Tribeca East

Doce viviendas, y la mitad de una declaración más grande

Consulté todos los folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para los tres números de Michigan Avenue que cubre esta página — 1500, 1504 y 1508 Michigan Avenue, Miami Beach, FL 33139 — y encontré algo que vale la pena decir con claridad antes que nada: la propia numeración de folios del condado muestra que Tribeca East no es un condominio separado de Tribeca West, tratado en su propia página. Ambos se encuentran dentro de una sola declaración legal, “TRIBECA CONDO,” cuyos 24 folios numerados consecutivamente van de las unidades de Michigan Avenue (esta página, 12 viviendas) directamente hasta las unidades de 15th Street (Tribeca West, 12 viviendas), sin huecos ni cortes en la secuencia. Consultadas y verificadas en conjunto, las cuotas de elementos comunes de la declaración completa de 24 folios suman 100.0001% del total — completa. Esta página informa sobre las 12 viviendas con frente a Michigan Avenue; un lector que compare solo un número de calle con lo que se comercializa como “el edificio” debe saber que las otras 12 viviendas, una calle más allá, forman legalmente parte del mismo condominio.

Las 12 viviendas de esta página están codificadas como de una recámara por el condado, y el edificio es inusualmente uniforme en tamaño: 6 viviendas de 921 pies cuadrados y 6 de 923 pies cuadrados — en la práctica una sola planta con una diferencia de redondeo de 2 pies cuadrados.

En el padrón fiscal de 2026, los valores catastrales van de $337,135 a $427,770 entre las 12 viviendas, con una mediana de $427,770. La mediana es igual al máximo: 9 de las 12 viviendas están avaluadas en $427,770 y tres quedan por debajo ($337,135, $371,576 y $374,114).

El campo de año de construcción del condado indica 1940 para los 12 folios, pero no tengo un arquitecto, un número de pisos ni una lista de amenidades confirmados para este edificio a partir de ningún registro primario de designación, y prefiero decirlo antes que llenarlo con datos de un sitio de listados. Michigan Avenue se encuentra dentro del perímetro cartografiado del Miami Beach Architectural District, el distrito histórico del National Register de 1979 que abarca la mayor parte de South Beach — pero no he podido confirmar contra una fuente primaria la condición individual de edificio contribuyente ni el arquitecto de esta declaración en particular, y el año de construcción 1940 es solo el campo del condado. Vea la franja verificada más abajo para saber exactamente qué revisé.

Dos ventas en cuatro años, ambas en el mismo año

Las dos ventas calificadas registradas aquí en los últimos cuatro años se cerraron en 2023, y ninguna se ha cerrado desde entonces. Eso es una rotación de una vivienda de cada 24 cada año a lo largo de cuatro años calendario (12 viviendas, 2 ventas). Con solo dos ventas, ambas del mismo año, esta tabla no puede mostrar una dirección de precios, solo que dos viviendas cambiaron de manos en $520,000 y $530,000, $563 y $575 por pie cuadrado respectivamente.

La venta récord de todos los tiempos del edificio es la más alta de esas dos: $530,000, registrada en abril de 2023 en una vivienda de 921 pies cuadrados, $575 por pie cuadrado — el precio total más alto y el precio por pie más alto del registro aquí, por lo que no hay divergencia entre las dos medidas que señalar en este edificio en particular.

Todos los ciclos documentados de compra y reventa aquí han ganado

Si se mira más allá de la ventana de cuatro años, el historial completo de ventas del condado de esta ala incluye 34 ventas calificadas desde 2002, en un rango de aproximadamente $280,000 a $530,000.

