Capri South Beach

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 67 folios entre las tres direcciones que componen este condominio. 65 son viviendas. Los otros dos son locales de planta baja, clasificados como comerciales, y ninguna cifra de esta página los trata como residencias.

Las viviendas van de 783 pies² a 2,970 pies², mediana de 1,842 — una dispersión de 279.3% del más pequeño al más grande, lo cual es amplio para un edificio de este tamaño y es lo más importante que hay que entender antes de leer cualquier precio aquí. La combinación es 31 de dos recámaras, 20 de tres recámaras, 13 de una recámara y una de cinco recámaras. Seis planos concentran la mayor parte: 12 viviendas de 1,919 pies², nueve de cada uno de 783 y 1,396, siete de cada uno de 1,128 y 1,842, y cinco de 1,974.

Cuatro de las 65 viviendas son residencias combinadas — las unidades 801 y 802, 901 y 902, 604 y 605, y 704 y 705, cada par fusionado en un solo folio que tiene dos participaciones indivisas en los elementos comunes. Dos de ellas miden 2,970 pies², el plano más grande aquí, y la única de cinco recámaras del edificio es una de ellas. Son viviendas genuinas y se cuentan como tales en toda esta página.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $364,629 y $5,716,053, mediana $1,403,515 — una dispersión de 15.7 veces, que se deriva directamente de ese rango de tamaños y no de nada misterioso.

Una nota administrativa, porque un comprador merece saber cuándo un registro público es extraño en lugar de enterarse después. De los dos folios comerciales, el condado avalúa uno en $1,197,600 y el otro en $1,713. La segunda cifra se ha mantenido durante tres roles fiscales consecutivos y es claramente un artefacto y no una valuación. Ambos se excluyen aquí de todos modos, junto con una transferencia de $30,790,000 en mayo de 2010 registrada contra ambos a la vez — una escritura de cartera, no una venta que haya logrado ninguna vivienda.

¿Por qué hay tres de todo en Capri?

Esto es lo primero que hay que entender sobre este edificio.

Capri es un solo condominio que ocupa tres direcciones de calle distintas, en dos calles diferentes. El condado registra 55 folios bajo 1445 16th Street, seis bajo 1470 16th Street, y seis más bajo 1491 Lincoln Terrace — todo una misma subdivisión, con unidades identificadas con letra por edificio. El Edificio B tiene 54 viviendas, el Edificio C tiene cinco (todas del mismo plano de 1,974 pies²), y el Edificio A tiene seis, el inventario más pequeño aquí, de 831 a 1,889 pies².

La consecuencia práctica es una trampa, y es peor de lo que parece. Si busca en el condado 1470 16th Street obtiene seis folios — cinco viviendas y un local, aproximadamente una décima parte del condominio. Si busca 1491 Lincoln Terrace obtiene seis más. Cada resultado parece completo y coherente, porque lo es: es simplemente una fracción del edificio. Cualquier valuación, cualquier cifra de rotación, cualquier “precio promedio en Capri” construido a partir de una sola dirección es errónea, y no lo parecerá.

Hay una forma de verificarlo, y es la razón por la que confío en que esta página tiene el edificio completo. Cada unidad de condominio posee un porcentaje declarado de los elementos comunes, y esos porcentajes deben sumar 100%. En estos 67 folios suman exactamente 100.0000%. No falta nada.

Aquí existen siete números de unidad que se repiten. Dos viviendas numeradas 101, dos numeradas 102, dos numeradas 201, dos cada una numeradas 301, 401 y 501 — y tres penthouses distintos, todos llamados PH-1, uno en cada edificio, de 1,820, 1,974 y 2,970 pies².

Dos de esos tres PH-1 se vendieron en 2025, con 79 días de diferencia.

El PH-1 del Edificio B mide 2,970 pies² y se vendió el 4 de marzo de 2025 por $5,025,000 — $1,692 por pie cuadrado. El PH-1 del Edificio C mide 1,974 pies² y se vendió el 22 de mayo de 2025 por $3,900,000 — $1,976 por pie cuadrado. La vivienda más barata costó 16.8% más por pie cuadrado. El PH-1 del Edificio A no se ha vendido desde octubre de 2009, cuando se fue en $1,100,000. Si alguien le dice cuánto vale “PH-1 at Capri”, la única respuesta correcta es preguntar cuál.

Sus historiales más largos divergen igual de marcadamente, y aquí es donde el edificio se vuelve realmente interesante.

El penthouse del Edificio B se ha vendido cuatro veces — $5,600,000 en diciembre de 2012, $4,500,000 en julio de 2015, $5,500,000 en mayo de 2017 y $5,025,000 en marzo de 2025. Eso es una baja de 10.3% en dólares nominales en doce años, durante un periodo en el que la mayor parte de Miami Beach subió de forma sustancial. El penthouse del Edificio C se ha vendido dos veces — $2,379,000 en marzo de 2009 y $3,900,000 en mayo de 2025, un alza de 63.9% en dieciséis años.

El mismo condominio, el mismo número de unidad, resultados opuestos. Prefiero mostrárselo que promediar los dos en un número que no describe a ninguno.

