El Cyclon

Lo que registra el condado en 248 Washington Avenue

El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados cuatro folios en 248 Washington Avenue, todos en una sola declaración, EL CYCLON CONDO. Las cuatro son viviendas. Hay ningún folio comercial, ningún folio de estacionamiento y ningún folio de referencia, y las participaciones de elementos comunes cierran en exactamente 100.0000% — así que la consulta abarca todo el edificio y no hay nada que separar.

Las cuatro viviendas miden 1,390, 1,530, 3,100 y 3,130 pies cuadrados. Dos son de dos recámaras y dos son de tres recámaras. No hay dos del mismo tamaño, lo que en un edificio de cuatro viviendas significa que no existe una venta comparable dentro de estos muros.

Para 2026 el condado las avalúa desde $525,418 a $2,603,461, una mediana de $1,658,690. La valuación más alta es cinco veces la más baja.

Dos pares, y solo uno de ellos se vende

Dividir las doce ventas registradas por tamaño hace inmediato el patrón.

Las dos viviendas grandes — 3,100 y 3,130 pies cuadrados:

La vivienda de 3,130 pies cuadrados tiene cuatro ventas calificadas, cada una más alta que la anterior: $441,000, $990,000, $2,100,000, $3,212,500. En casi veinticuatro años eso es un múltiplo de 7.3, y por pie cuadrado $141 pasó a $1,026. El condado también registra una transferencia por ejecución hipotecaria de esta vivienda entre las dos últimas ventas calificadas: un certificado de título en marzo de 2015 por $1,201,100, una transferencia del prestamista por $1,400,000 en febrero de 2016 y una transferencia entre partes afiliadas por $1,000,000 en octubre de 2020, todas marcadas como no calificadas. Su gemela, la vivienda de 3,100 pies cuadrados, tiene dos ventas: $420,000 en 1998, $3,060,000 en 2018.

Las dos viviendas pequeñas — 1,390 y 1,530 pies cuadrados: la de 1,390 se vendió en 2000 ($350,000), 2002 ($345,000) y 2004 ($500,000). La de 1,530 se vendió en 2001 ($350,000), 2007 ($625,000) y marzo de 2011 ($740,000). Ninguna se ha vuelto a vender.

Así que, de las doce ventas registradas, las dos últimas (2018 y 2022) han sido de las viviendas grandes, y nada se ha vendido desde la vivienda de 1,530 pies cuadrados en marzo de 2011 salvo esas dos. Lo que sea que impulse el valor en esta dirección parece estar ligado a las plantas grandes, y el par pequeño se ha conservado en lugar de venderse durante quince años.

El historial de precios, y los cuatro años vacíos

Esa tabla no es un error. La venta calificada más reciente en El Cyclon fue en febrero de 2022. No ha habido ninguna desde entonces, lo cual no es extraño en un edificio con cuatro viviendas y es algo que conviene decir con claridad en lugar de llenarlo con un promedio de nada.

También significa que la respuesta honesta a “cuánto vale una vivienda aquí” es un rango construido a partir de evidencia de 2018 y 2022, ajustado y abiertamente incierto. La venta registrada más alta del edificio es $3,212,500, en febrero de 2022. La venta más reciente de una vivienda pequeña es $740,000, en 2011, y esa cifra es lo bastante antigua como para ser un hecho histórico y no una guía.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda muy grande en un edificio muy pequeño. Dos viviendas aquí superan los 3,100 pies cuadrados en un condominio de cuatro unidades en Washington Avenue. Esa combinación es rara, y el registro de ventas muestra que las viviendas grandes aquí han cambiado de manos en cuatro décadas distintas.

Le conviene a quien conserva a largo plazo. Cada venta calificada de una vivienda grande fue a un precio más alto que la anterior, y las ganancias fueron sustanciales; la excepción es la transferencia por ejecución hipotecaria de 2015 de la vivienda de 3,130 pies cuadrados, registrada en $1,201,100 frente a su precio de 2007 de $2,100,000. El edificio premia la paciencia porque no ofrece nada más: aquí no hay liquidez con la cual operar.

No le conviene a quien necesita saber cuánto vale hoy. Cuatro años sin ventas son cuatro años sin evidencia. Cualquier valuación es una extrapolación a partir de 2022 y debe presentarse como tal.

Y no le conviene a un comprador que quiere un comparable. Las cuatro viviendas son de tamaños distintos, así que incluso dentro del edificio no hay una comparación equivalente. Lo más cercano a un comparable para una vivienda grande es su propia venta anterior.

Si está vendiendo aquí: usted vende en un mercado sin evidencia local reciente, lo cual tiene dos caras. El propio historial de la vivienda de 3,130 pies cuadrados es su argumento más sólido (cuatro ventas calificadas, tres aumentos, de $141 a $1,026 por pie cuadrado, con una transferencia por ejecución hipotecaria en 2015) y es mucho más persuasivo que cualquier cifra de todo el edificio, porque no existe una cifra de todo el edificio. Si usted es dueño de una de las viviendas pequeñas, tenga presente que nada comparable a la suya se ha vendido desde 2011.

El Cyclon — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas unidades hay en El Cyclon?

Cuatro. El condado devuelve cuatro folios en 248 Washington Avenue, todos viviendas residenciales, y las participaciones de elementos comunes de la declaración cierran exactamente en 100.0000% — por lo que el edificio está completo en cuatro y no falta nada en el registro.

¿Qué tan grandes son las viviendas en El Cyclon?

1,390, 1,530, 3,100 y 3,130 pies cuadrados. Dos de dos recámaras y dos de tres recámaras, y no hay dos viviendas del mismo tamaño.

¿A cuánto se han vendido las viviendas en El Cyclon?

La venta registrada más alta es $3,212,500 en febrero de 2022, por una vivienda de 3,130 pies cuadrados a $1,026 por pie cuadrado. La misma vivienda se vendió por $441,000 en 1998. La última venta de una de las dos viviendas más pequeñas fue $740,000 en marzo de 2011.

¿Cuándo se vendió por última vez una vivienda en El Cyclon?

En febrero de 2022. No ha habido ventas calificadas en 2023, 2024, 2025 ni 2026. Con solo cuatro viviendas en el edificio, los largos intervalos son normales — pero sí significa que no hay evidencia reciente de lo que vale una vivienda aquí.

¿Hay espacio comercial en el edificio?

No. Los cuatro folios son viviendas residenciales — sin unidad comercial, sin folio de estacionamiento y sin folio de referencia.

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