Four Seasons Residences

Qué hay realmente en 1425 Brickell, y por qué importa la dirección

Empiece por lo que confunde a la gente, porque confundió incluso mi primera consulta de este edificio. La torre Four Seasons tiene dos direcciones y dos declaraciones de condominio totalmente separadas, y solo una de ellas es residencial.

Consulte al condado por 1435 Brickell Avenue y obtendrá 86 folios, todos y cada uno clasificados como hotel o motel — el hotel mismo y las unidades de condo-hotel. Ni una sola vivienda residencial. Consulte 1425 Brickell Avenue y obtendrá el condominio: Millennium Tower Residences Condo, 176 folios, las 176 viviendas residenciales, y las participaciones indivisas en elementos comunes de la declaración cierran completas. Todo lo que sigue describe esas 176 y nada más.

Eso importa comercialmente, no solo en lo administrativo. A un comprador al que le dicen que compra en “the Four Seasons” puede estar comprando en cualquiera de las dos declaraciones, y no son el mismo activo: una es una vivienda en un condominio residencial, la otra es una unidad clasificada como hotel en un condominio hotelero, con un tratamiento crediticio distinto, reglas distintas y un mercado de reventa distinto. Pregunte en qué declaración y en qué dirección antes de preguntar cualquier otra cosa.

El conteo también cuadra, casi. Se documenta que el edificio tiene 186 condominios en sus pisos superiores. El condado tiene hoy 176 folios, y siete de esos folios cubren cada uno dos o tres unidades originales — unidades 55C & 55D, 63C & 63D, 54D & 54E & 54F, 65 D & E, PH2E & PH2F, 50F & 50A y una más — lo que explica al menos siete de las diez faltantes. La diferencia restante no puedo explicarla a partir del registro, así que la dejo señalada y no la suavizo.

Las viviendas van de 1,114 a 8,185 pies cuadrados, mediana de 2,139. Veintinueve de las 176 comparten ese plano de 2,139 pies cuadrados, veinte comparten el de 1,114 y diecinueve el de 3,357 — tres planos que cubren 68 viviendas, lo que hace fáciles los comparables del mismo tamaño en esos tamaños y difíciles en todos los demás. La combinación de recámaras es de 21 de una recámara, 92 de dos, 38 de tres y 21 de cuatro, con cuatro viviendas combinadas más grandes que tienen cinco, seis, ocho y nueve recámaras cada una.

En el rol fiscal de 2026, los valores catastrales van de $673,435 a $7,140,580, mediana de $1,931,550.

El registro de precios, y la cifra que no le daré

Un precio registrado queda fuera de todas las cifras de ventas de esta página. El 14 de abril de 2026 el condado registra el mismo precio de $5,650,000, el mismo día, para dos viviendas de aquí de 1,732 y 2,738 pies cuadrados. Contado como una sola vivienda de 1,732 pies cuadrados, como lo hace un filtro de ventas estándar, daría $3,262 por pie cuadrado y fijaría la mediana de 2026 de este edificio. Sobre los 4,470 pies cuadrados combinados de las dos viviendas, equivale a $1,264.

La columna de $/pie² sube cada año, y aun así no le diré que este edificio subió 19%. El precio mediano no: bajó en 2024 y de nuevo en lo que va de 2026.

He aquí por qué. 2025 se apoya en siete ventas y 2026 en tres. Con esos volúmenes, una sola operación se adueña de la mediana. Tome un ejemplo de la propia tabla: una de las siete ventas de 2025 fue una residencia combinada de 8,185 pies cuadrados a $1,100 por pie cuadrado. Si se quita esa sola escritura, el $/pie² mediano de 2025 pasa de $1,156 a $1,335 — una variación de 15.5% en la cifra principal del año, causada por una sola transacción. Le muestro la cifra con ella incluida, porque la venta es real y pertenece al registro, pero el lector debe saber cuán poco peso pueden tener las dos últimas filas.

Entonces: la dirección por pie es al alza en cada año de la tabla, pero el precio mediano no. La magnitud no es algo que este registro pueda establecer, y cualquier página que le cite aquí un porcentaje preciso a cuatro años está citando aritmética, no evidencia.

En los cuatro años, 32 ventas calificadas produjeron una mediana de $2,437,500 y una mediana de $1,152 por pie cuadrado, en una banda que va de $868 a $1,914, una dispersión de más de dos a uno, que es lo que se ve en un edificio que tiene tanto viviendas de 1,114 pies cuadrados como penthouses de piso completo. 32 ventas frente a 176 viviendas es una vivienda de cada 22 al año. 2026 es un año incompleto.

