Villa Lucca

Quince viviendas en cuatro edificios

Consulté cada folio que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrado para Villa Lucca. El complejo se encuentra en cuatro números de calle sobre Michigan Avenue, 1025, 1027, 1037 y 1045, y el 1027 tiene 4 viviendas propias. Las participaciones declaradas en elementos comunes de las cuatro direcciones suman exactamente 100.0000% del total, lo que confirma que los cuatro edificios pertenecen a un solo condominio y que no falta nada.

Las 15 viviendas se reparten de forma desigual entre los cuatro edificios: 5 en el Edificio 1025 (de 605 a 1,072 pies cuadrados, todas clasificadas por el condado como de una recámara), 4 en el Edificio 1027 (de 759 a 1,561 pies cuadrados, una combinación de una y dos recámaras), 4 en el Edificio 1037 (de 1,036 a 1,059 pies cuadrados, todas de dos recámaras) y 2 en el Edificio 1045 (750 y 766 pies cuadrados, ambas de dos recámaras). En conjunto, el complejo tiene 7 viviendas de una recámara y 8 de dos recámaras, con tamaños de 605 a 1,561 pies cuadrados, mediana de 997 — un rango amplio para 15 viviendas, porque son tipos de unidad realmente distintos en cuatro edificios y no un plano repetido.

En el rol fiscal de 2026, los valores catastrales van de $224,089 a $804,384 en las 15 viviendas, con una mediana de $409,106.

No tengo un arquitecto, un número de pisos ni una lista de amenidades confirmados para este complejo a partir de ningún registro de designación primario, y prefiero decirlo a completarlo con un sitio de listados. El campo de año de construcción del condado indica 1940 para las 11 viviendas de los Edificios 1025, 1037 y 1045 y 2008 para las 4 viviendas del Edificio 1027. Michigan Avenue se encuentra dentro de la huella cartografiada del Miami Beach Architectural District, el distrito histórico del National Register de 1979 que abarca la mayor parte de South Beach — pero no he podido confirmar el estatus individual de este complejo como propiedad contribuyente ni su arquitecto frente a una fuente primaria. Consulte las fuentes al pie de esta página para saber exactamente qué verifiqué.

Cuatro ventas en cuatro años, repartidas en tres años distintos

Cuatro ventas calificadas se cerraron en los últimos cuatro años — una rotación de una vivienda de cada 15 por año — pero están repartidas de forma muy dispersa: una en 2023, ninguna en 2024, una en 2025 y dos en lo que va de 2026. Con una o dos ventas en un año determinado, y viviendas de distinto tamaño de distintos edificios que se venden en años distintos, no voy a leer las oscilaciones de la mediana de un año a otro de arriba como una tendencia de precios; reflejan qué unidad específica resultó venderse, no al complejo moviéndose como un todo. Lo único que puedo decir con claridad: ninguna venta calificada se cerró en 2024.

Dentro de esta ventana de cuatro años, la venta más alta tanto por precio total como por tasa por pie cuadrado es la misma transacción: $621,000 en abril de 2026, un dos recámaras de 750 pies cuadrados en el Edificio 1045, a $828 por pie cuadrado.

Dos récords distintos — el precio más alto no es la tasa más alta

Si se mira más allá de la ventana de cuatro años, el historial completo de ventas del condado de Villa Lucca incluye 37 ventas calificadas desde 2004. Aquí el ángulo específico del edificio es una verdadera divergencia entre dos tipos de “récord”. Por precio total, el máximo histórico del complejo es de $975,000, fijado en marzo de 2022 en un dos recámaras de 1,561 pies cuadrados en el Edificio 1027 — el tipo de unidad más grande del complejo. Pero esa venta resulta en $625 por pie cuadrado, muy por debajo de los $828 por pie cuadrado pagados en abril de 2026 por la unidad mucho más pequeña de 750 pies cuadrados descrita arriba. El precio más alto y la tasa más alta por pie cuadrado pertenecen a dos viviendas distintas en dos edificios distintos, con cuatro años de diferencia — un recordatorio de que un complejo que abarca varios tipos de unidad distintos no tiene un único número de “máximo del mercado”, tiene varios, y cuál es relevante depende del tamaño de vivienda con el que se compare.

10 de las 15 viviendas del complejo tienen un viaje de ida y vuelta documentado, contado desde la primera venta registrada de cada vivienda hasta la más reciente. 7 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 1 se vendió por menos y 2 se vendieron a un precio idéntico al de la primera compra. Cuento esas dos por separado en lugar de incluirlas en las pérdidas, ya que una reventa sin cambio no es ni ganancia ni pérdida. El cambio mediano en las 10 es de +24.8%, con una tenencia mediana de 13.9 años, con un rango de -0.1% a +50.2%. La única pérdida fue una fracción de -0.1% en una tenencia de 8.9 años, en términos prácticos un empate, no una pérdida significativa. Contadas reventa por reventa, el condado registra 22 reventas, de las cuales 5 se vendieron por menos que el precio anterior (22.7%, con caídas de -0.1% a -7.3%) y 2 se vendieron sin cambio, con un cambio mediano de +8.2% con una tenencia de 6.7 años. Ambas vistas provienen del mismo registro: la primera es una comparación por vivienda, la segunda cuenta cada reventa.

