara vez. Diecisiete ventas calificadas desde 2002, y solo una en los últimos cuatro años — julio de 2024. Con cuatro viviendas en el edificio, eso es normal y no una señal de demanda débil.
¿Son los avalúos del condado una buena guía de valor aquí?
No por sí solos. Los avalúos de 2026 van de $1,324,613 a $1,388,712 — con menos de 5% de diferencia. Las dos ventas más recientes estuvieron separadas por 19% por pie cuadrado, y la vivienda más pequeña fue la más cara.
Sources and further reading
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Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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