El registro más largo trae una cifra más dura. El registro tiene 224 pares de reventa en 129 viviendas, y 57 de ellos, 25.4%, se revendieron por menos de lo que pagó el propietario anterior, frente a una ganancia mediana de 18.1% con una tenencia mediana de 6.3 años. Como en la mayoría de los edificios de esta época, el calendario explica gran parte: 114 de las 397 ventas calificadas del archivo completo del condado se cerraron entre 2003 y 2006 cuando se entregó la torre — 90 de ellas solo en 2004 y 2005 — y el mercado al que entraron esos compradores llegó tres años después.

¿Por qué falta en todas las estadísticas de precios la venta récord del edificio?

Porque el condado lo registra contra cuatro folios a la vez, y todo método estándar lo descarta.

El 19 de mayo de 2025, una sola escritura transfirió PH2A, PH2B, PH2C y PH2D — un piso completo de penthouses — por $14,800,000. El condado la marca como “calificada en la fecha de venta, venta de múltiples parcelas”, y aparece en cada uno de los cuatro folios por los $14.8 millones completos. Cualquier herramienta que lea esas filas ingenuamente publica una venta de $14,800,000 de un departamento de 1,114 pies cuadrados — $13,285 por pie cuadrado, una cifra que ninguna vivienda de Miami ha alcanzado jamás. Por eso el tratamiento estándar descarta por completo las ventas de múltiples parcelas, lo cual es correcto para las medianas y elimina discretamente la venta récord del edificio.

Medida correctamente, contra el área combinada de los cuatro folios de 6,671 pies cuadrados, esa venta equivale a $2,219 por pie cuadrado — por encima del tope de la banda de $868–$1,914 de este edificio para ventas de una sola vivienda, que es donde se esperaría que se ubique un ensamblaje de piso superior, y claramente una compra residencial real y no un portafolio.

No es la única. El 16 de marzo de 2022, otra escritura de piso completo tomó PH4B, PH4C y PH4D por $11,000,000 — 5,798 pies cuadrados, $1,897 por pie cuadrado. Ninguna de las dos transacciones aparece en la tabla de arriba. Ninguna aparece en la banda de cuatro años. Ambas están entre las mayores operaciones residenciales que este edificio ha registrado.

⚠️ Una consecuencia que vale la pena decir con claridad. La venta de mayo de 2025 se ha reportado ampliamente a aproximadamente $1,990 por pie cuadrado, lo que implica un área de unos 7,437 pies cuadrados. Los cuatro folios del condado suman 6,671. No estoy diciendo que ninguna de las dos cifras sea incorrecta — las áreas reportadas con frecuencia incluyen terraza o espacio cerrado que el rol fiscal no incluye — pero las dos miden cosas distintas, y si está fijando el precio de un penthouse aquí con esa cifra por pie, debe saber entre cuál área está dividida.

El precio más alto registrado contra un único folio es de $7,198,200 el 28 de enero de 2022, por la unidad PH1F de 3,501 pies cuadrados — $2,056 por pie cuadrado.

A Quién le Conviene Este Edificio, y a Quién le Conviene Mal

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda grande en Brickell con un registro genuinamente profundo detrás. Cerca de cuatrocientas ventas calificadas constan en el archivo de este edificio desde 2003, lo que significa que casi cualquier pregunta que tenga — qué hace un plano a lo largo de una década, cómo fueron las pérdidas, qué paga la parte alta del mercado — puede responderse con el propio registro del condado y no con la garantía de un corredor. Con tres planos que cubren 68 de las 176 viviendas, existen comparables en los tamaños comunes.

Le conviene mal a un comprador que necesita una lectura confiable de hacia dónde van los precios ahora mismo. Siete ventas en 2025 y tres en lo que va de 2026 no bastan para dimensionar un movimiento, y prefiero decírselo a entregarle un porcentaje. También le conviene mal a quien quiere una respuesta simple a “cuánto vale un pie aquí” — la banda de cuatro años va de $868 a $1,914, y en qué extremo esté usted depende casi por completo de qué tan alto esté y de cuánto del piso posea.

Y le conviene mal a un comprador que no ha establecido en qué declaración está comprando. Ese no es un riesgo teórico en esta dirección; los folios clasificados como hotel y los residenciales están en la misma torre bajo dos registros distintos.

Si vende aquí, fije el precio según su propio plano y banda de piso, no según la mediana del edificio — la mediana está promediando una vivienda de 1,114 pies cuadrados con un penthouse de piso completo. Si es propietario en un nivel de penthouse, las dos escrituras de piso completo de arriba son sus comparables y no están en ninguna estadística que el agente de un comprador consulte por defecto; llévelas usted mismo, con los pies cuadrados combinados adjuntos, o las rebatirán contra una mediana construida con viviendas de 2,139 pies cuadrados.

¿Le interesa vender en Four Seasons Residences?

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