The Imperial at Brickell

Lo que registra el condado en The Imperial

Miami-Dade County Property Appraiser registra 162 folios en el IMPERIAL AT BRICKELL CONDO declaración: 161 viviendas y un folio de referencia del terreno subyacente. No hay ningún espacio comercial en la declaración.

El registro aquí es más limpio que la mayoría. Las participaciones de propiedad indivisas suman exactamente 100.0000% — sin errores decimales, nada que descartar — y el condado tiene el número de recámaras y baños de cada una de las viviendas. En esta avenida eso es genuinamente poco común; en Brickell Place Phase II el mismo rol registra el número de recámaras de dos viviendas de 417.

Así que la mezcla puede darse con exactitud:

• 95 viviendas de tres recámaras
• 64 de dos recámaras
• una de cuatro recámaras y una de cinco

Las viviendas van de 1,316 a 5,034 pies cuadrados, mediana de 1,732. Tres plantas concentran casi todo el edificio: 63 viviendas de 1,316 pies cuadrados, 46 de 1,792 y 46 de 1,732. Los valores avaluados para 2026 van de $173,604 a $1,731,062, mediana de $528,895.

El piso de tamaño es lo que hay que notar. La mayoría de los edificios de Brickell se construyen en torno a estudios y departamentos de una recámara; aquí la vivienda más pequeña es mayor que la vivienda mediana en muchos de ellos. Eso determina quién vive aquí y determina el registro de precios que sigue, porque no hay un segmento de unidades pequeñas que desplace las cifras por pie cuadrado.

Cuarenta y dos años de precios

Primero el registro reciente, con la misma base que todas las páginas de edificios de este sitio:

🔴 Veintidós ventas en cuatro años no pueden establecer una dirección, y la mediana de 2024 de $925,000 se basa en cinco transacciones. Lo que respaldan los cuatro años es una banda de aproximadamente $520 a $555 por pie cuadrado. El movimiento en la columna de precio mediano le indica qué viviendas se vendieron, no cuánto valen las viviendas.

El registro largo, precio mediano por pie cuadrado:

• 1989 — $126, en 42 ventas  ·  1990 — $130
• 1996 — $151  ·  2000 — $150
• 2006 — $384, el pico previo a la crisis
• 2011 — $237 — una caída de 38.2%
• 2016 — $385, de vuelta casi exactamente al nivel de 2006
• 2024 — $555  ·  2025 — $528

Se desprenden dos cosas. El pico de 2006 tardó una década en recuperarse — 2016 es la primera lectura claramente de vuelta en ese nivel. Y los once años de 1989 a 2000 movieron la cifra por pie cuadrado de $126 a $150, es decir, casi nada. Este edificio ha pasado largos períodos sin avanzar, y luego se ha movido bruscamente.

El registro comienza en 1984. Eso importa para una comparación que no voy a hacer: los edificios más antiguos más abajo en esta avenida registran una caída marcada a mediados de la década de 1980, y el historial de esta declaración no llega tan atrás como para mostrar una. Su registro contiene una crisis, no dos.

¿Quién perdió dinero aquí, y quién nunca lo hizo?

El registro del condado tiene 347 pares de reventa en 132 de las 161 viviendas. 47 de ellos, 13.5%, se vendieron por menos de lo que costaron. Período mediano de tenencia 5.8 años; cambio mediano +28.3%.

Desglosado por cuánto tiempo conservó el propietario, el patrón es marcado:

Noventa y seis reventas tras más de diez años de propiedad, y ninguna de ellas perdió dinero. Esa es la línea más útil que produce el registro del condado sobre este edificio. Añadiré la advertencia que merece: un cero en una muestra de 96 es un resultado sólido, no una garantía, y describe ventas que ya ocurrieron, no ventas por venir.

Este es el tercer edificio de esta avenida que coloca sus pérdidas en la mitad de la curva. Brickell Place Phase II registra 12.8% / 21.0% / 25.0% / 6.7% en las mismas cuatro bandas, y Brickell Townhouse registra 13.5% / 27.1% / 34.3% / 9.7%. Tres declaraciones distintas, consultadas por separado, con la misma forma. La razón se ve en las fechas: una tenencia de cinco a diez años iniciada en 2005 o 2006 termina dentro del valle de 2011–16.

Los extremos, cada uno leído frente a todo el historial de ventas del folio y no solo frente a la fila señalada:

• Mejor: $180,000 en agosto de 1989 → $750,000 en abril de 2022 — unidad 2702, 1,316 pies cuadrados, +316.7% en 32.7 años.
• Peor: $480,000 en octubre de 2005 → $275,000 en enero de 2010 — unidad 1802, la misma planta, −42.7% en 4.3 años. Comprada en el pico, vendida en el valle.
• Mayor venta: $1,250,000, unidad 404, 1,912 pies cuadrados, abril de 2023 — $654 por pie cuadrado.

Un límite para todo lo anterior. La base de compra y reventa es de 132 de las 161 viviendas: 29 viviendas no aportan ningún par, y otros 115 tramos de transacción se dejaron de lado por ser transferencias en bloque o de portafolio y no ventas de mercado abierto. Los porcentajes anteriores describen las viviendas que realmente se han negociado dos veces, que es la base correcta — pero no son todas las viviendas del edificio.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere una auténtica vivienda de tres recámaras en Brickell Avenue y piensa conservarla. Noventa y cinco de las 161 viviendas tienen tres recámaras, la vivienda mediana es de 1,732 pies cuadrados a alrededor de $530 por pie cuadrado, y ninguna tenencia de más de diez años en el registro se vendió con pérdida.

No le conviene a un comprador con un horizonte de cinco a diez años, que es donde una cuarta parte de las tenencias terminó con pérdida, ni a quien quiera un punto de entrada pequeño y barato, porque no lo hay. La vivienda más pequeña aquí es de 1,316 pies cuadrados.

A un propietario que piensa vender: si lleva más de diez años, este registro no muestra ninguna pérdida en una tenencia de más de diez años, y las ventas son escasas, de una vivienda de cada 29 por año. Si lleva seis o siete años, lea las filas intermedias de la tabla anterior antes de fijar precio. Y trate con cuidado las medianas recientes: cuatro ventas fijan la cifra de 2025 y cinco la de 2024, así que una sola vivienda grande o pequeña mueve mucho el mercado aparente.