A quién le conviene Villa Lucca, y a quién no

Villa Lucca le conviene a un comprador que quiere elegir entre tipos de unidad realmente distintos bajo una misma línea de techo en Michigan Avenue — una unidad compacta de una recámara en el Edificio 1025, una de dos recámaras más grande en el 1027, o una de dos recámaras más pequeña en el 1037 o el 1045 — y no un edificio donde todas las viviendas son iguales. Medido desde la primera venta registrada de cada vivienda hasta la más reciente, cada viaje de ida y vuelta ha terminado igual o mejor, y la mayoría muestra ganancias reales en tenencias largas; contadas reventa por reventa, 5 de 22 se vendieron por menos que el precio anterior.

Le conviene mal a quienes quieren comparar “el precio del edificio” como un solo número — con cuatro edificios y un amplio rango de tamaños bajo una misma declaración, el precio récord y la tasa récord por pie cuadrado son viviendas completamente distintas, y un comprador necesita saber contra qué edificio y qué tamaño está comparando realmente. También le conviene mal a quienes necesitan un linaje arquitectónico documentado en mano; no pude confirmar un arquitecto, un año de construcción ni un estatus de designación histórica para este complejo a partir de una fuente primaria.

Si usted vende: fije el precio según su edificio y plano específicos, no según el récord general del complejo — una vivienda de 1,561 pies cuadrados en el Edificio 1027 y una de 750 pies cuadrados en el Edificio 1045 no pertenecen a la misma comparación de precio por pie cuadrado, aunque ambas sean técnicamente “Villa Lucca”.

Villa Lucca — Preguntas Frecuentes

¿Cuántos edificios y viviendas componen Villa Lucca?

Cuatro edificios, 1025, 1027, 1037 y 1045 Michigan Avenue, con 15 viviendas en total bajo una sola declaración de condominio.

¿Qué tan grandes son las unidades en Villa Lucca?

Los tamaños van de 605 a 1,561 pies cuadrados en los cuatro edificios del complejo, mediana de 997 — un rango amplio porque los edificios tienen tipos de unidad realmente distintos.

¿Ha tenido Villa Lucca ventas recientes?

Cuatro ventas calificadas se cerraron en los últimos cuatro años: una en 2023 ($615,000), ninguna en 2024, una en 2025 ($290,000) y dos en 2026 ($621,000 y $385,000).

¿Cuál es la venta récord en Villa Lucca?

Por precio total, $975,000 (marzo de 2022, una vivienda de 1,561 pies² en el Edificio 1027, $625/pie²). Dentro de la ventana actual de cuatro años, la más alta es de $621,000 (abril de 2026, una vivienda de 750 pies² en el Edificio 1045, $828/pie²) — la tasa más alta por pie cuadrado registrada.

¿Los propietarios de Villa Lucca tienden a ganar o perder dinero en la reventa?

De los 10 viajes de ida y vuelta documentados del complejo (de la primera venta registrada a la más reciente), 7 se vendieron por más, 1 por menos (una fracción de -0.1%) y 2 a un precio idéntico. El cambio mediano es de +24.8% con una tenencia mediana de 13.9 años. Contadas reventa por reventa, 5 de 22 reventas se vendieron por menos que el precio anterior, con un cambio mediano de +8.2% en 6.7 años.

¿Todas las unidades de Villa Lucca son iguales?

No. El complejo abarca cuatro edificios con distintos tipos de unidad: un edificio compacto de una recámara (1025), un edificio mixto de una y dos recámaras (1027) y dos edificios más pequeños de dos recámaras (1037 y 1045).

¿Es Villa Lucca un edificio histórico designado?

Se encuentra dentro de la huella cartografiada del Miami Beach Architectural District (National Register, 1979), pero no pude confirmar su arquitecto individual, su año de construcción ni su estatus de propiedad contribuyente frente a una fuente primaria.

Villa Lucca, de Josh Stein, es un complejo compacto de 15 condominios de lujo en Miami Beach. El condado fecha la mayor parte en 1940, con las cuatro viviendas del Edificio 1027 fechadas en 2008.

Con solo 15 codiciadas unidades en dos pisos, ha encontrado de verdad un hogar privado estilo resort en una zona animada de Miami. Elija entre unidades de una o dos recámaras. Su cocina de estilo europeo cuenta con electrodomésticos de acero inoxidable y cubiertas de granito. Grandes ventanas resistentes a impactos dejan entrar la luz a cada habitación e iluminan los pisos de madera de cerezo brasileño bajo sus pies. Un sistema de videoportero de última generación está a su disposición. El aislamiento acústico de cada unidad evita que el ruido pase entre los residentes. Tanto la plomería como los sistemas eléctricos se han actualizado recientemente.

Fuera de su unidad, disfrutará de estacionamiento reservado y con acceso controlado, un bien envidiable en una zona concurrida. Un andador bellamente ajardinado conduce a un jardín privado para los residentes. Si sale de la propiedad, pronto encontrará los lugares de vida nocturna más de moda y las mejores playas. No se puede equivocar en Villa Lucca.

¿Le interesa vender en Villa Lucca en South Beach?

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