The Vanderbilt

Catorce viviendas de una recámara en Pennsylvania Avenue

Consulté los 14 folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para The Vanderbilt en 810 Pennsylvania Avenue, Miami Beach, FL 33139, bajo la subdivisión del condado “THE VANDERBILT CONDO.” Los 14 son viviendas residenciales — no hay folios comerciales, de estacionamiento, de cabañas ni de bodegas en esta declaración que haya que excluir.

El condado codifica las 14 viviendas como de una recámara, de 585 a 742 pies cuadrados, con una mediana de 616. No hay una planta predominante — lo más cercano son dos pares, de 616 y 742 pies cuadrados, y el resto se reparte en tamaños individuales distintos de 585 a 695 pies cuadrados.

En el padrón fiscal de 2026, los valores catastrales van de $111,601 a $244,049 entre las 14 viviendas, con una mediana de $208,959 — una dispersión amplia para un edificio tan uniforme en tamaño, que vale la pena conocer si compara avalúos fiscales de una unidad a otra.

El campo de año de construcción del condado indica 1946 para las 14 viviendas. No tengo un arquitecto ni una lista de amenidades confirmados para este edificio a partir de ningún registro primario de designación, y prefiero decirlo antes que llenarlo con datos de un sitio de listados. Pennsylvania Avenue se encuentra dentro del perímetro cartografiado del Miami Beach Architectural District, el distrito histórico del National Register de 1979 que abarca la mayor parte de South Beach, pero no he podido confirmar contra una fuente primaria la condición individual de edificio contribuyente ni el arquitecto de este edificio en particular. Vea la franja verificada más abajo para saber exactamente qué revisé.

Ninguna venta calificada se ha cerrado en The Vanderbilt desde 2022

No se ha cerrado ninguna venta calificada en The Vanderbilt en 2023, 2024, 2025 ni en lo que va de 2026 — ninguna en absoluto. Esta es la afirmación más simple que el registro del condado puede respaldar: en la ventana de cuatro años que las páginas de edificios de este sitio reportan de forma estándar, este edificio de 14 viviendas muestra cero transacciones registradas entre partes independientes. Eso no es una tendencia de precios, al alza ni a la baja — no hay precio del cual leer una tendencia. La venta calificada más reciente del edificio se cerró el 14 de septiembre de 2022, cuatro años antes de la consulta al registro del condado del 23 de septiembre de 2026.

La mayoría de los ciclos documentados de compra y reventa aquí han perdido dinero

Si se mira más allá de la ventana vacía de cuatro años, el historial completo de ventas del condado de The Vanderbilt incluye 29 ventas calificadas, todas fechadas entre 2006 y 2022, con 14 en 2006 y 2007, cuando cada una de las 14 viviendas tiene su primera venta calificada registrada. La venta récord de todos los tiempos, que sigue vigente 20 años después, es de $450,000, registrada en diciembre de 2006 en una vivienda de 742 pies cuadrados a $606 por pie cuadrado — tanto el precio total más alto como el precio por pie cuadrado más alto que este edificio ha registrado. La venta más reciente, el 14 de septiembre de 2022, se cerró en $300,000 por una vivienda de 610 pies cuadrados, $492 por pie cuadrado, y la anterior, en abril de 2022, en $345,000 por una vivienda de 684 pies cuadrados, $504 por pie cuadrado. Ambas están por debajo del récord de 2006 en las dos medidas.

10 de las 14 viviendas del edificio tienen un ciclo completo de compra y reventa documentado, y el registro aquí se inclina hacia las pérdidas: 6 de las 10 se vendieron por menos de lo que pagó el propietario anterior, frente a 4 que se vendieron por más, medido desde la primera compra de cada vivienda hasta su última venta. El cambio mediano en las 10 es de -17.6%, con un periodo de tenencia mediano de 13.5 años, en un rango de -34.8% a +15.4%. Reventa por reventa, 9 de los 14 pares consecutivos de reventa se vendieron por debajo del precio anterior (se excluye un par que abarca una ejecución hipotecaria). El patrón es coherente con haber comprado cerca del pico de la conversión del edificio en 2006-2007 y haber revendido después, a veces años después de la caída de 2008: las cuatro mayores pérdidas, de -25.5% a -34.8%, se remontan todas a compras hechas en enero o febrero de 2007, vendidas entre 2012 y 2020. Diré claramente lo que muestra el registro y nada más — esto es lo que consta, no una afirmación sobre por qué algún propietario en particular vendió cuando lo hizo.

