Ocean Park South Beach

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve nueve folios en 304 Ocean Drive y las nueve son viviendas. No hay espacio comercial, ni folio de estacionamiento, ni unidad de almacenamiento, así que cada cifra de esta página describe el edificio completo.

Está organizado como siete casas de playa y dos penthouses. Las viviendas van de 1,006 a 2,614 pies cuadrados, mediana de 1,581. Dos tienen 1,006 pies cuadrados, dos tienen 1,581, dos tienen 2,126, y el resto son una de cada una con 1,087, 1,578 y 2,614. La más grande, la unidad 201, es una sola vivienda que abarca las casas de playa números 03 y 04.

Una limitación honesta. El condado registra el número de recámaras de solo dos de las nueve viviendas — ambas de tres recámaras — y deja el campo en blanco para las otras siete. Por lo tanto, no estoy publicando una combinación de recámaras para este edificio. Una fuente que le dé una no la está obteniendo del registro del condado, y usted debería preguntar de dónde salió.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $1,300,000 y $5,360,000, mediana $2,500,000. Esas cifras son llamativamente redondas, y varias viviendas las comparten exactamente: dos en $1,300,000, tres en $2,500,000 y dos en $5,360,000.

¿Qué se puede aprender de un edificio que se vendió por completo en dos semanas?

Menos de lo que quisiera, y es mejor decirlo con claridad que llenar el vacío.

Cada una de las nueve viviendas aquí se vendió entre el 16 de febrero y el 3 de marzo de 2023. Siete de ellas se cerraron solo el 16 de febrero. Desde el 3 de marzo de 2023, el condado no ha registrado ninguna venta calificada entre partes independientes en esta dirección — nada en 2024, nada en 2025, nada en lo que va de 2026.

De ahí se desprenden tres cosas, y son toda la historia de este edificio.

Primero, no hay historial de propiedad. Ni una sola vivienda ha cambiado de manos dos veces. En la mayoría de los edificios puedo decirle qué proporción de quienes revendieron ganó dinero, cuál fue la ganancia mediana y en qué periodo de tenencia — en algunos edificios ese registro llega a sesenta o setenta reventas que se remontan veinte años. Aquí llega a cero. Todos los propietarios siguen siendo el comprador original, y nadie ha puesto aún a prueba cuánto valen estas viviendas para un segundo comprador. Eso es lo más importante que un comprador debe entender sobre Ocean Park, y no es una crítica al edificio — es simplemente lo nuevo que es.

Segundo, no publicaré una cifra de rotación. Mecánicamente, nueve ventas en una ventana de cuatro años frente a nueve viviendas equivalen a una vivienda de cada cuatro por año, frente a una mediana de una vivienda de cada 23 entre los edificios de mi Miami Condo Index. No es tan rápido. Ese número está midiendo a un desarrollador que vende un edificio una sola vez, y luego tres años y medio de silencio. La rotación debe describir con qué frecuencia las viviendas salen a la venta en el curso ordinario, y este registro no contiene ni una sola venta en el curso ordinario. Publicar la cifra pondría un número gravemente engañoso en mi Miami Condo Index, así que el edificio lleva un guion ahí en su lugar.

Tercero, los precios de 2023 son una evidencia sólida de una cosa y débil de otra. Son una excelente evidencia de lo que pagaron nueve compradores, casi el mismo día, por un producto nuevo — una lista de precios genuina, completa y simultánea. Son una evidencia mucho más débil de lo que valen las viviendas ahora, tres años y medio después, en una reventa y no en un lanzamiento. Las primeras ventas y las reventas no son el mismo mercado, y la brecha entre ellas es exactamente lo que aquí no se ha medido.

El historial de precios

No se publica ningún cambio a cuatro años y el edificio lleva un guion en mi Miami Condo Index. Tres de los cuatro años están vacíos. No hay nada con qué comparar 2023.

Como todas las ventas ocurrieron a la vez, la línea de 2023 es inusualmente informativa para lo que es — una lista de precios completa y no una muestra. Aquí está completa:

El edificio se vendió con una mediana de $1,838 por pie cuadrado en una banda de $1,446 a $3,128. Los dos penthouses son un producto distinto del resto — alcanzaron $3,081 y $3,128 por pie cuadrado mientras que las siete casas de playa fueron de $1,446 a $2,024. Note también que las dos viviendas de 1,006 pies cuadrados, idénticas en tamaño, se vendieron con dos semanas de diferencia en $1,680,000 y $1,455,000 — el precio más alto 15.5% por encima del más bajo, para dos viviendas del mismo tamaño en el mismo edificio en las mismas dos semanas, lo cual es un recordatorio útil de que la posición dentro de un edificio vale dinero real incluso en el lanzamiento.

Sobre los avalúos. El condado avalúa cada una de las nueve viviendas por debajo de su precio de venta de 2023 — en 10.7% en el caso más estrecho y 22.6% en el más amplio, y en 18.0% en el edificio en su conjunto ($26,180,000 avaluados frente a $31,935,000 pagados). Sería un error leerlo como una caída del valor. Los valores avaluados de Florida no son tasaciones: reflejan topes legales y el momento del padrón fiscal, y rutinariamente quedan por debajo de los precios de transacción. Incluyo la comparación porque los avalúos son públicos y se citan como si fueran valuaciones, y en este edificio eso subestimaría cada vivienda.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere un edificio muy pequeño y muy nuevo directamente sobre Ocean Drive y se siente cómodo llegando temprano. Nueve viviendas es un edificio muy pequeño, y el producto está genuinamente diferenciado — casas de playa en lugar de una pila de apartamentos.

Le conviene a un comprador que puede formarse su propia opinión del valor. Sin ninguna reventa en la historia del edificio, no hay un precio de segunda mano en el cual anclarse. Usted fijará el precio con base en la lista del lanzamiento de 2023 y en edificios vecinos, no en el registro de reventas del propio Ocean Park, porque no tiene uno.

No le conviene a quien quiera evidencia de que este edificio conserva su valor. Esa evidencia todavía no existe. No es negativa — está ausente, y son cosas distintas. La primera reventa aquí será genuinamente informativa, y todavía no ha ocurrido.

No le conviene a un comprador que se apoye en un avalúo como verificación de cordura del precio. Como se expuso arriba, el condado queda 18.0% por debajo de los precios de venta en todo el edificio, por razones que nada tienen que ver con el mercado.

Si está vendiendo aquí, entienda que casi con seguridad usted está realizando la primera reventa de este edificio, y eso conlleva tanto una ventaja como una carga. La ventaja es que no hay una comparable baja que se pueda usar en su contra — nada se ha negociado desde marzo de 2023, así que no existe evidencia de que alguien haya aceptado menos. La carga es que usted es el descubrimiento de precio para los nueve propietarios, y lo que acepte se convierte en el número del cual parte toda valuación futura de este edificio. Esa es una razón para tener paciencia y construir su argumento a partir de la lista de 2023 — $1,446 a $3,128 por pie cuadrado, dependiendo materialmente de la vivienda que usted posea — en lugar de un número general de mercado que nunca se midió aquí.

¿Le interesa comprar en Ocean Park South Beach?

Conozca más sobre cómo comprar en Ocean Park South Beach con Josh Stein.

ENCUÉNTREME LA MEJOR OFERTA