10 de las 12 viviendas del edificio tienen un ciclo completo de compra y reventa documentado, y absolutamente todos se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior — sin pérdidas en el registro. La ganancia mediana es de +38.1%, con un periodo de tenencia mediano de 12.3 años, en un rango de +2.8% a +82.8%. Las dos mayores ganancias pertenecen al mismo par de viviendas que marcó el récord de cuatro años del edificio: la unidad 5 subió de $290,000 en 2002 a $530,000 en 2023 (+82.8% en 20.8 años) y la unidad 12 subió de $295,000 en 2003 a $520,000 en 2023 (+76.3% en 19.6 años) — en ambos casos, la venta más reciente en el registro es también el mejor resultado del edificio hasta la fecha. La ganancia más pequeña, +2.8% en una tenencia de 2004 a 2010, muestra que el rango va de modesto a sustancial según el momento, pero la dirección en este registro ha sido consistentemente positiva.

A quién le conviene Tribeca East, y a quién no

Tribeca East le conviene a un comprador que quiere una planta uniforme de una recámara — 921 o 923 pies cuadrados, sin tamaños significativamente distintos entre los cuales elegir — en Michigan Avenue, en un edificio cuyas reventas documentadas de tenencia larga, según este registro, nunca han perdido dinero. También le conviene a un comprador que quiere entender exactamente en qué se está metiendo: esta página revela con claridad que el condominio se extiende una calle más allá hasta 15th Street como Tribeca West, lo cual un comprador debe tener en cuenta en cualquier conversación sobre reservas de todo el edificio, gobernanza de la asociación o amenidades compartidas, ya que los dos “edificios” son una sola asociación legal.

No le conviene a quienes quieren un mercado de reventa activo con el cual comparar — dos ventas en los últimos cuatro años, ambas en el mismo año, no son volumen reciente suficiente para fijar el precio de una compra con confianza, y un comprador quizá tenga que remitirse al historial completo de ventas de esta ala desde 2002 en lugar de a comparables recientes. Tampoco le conviene a quienes necesitan tener a la mano un linaje arquitectónico documentado; no pude confirmar un arquitecto ni una condición de designación histórica para esta declaración en particular a partir de una fuente primaria; el campo de año de construcción del condado indica 1940.

Si usted vende: fije el precio con base en el registro de 2023 de $563-$575 por pie cuadrado, ya que es tanto la evidencia más reciente como la más alta que consta, e informe de la declaración compartida con Tribeca West al agente de un posible comprador antes de que la encuentre por sí mismo en el registro del condado.

Tribeca East — Preguntas frecuentes

¿Es Tribeca East un condominio separado de Tribeca West?

No. La numeración de folios del condado muestra que ambos son una sola declaración legal, “TRIBECA CONDO” — 12 viviendas con frente a Michigan Avenue (esta página) y 12 con frente a 15th Street (Tribeca West). Consultadas en conjunto, las cuotas de elementos comunes de los 24 folios suman 100.0001% del total.

¿Cuántas viviendas hay en el lado de Michigan Avenue?

12, todas de una recámara, repartidas por igual entre 921 y 923 pies cuadrados.

¿Ha tenido Tribeca East ventas recientes?

Se cerraron dos ventas calificadas en los últimos cuatro años, ambas en 2023: $520,000 (19 de enero) y $530,000 (3 de abril), a $563 y $575 por pie cuadrado. Ninguna se ha cerrado desde entonces.

¿Cuál es la venta récord en el lado de Michigan Avenue?

$530,000, registrada en abril de 2023 en una vivienda de 921 pies cuadrados, $575 por pie cuadrado — tanto el precio total más alto como el precio por pie más alto del registro de esta ala.

¿Los propietarios del lado de Michigan Avenue tienden a ganar o perder dinero al revender?

Cada uno de los 10 ciclos documentados de compra y reventa de esta ala se vendió por más de lo que pagó el propietario anterior — sin pérdidas en el registro. La ganancia mediana es de +38.1% con un periodo de tenencia mediano de 12.3 años.

¿Qué tan grandes son las unidades de Tribeca East?

Las 12 viviendas son de una recámara, de 921 o 923 pies cuadrados — seis de cada una.

¿Es Tribeca East un edificio histórico designado?

Se encuentra dentro del perímetro cartografiado del Miami Beach Architectural District (National Register, 1979), pero no pude confirmar contra una fuente primaria su arquitecto individual ni su condición de edificio contribuyente. El campo de año de construcción del condado indica 1940.