Beach Club

Trescientas ochenta y cinco viviendas en Ocean Drive, en Hallandale Beach

Consulté los 385 folios que Broward County Property Appraiser tiene registrados para The Beach Club en 1850 S Ocean Drive, Hallandale Beach, FL 33009. Los 385 están codificados como condominio residencial y tienen una superficie habitable — no hay folios comerciales, de hotel, de estacionamiento, de casetas, de bodegas ni de marina en esta declaración que excluir.

La mezcla de recámaras se concentra en el extremo bajo: 160 viviendas (41.6%) tienen 2 recámaras y 223 (57.9%) tienen 3 recámaras — juntas, 99.5% del edificio. Dos viviendas quedan fuera de esas cuentas: la unidad 3605, registrada con 2.5 recámaras, y la unidad 2802 & 2803, una vivienda combinada de 3,682 pies cuadrados y 6 recámaras registrada bajo un solo folio que cubre ambas unidades originales. Como el registro del condado no me permite confirmar que la superficie de la 2802 fuera constante a lo largo de todo su historial de ventas, la dejé fuera de todas las cifras por pie cuadrado de esta página como precaución. El área climatizada de las 384 viviendas restantes se agrupa de forma muy compacta: cinco plantas — 1,782, 1,086, 1,571, 2,078 y 1,841 pies cuadrados — suman 374 de las 385 viviendas del edificio, 97.1%. El tamaño total va de 1,050 a 3,682 pies cuadrados, con una mediana de 1,782.

En el rol fiscal de 2026, los valores catastrales van de $329,900 a $1,858,120 en las 385 viviendas, con una mediana de $915,740.

El campo del condado indica un año de construcción de 2005. El número de pisos, el arquitecto y la lista de amenidades no están en el registro de la propiedad, y prefiero decirlo antes que completarlos con un sitio de listados, así que el cuerpo de esta página no los usa.

El precio mediano apenas se movió mientras el precio por pie cuadrado cayó 6.6%

La designación propia de Broward para una venta entre partes independientes es “Qualified Sale” — uso solo esa marca para cada mediana que sigue. Las categorías separadas del condado, “Qualified Distressed Sale” y “Qualified Short Sale”, son transacciones reales pero no comparables a precio de mercado, así que las excluí aquí y las revelo por separado en la siguiente sección en lugar de omitirlas en silencio.

Si lee la línea del precio mediano, diría que The Beach Club se ha mantenido esencialmente estable: $1,100,000 en 2023 a $1,112,500 en 2026, un alza de 1.1%. Si lee el $/pie² mediano, cuenta otra historia — baja de 6.6%, de $668 a $624. Confío más en la línea del $/pie², incluso en un edificio tan uniforme en sus plantas, porque cuál de los cinco tamaños dominantes se negocie más en un año dado basta por sí solo para mover la mediana del precio sin mover la tarifa subyacente por pie.

Se cerraron 60 ventas calificadas en los cuatro años frente a 385 viviendas — una rotación de una vivienda de cada 26 cada año. Con 13 a 25 ventas cerradas en cada uno de los últimos tres años completos, hay volumen suficiente como para que yo trate la dirección del $/pie² como real y no como ruido, aunque -6.6% en cuatro años es un movimiento modesto, no pronunciado. 2026 es un año incompleto — las 6 ventas de arriba solo corren hasta la fecha de la consulta.

¿Qué dice el historial de ventas del edificio sobre 2010 a 2012?

Más allá de la ventana de cuatro años de arriba, el historial completo de ventas del condado de The Beach Club registra 487 transacciones calificadas que se remontan a bastante más de una década — y junto a ellas hay un dato distinto y aleccionador. 40 de las ventas registradas del edificio llevan la designación “Qualified Distressed Sale” o “Qualified Short Sale” de Broward, lo que significa que la venta fue entre partes independientes pero ocurrió bajo condiciones de ejecución hipotecaria, venta corta o REO y no bajo términos ordinarios de mercado. 31 de esas 40 (77.5%) están fechadas de 2010 a 2012 — 17 solo en 2010 — y las 9 restantes están dispersas hasta 2021. Ninguna cae dentro de la ventana actual de cuatro años; las revelo aquí porque el registro de ventas de un edificio incluye sus peores años, no solo los recientes, y un comprador que compara este edificio con otros debe saber lo que realmente consta en el expediente del condado y no solo lo de los últimos cuatro años.

Frente a ese historial, la venta récord actual del edificio es reciente, no histórica: $2,100,000 el 6/19/2024, por una vivienda de 2,078 pies² en la unidad 4204 — $1,011 por pie cuadrado, tanto el precio más alto como la tarifa por pie más alta registrados aquí dentro de la ventana actual de cuatro años.

Al observar los ciclos de ida y vuelta completados del edificio — una vivienda comprada y luego revendida, con ambos tramos como transacción calificada entre partes independientes — 143 de las 385 viviendas tienen uno, una tasa de 37.1%. 122 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 19 se vendieron por menos y 2 cerraron a un precio idéntico. El cambio mediano de las 143 es una ganancia de 29.1%, con un periodo de tenencia mediano de 7.7 años; entre las 122 que ganaron, la ganancia mediana es de 37.0%. El rango es amplio, de -43.1% a +143.6%, lo que es de esperar de un registro que abarca desde los años de ventas en dificultades de 2010-2012 hasta el mercado actual en un solo conjunto de datos.

A quién le conviene The Beach Club, y a quién no

The Beach Club le conviene a un comprador que quiere un conjunto profundo de comparables en un edificio frente al mar en Hallandale Beach: una de cada 26 viviendas cambia de manos aquí cada año, y con 385 viviendas concentradas en cinco plantas dominantes, un comparable del mismo tamaño suele estar cerca. También le conviene a un comprador cómodo leyendo más allá de una mediana de aspecto plano: este es un edificio donde el $/pie², no el precio, es la cifra que realmente se movió, con una baja de 6.6% en cuatro años aun cuando la línea del precio bruto parece casi sin cambios.

Le conviene mal a quienes quieren un edificio intacto tras la última recesión. 40 de sus ventas registradas son ventas en dificultades o ventas cortas, la mayoría de 2010-2012, y aunque nada de ese historial está dentro de la tabla actual de cuatro años, consta en el propio registro del condado y el agente de un comprador puede plantearlo.

Si está vendiendo: fije el precio según la banda de $/pie² a cuatro años del edificio, de $624-$686, y la planta específica de su unidad — cada uno de los cinco tamaños dominantes tiene su propio nivel de precio, y agruparlos en una sola mediana lo subestima. Esté listo para abordar directamente el historial de ventas en dificultades de 2010-2012 del edificio si surge; tiene más de una década y queda fuera de todo comparable actual, pero es parte del registro público.

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