Madison Downtown

Qué registra el condado en Madison Downtown

Miami-Dade County Property Appraiser registra 355 viviendas en la declaración MADISON DOWNTOWN CONDO, repartidas en dos torres — 800 N Miami Avenue y 850 N Miami Avenue, en Park West, a una cuadra de Miami Worldcenter. Las participaciones de elementos comunes suman 1.0000, que es la propia confirmación del condado de que este es el edificio completo.

⚠️ Vale la pena señalar para quien investigue este edificio por su cuenta: la declaración abarca dos direcciones de calle. Una búsqueda de propiedad solo en 800 N Miami Avenue devuelve 153 viviendas y omite 202. Ambas torres son un solo condominio.

Las viviendas son inusualmente uniformes. Van de 516 a 927 pies cuadrados, mediana de 848, y hay 108 de una recámara y 247 de dos recámaras — sin estudios ni nada más grande que dos recámaras en todo el edificio. Cinco plantas concentran casi todo: 140 viviendas de 914 pies cuadrados, 70 de 848, y 35 cada una de 593, 689 y 575.

Esa uniformidad es la razón por la que esta página puede decir cosas que la mayoría de las páginas de edificios no pueden. Cuando 140 viviendas tienen el mismo tamaño, el registro de precios es una serie genuina de igual a igual y no una mezcla de productos distintos promediados juntos.

El arco de veinte años, en los números del propio condado

Los registros de ventas en esta dirección comienzan en 2006 — el edificio mismo data de 1989, así que lo que captura el registro es su conversión a condominio, y el momento de esa conversión es toda la historia. Precio mediano por pie cuadrado, por año:

• 2006 — 85 ventas, mediana de $231,900, $337 por pie²
• 2007 — 75 ventas, $249,900, $323
• 2008 — 47 ventas, $172,000, $195
• 2009 — 90 ventas, $135,900, $154
• 2011 — 26 ventas, $101,250, $118 — el piso
• 2023 — 17 ventas, $370,000, $427 — el máximo
• 2026 — 7 ventas, $280,000, $323

De $337 a $118 hay una caída de 65%. Tuvo que llegar aproximadamente 2013–2014 para que la cifra por pie volviera al rango de $210–$250, y hasta 2022 para superar la cifra de 2006 siquiera. La superó, alcanzó un máximo de $427 en 2023 — y desde entonces ha bajado de nuevo a $323, que está por debajo de donde empezó en 2006.

🔴 Léalo con claridad, porque es el dato más útil sobre este edificio. Un comprador que pagó el precio mediano por pie en 2006 y vendió al precio mediano por pie en 2026 estaría en pérdida, antes de veinte años de impuestos, seguro y cuotas de la asociación. Esto no es un argumento en contra del edificio. Es un argumento para saber en qué parte del ciclo se está comprando.

La planta de 914 pies cuadrados: 231 ventas de la misma vivienda

Una planta de este edificio se ha negociado 231 veces. Hay 140 de ellas. Eso crea una serie limpia de igual a igual, y sigue el arco del edificio casi exactamente:

• 2006 — 13 ventas a una mediana de $309,900 ($339/pie²)
• 2009 — 45 ventas a $139,900 ($153/pie²)
• 2011 — 7 ventas a $118,000 ($129/pie²), una baja de 62% desde 2006
• 2023 — 9 ventas a $390,000 ($427/pie²), el máximo de la planta
• 2026 — 4 ventas a $287,500 ($315/pie²)

Cuarenta y cinco de estas viviendas cambiaron de manos solo en 2009 — casi un tercio de toda la planta en un año, a $153 por pie cuadrado. Si quiere saber cómo se ve un edificio de conversión a condominio cuando gira el ciclo del crédito, ese es el número.

El 27% de las reventas perdió dinero, y una ganó 600%

El registro del condado contiene 191 reventas: viviendas compradas y luego vendidas de nuevo, sin contar ningún par con una transferencia por ejecución hipotecaria de por medio. 52 de ellas, el 27%, se vendieron por menos de lo que pagó el propietario. Es una tasa alta, y se concentra en una cohorte: 39 de las 52 se compraron en la conversión de 2006–2007 (39 de las 45 reventas compradas en esos dos años perdieron dinero).

Vale la pena ver los extremos lado a lado, porque son el mismo edificio:

• 🔴 una vivienda de 914 pies² comprada por $303,900 en noviembre de 2006, revendida por $80,000 en marzo de 2011 — baja de 74%
• 🔴 una vivienda de 848 pies² comprada por $278,900 en diciembre de 2006, revendida por $75,000 en diciembre de 2011 — baja de 73%
• ⭐ una vivienda de 848 pies² comprada por $50,000 en octubre de 2011, revendida por $350,000 en mayo de 2023 — alza de 600%
• ⭐ una vivienda de 914 pies² comprada por $80,000 en marzo de 2011, revendida por $370,000 en mayo de 2022 — alza de 363%

La misma vivienda de 914 pies cuadrados que le hizo perder $224,000 a alguien le hizo ganar $290,000 al siguiente propietario. Según el registro de este edificio, el momento de entrada no solo importó más que la elección de la unidad — fue lo único que importó.

¿Para quién es Madison Downtown, y para quién no?

Le conviene a un comprador que quiere una vivienda de dos recámaras en Park West a un precio de Downtown, a una cuadra de Miami Worldcenter, y que compra para uso o para conservarla a largo plazo y no por apreciación en un horizonte corto. El registro de transacciones aquí es profundo y honesto — 609 ventas en 355 viviendas casi idénticas a lo largo de veinte años — de modo que puede fijar el precio de una vivienda en este edificio contra un largo registro comparable de igual a igual.

No le conviene a un comprador que espera que una conversión de 1989 en Park West rinda como una nueva construcción, o que necesita tres recámaras o más de 927 pies cuadrados, porque ninguna de las dos cosas existe aquí. Y no le conviene a nadie que compre en la cima de un ciclo con un horizonte corto — este edificio ya ha demostrado, dos veces, lo que eso cuesta.