El condado también avalúa los tres edificios de forma distinta, y consistente. Por pie cuadrado, las medianas de 2026 son $767 en el Edificio A, $829 en el Edificio B y $988 en el Edificio C — el edificio de mayor valor está avaluado 28.8% por encima del más bajo según las propias cifras del condado.

El historial de precios

No se publica ningún cambio a cuatro años para este edificio, y lleva un guion en mi Miami Condo Index. No porque la muestra sea inutilizablemente escasa, sino porque el último año está vacío: la venta calificada más reciente aquí fue el 26 de diciembre de 2025, y no se puede medir un cambio frente a un año sin nada.

La línea de 2024 es una advertencia sobre las muestras pequeñas más que un hallazgo. Cuatro ventas fijaron esa mediana, y dos de ellas fueron inusualmente fuertes — un penthouse a $1,980 por pie cuadrado y una vivienda de 1,842 pies² a $1,545. Si se leen 2023 y 2025, los dos años con profundidad real, el edificio se ubica en $1,106 y $1,136 por pie cuadrado — con 2.7% de diferencia. Mi lectura honesta es que Capri se ha mantenido en general plano durante el periodo medido, y que el pico de 2024 es composición, no apreciación.

En todas las 17 ventas de la ventana de cuatro años el edificio alcanzó una mediana de $1,146 por pie cuadrado, en una banda de $906 a $1,980, a un precio mediano de $1,950,000. Esa banda es el número que hay que retener. Un edificio cuyas viviendas van de 783 a 2,970 pies² no puede describirse con un solo precio, y la parte alta de esa banda es más del doble de la baja.

El tamaño es la mayor parte de la explicación. En las ventas desde 2021, las de una recámara alcanzaron una mediana de $766 por pie cuadrado, las de dos recámaras $1,039 y las de tres recámaras $1,412. Las de tres recámaras alcanzan 84.3% más por pie que las de una recámara — no solo más en total, sino más por unidad de espacio, que es lo contrario de cómo fijan precios la mayoría de los edificios y vale la pena entender antes de suponer que las unidades pequeñas son el valor.

El precio récord es $5,900,000, pagado el 28 de septiembre de 2022 por una vivienda de 2,970 pies² a $1,987 por pie cuadrado.

El registro más largo abarca 132 ventas calificadas desde 2008, entre ellas 25 solo en 2012, que es el 38.5% del condominio cambiando de manos en un solo año. De las 66 reventas que registra el condado (se omiten dos que pasaron por una ejecución hipotecaria), 16 perdieron dinero, o 24.2%, con una ganancia mediana de 18.5% con una tenencia de 6.9 años.

Una sola vivienda muestra todo el ciclo. La unidad 202 del Edificio A, de 831 pies², se ha vendido cuatro veces: $675,000 en diciembre de 2008, $425,000 en junio de 2020 — una baja de 37.0% — luego $919,000 en febrero de 2023 y $995,000 en diciembre de 2025, un alza de 134.1% desde ese mínimo de 2020. La misma vivienda, los mismos 831 pies², cuatro precios.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere poder salir. Diecisiete ventas en cuatro años frente a 65 viviendas son aproximadamente una vivienda de cada 15 por año, y en mi Miami Condo Index 9 de los otros 116 edificios se venden más rápido. Con la mediana del índice en una vivienda de cada 23, esa liquidez es un activo real: existen comparables, los prestamistas pueden valuar y una salida no requiere un año de paciencia. El registro ha estado en calma desde diciembre de 2025, así que verifique lo que realmente se ha cerrado antes de confiar en él.

Le conviene a un comprador que ya decidió cuál de los tres edificios quiere realmente. No son intercambiables: planos distintos, tamaños distintos y valores catastrales por pie cuadrado que van de $767 a $988. Establezca en qué dirección y en qué letra de edificio está comprando antes de discutir el precio.

Le conviene mal a un comprador que quiere una respuesta simple. Nada aquí se promedia limpiamente — ni el rango de tamaños, ni las tres direcciones, ni los siete números de unidad repetidos, ni un penthouse que vale menos que hace doce años mientras su homónimo en el edificio de al lado está arriba 63.9%.

Le conviene mal a cualquiera que necesite evidencia de 2026. No la hay. La última venta fue en diciembre de 2025 y el registro simplemente se detiene ahí.

Si está vendiendo aquí, importan dos cosas. Primero, haga honesta la comparación: insista en que cualquier comparable coincida en letra de edificio y plano, porque una vivienda de 1,974 pies² en el Edificio C y una de 1,919 pies² en el Edificio B no son el mismo activo, y los propios avalúos del condado lo dicen con 19.2% por pie cuadrado. Segundo, aproveche la liquidez. Nueve de los otros 116 edificios de mi índice rotan más rápido, así que el agente de un comprador normalmente puede encontrar evidencia reciente, y las medianas de 2023 y 2025 de $1,106 y $1,136 por pie cuadrado son el ancla honesta. La cifra de $1,424 de 2024 se apoya en cuatro ventas y yo no construiría un precio sobre ella.

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