Marquis Residences

Lo que hay realmente dentro de Marquis

Marquis es una sola declaración de condominio de Miami-Dade County — MARQUIS CONDO — en 1100 Biscayne Boulevard, en Downtown Miami. El rol del condado lleva 287 folios; 285 son viviendas residenciales. Los dos restantes son un folio clasificado como hotel, congruente con el componente de condo-hotel de esta dirección, y un folio de referencia no residencial — ambos excluidos de todas las cifras que siguen.

Las viviendas van de 1,477 a 6,952 pies cuadrados en un solo folio, con mediana de 1,647. La mezcla de recámaras está encabezada por las distribuciones de 2 recámaras: 190 de las 285 viviendas, 66.7%, con 38 (13.3%) de 1 recámara, 50 (17.5%) de 3 recámaras, 6 (2.1%) de 4 recámaras y una vivienda de 5 recámaras. En el rol fiscal de 2026, los valores avaluados de las 285 viviendas van de $214,051 a $6,038,865, con mediana de $764,108.

Una nota sobre la calidad de los datos que conviene decir con claridad: la propia declaración del condado no suma un 100% limpio aquí. Tres folios no llevan participación registrada de elementos comunes en el rol actual; calculados a partir de sus pies cuadrados, explican esencialmente todo el faltante. Eso significa que el edificio está completo — a este conteo no le falta ninguna vivienda — lo que queda corto es la aritmética del propio rol, no mi consulta. El registro del condado da un año de construcción de 2009; el número de pisos, el desarrollador y el arquitecto del recuadro anterior provienen del registro del edificio en este sitio, y no tengo más detalle de amenidades que ese.

¿El mercado de Marquis realmente está cayendo, o solo su mezcla?

La tabla es la consulta del condado del 22 de agosto. La consulta del 23 de septiembre, que usa la línea de 12 meses de arriba, tiene ocho ventas en 2026 (mediana $870,000, $566 por pie cuadrado), lo que deja a 2026 con una baja de 26.0% en precio y de 18.6% por pie cuadrado frente a 2023: la misma dirección, ligeramente más pronunciada.

57 ventas calificadas cerraron en el edificio en esos cuatro años, frente a 285 viviendas — una rotación de una vivienda de cada 20 por año. 2026 es un año incompleto: las 6 ventas anteriores llegan solo hasta finales de agosto, la muestra de un solo año más escasa de los cuatro.

Ambas líneas apuntan en la misma dirección, hacia abajo, pero se mueven a distinta velocidad, y esa brecha merece nombrarse en lugar de colapsarse en un solo número. La mediana de $/pie² cayó 16.7%, de $695 a $579. El precio de venta mediano cayó más rápido, 24.7%, de $1,175,000 a $885,000. Cuando el precio cae más rápido que la tasa por pie, por lo general significa que la mezcla de viviendas que se venden se ha desplazado hacia unidades más pequeñas, además de cualquier debilitamiento ocurrido en términos de precio por pie; yo lo leería como dos cosas que ocurren juntas, no una. Con de 6 a 24 ventas en un año dado, y 57 en toda la ventana, tengo confianza en que la dirección del $/pie² es real; trataría la magnitud de la cifra de 2026 a la fecha como menos confiable, dado que descansa en solo 6 cierres. La propia banda de $/pie² del edificio entre 2023–26 va de $486 a $1,175, con mediana de $651.

Un penthouse que se ha vendido tres veces desde 2010

La venta más alta que muestra una consulta estándar de ventas del condado en Marquis es $6,945,000, cerrada el 1/11/2022, por una vivienda de 6,952 pies cuadrados — $999/pie². Ese no es el verdadero récord del edificio.

El 3/18/2024, dos folios — la unidad 6401, de 5,992 pies cuadrados, y la unidad 6306, de 2,050 pies cuadrados — se vendieron juntos por $10,000,000. La venta abarca dos folios del condado, por lo que una herramienta estándar de ventas calificadas nunca la ensambla como una sola transacción y en su lugar reporta la cifra menor de $6,945,000 como la venta más alta del edificio. El propio registro del condado marca ambos folios “Qual on DOS, multi-parcel sale” — evidencia positiva de que fue una sola escritura, no dos precios coincidentemente idénticos. Sobre los 8,042 pies cuadrados combinados, eso son $1,243/pie².

Lo que hace a esta especialmente bien documentada es que la misma unidad combinada tiene un historial completo de ventas en el registro: $4,200,000 en junio de 2010 ($522/pie²), $8,250,000 en julio de 2021 ($1,026/pie²) y $10,000,000 en marzo de 2024 ($1,243/pie²) — tres ventas entre partes independientes de la misma vivienda combinada a lo largo de catorce años, cada una más alta que la anterior. Una página construida solo con la lista estándar de ventas subestimaría el récord de este edificio en $3,055,000.

Mirando con más amplitud los ciclos completos del edificio — una vivienda comprada y vendida después, con ambos tramos como transacción calificada entre partes independientes — 150 de las 285 viviendas tienen uno. 124 ganaron, 26 perdieron, con ganancia mediana de 24.5% en una tenencia mediana de 8.5 años. La mayor ganancia individual de ese conjunto, +272.1% en una vivienda de 3,776 pies cuadrados comprada por $860,000 en marzo de 2012 y vendida por $3,200,000 en mayo de 2022, se apoya en un precio de entrada de lo más profundo de la depresión posterior a la crisis — yo trataría la dirección aquí como real (el precio de salida, $847/pie², queda cómodamente dentro de la banda de operaciones posterior del edificio), pero no me anclaría a la cifra de 272.1% como un resultado típico; mezcla una década de recuperación del mercado con el momento específico de una sola unidad.

A quién le conviene Marquis

La mezcla dominada por 2 recámaras (66.7% de las viviendas) y el rango de tamaños (1,477 a 6,952 pies cuadrados en un solo folio, aún mayores en las unidades combinadas) ponen a este edificio al alcance tanto de un comprador de residencia principal en el rango medio del mercado como, en el extremo alto, de un comprador que busca uno de los pocos penthouses combinados grandes documentados arriba. La divulgación vigente en esta página sobre el litigio pendiente que involucra al componente hotelero y a la asociación es un asunto legal aparte que no he investigado de forma independiente; pida su estado actual antes de comprar.

Lo que un comprador no debe asumir a partir de las cifras de cabecera es que este edificio simplemente está “abajo 25%”. La caída en $/pie², la más confiable de las dos cifras, es 16.7% — sigue siendo un debilitamiento real de varios años, pero un número materialmente distinto de la cifra solo de precio, y la brecha entre ambas es en sí misma informativa sobre lo que se ha estado vendiendo.

A un vendedor: con conteos de ventas tan escasos en 2024-26 (de 6 a 14 al año), yo no me apoyaría en la comparable individual más reciente para fijar un precio. Ánclese a la banda de $486–$1,175 por pie cuadrado de 2023–26 y considere el tamaño de su unidad frente a la mezcla que realmente se ha negociado recientemente, que se ha inclinado hacia lo más pequeño.