A quién le conviene The Vanderbilt, y a quién no

The Vanderbilt le conviene a un comprador que busca un edificio pequeño y uniformemente de una recámara en Pennsylvania Avenue, y que se sienta cómodo siendo de los primeros en moverse en un mercado que no ha producido ninguna venta comparable en más de cuatro años — hay una oportunidad real en ser la primera transacción reciente que ve un edificio, pero también una incertidumbre real, ya que no hay evidencia de precios actual en la cual apoyarse más allá de una venta de 2022 y un récord de 2006.

No le conviene a quienes quieren un mercado de reventa activo o certeza sobre precios recientes — cero ventas calificadas en cuatro años es un mercado tan delgado como puede ser, y a un prestamista o valuador le puede costar encontrar una comparable dentro de este edificio. Tampoco le conviene a quienes cuentan con el historial de reventas de este edificio como argumento a favor de la apreciación; según el registro documentado, la mayoría de las tenencias largas aquí han perdido dinero, no lo han ganado. Quienes necesiten un linaje arquitectónico documentado también deben saber que no pude confirmar un arquitecto ni una condición de designación histórica para este edificio en particular a partir de una fuente primaria (el campo de año de construcción del condado indica 1946).

Si usted vende: sin ninguna comparable reciente dentro del edificio, probablemente tendrá que fijar el precio a partir de edificios cercanos de este grupo y de las ventas de 2022 y 2006 aquí como puntos de referencia, y estar preparado para explicar a un agente del comprador el vacío de varios años en las ventas del edificio — refleja falta de rotación, no necesariamente falta de demanda, pero generará preguntas.

The Vanderbilt — Preguntas frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en The Vanderbilt?

Miami-Dade County Property Appraiser registra 14 folios de condominios residenciales de una recámara en 810 Pennsylvania Avenue, Miami Beach, de 585 a 742 pies cuadrados.

¿Ha tenido The Vanderbilt ventas recientes?

No. No se ha cerrado ninguna venta calificada en 2023, 2024, 2025 ni en lo que va de 2026. La venta calificada más reciente del edificio se cerró el 14 de septiembre de 2022.

¿Cuál es la venta récord en The Vanderbilt?

$450,000, registrada en diciembre de 2006 en una vivienda de 742 pies cuadrados, $606 por pie cuadrado — sigue siendo el precio más alto y el precio por pie cuadrado más alto del edificio en el registro, 20 años después.

¿Los propietarios de The Vanderbilt tienden a ganar o perder dinero al revender?

De los 10 ciclos documentados de compra y reventa del edificio, 6 se vendieron por menos de lo que pagó el propietario anterior y 4 se vendieron por más, medido desde la primera compra hasta la última venta, con un cambio mediano de -17.6%, que en su mayoría se remonta a compras hechas en 2006 y 2007. Contando cada reventa por separado, 9 de los 14 pares consecutivos se vendieron por debajo del precio anterior.

¿Hay actividad de compraventa en The Vanderbilt?

No. No se ha cerrado ninguna venta calificada en los últimos cuatro años, frente a 29 registradas desde 2006.

¿Qué tan grandes son las unidades de The Vanderbilt?

Las 14 viviendas son de una recámara, de 585 a 742 pies cuadrados, con una mediana de 616, sin una planta predominante.

¿Es The Vanderbilt un edificio histórico designado?

Se encuentra dentro del perímetro cartografiado del Miami Beach Architectural District (National Register, 1979) y el campo de año de construcción del condado indica 1946, pero no pude confirmar contra una fuente primaria su arquitecto individual ni su condición de edificio contribuyente.

Los condominios de Vanderbilt están tan exquisitamente diseñados por dentro como por fuera. Desde la calle, esta estructura de dos pisos recuerda sus clásicas raíces de mediados de siglo, con grandes ventanales, barandales decorativos en los balcones y un remate imponente.

Con solo 14 unidades en este impresionante complejo, tendrá que apresurarse para reclamar una de estas unidades de una recámara antes de que se las lleven. Renovada en 2004, cada cocina cuenta con detalles llamativos. Piense en encimeras de mármol de Carrara y pisos de madera de cerezo brasileño. Los electrodomésticos son de acero inoxidable y los gabinetes fueron hechos a mano, uno por uno. Los baños siguen impresionando con regaderas de vidrio sin marcos e instalaciones de plomería y electricidad completamente nuevas. Enormes ventanales en las áreas de estar le permiten disfrutar de la mayor cantidad posible de Miami desde la comodidad de su sofá.

¿Le interesa vender en The Vanderbilt?

Conozca más sobre cómo vender su condominio en The Vanderbilt con Josh Stein.

ESTOY LISTO