1 Hotel & Homes South Beach

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 241 folios para 102 24th Street. 239 son viviendas. Uno es un folio de referencia que no tiene ninguna vivienda. Y uno es el hotel: una sola unidad de condominio comercial de 28,905 pies cuadrados, con una participación indivisa de 9.7% en el edificio. Si se ha preguntado cómo un hotel y un conjunto de residencias privadas comparten una misma dirección en el rol fiscal, esa es la respuesta: el hotel es un folio, y las viviendas son los otros 239.

Las viviendas van de 580 pies cuadrados a 3,675 pies cuadrados, mediana de 893. La mezcla de recámaras es de 156 de una recámara, 27 de dos recámaras y 56 de tres recámaras. Para 2026 el condado las avalúa entre $581,720 y $11,630,254, con una mediana de $1,534,672.

Esa dispersión — una mediana de 893 pies cuadrados frente a un extremo superior de 3,675 — es el dato más importante para leer los precios aquí. Este no es un edificio con un rango de viviendas. En el registro de ventas se comporta como dos edificios que casualmente comparten un vestíbulo.

El historial de precios

Dos cifras, un registro. El precio mediano subió 118.2% en cuatro años. El precio mediano por pie cuadrado subió 11.6%. La segunda cifra es la que habla del mercado.

La razón está en la columna de tamaño. La vivienda mediana vendida fue de 944 pies cuadrados en 2023 y 1,628 pies cuadrados en 2026 — a 72.5% más grande. Un edificio no duplica su valor en tres años porque salieron al mercado viviendas más grandes, y quien le cite el 118.2% está describiendo la muestra, no el activo. He escrito la misma advertencia sobre The Floridian, donde el mismo mecanismo opera en sentido contrario y hace que una baja modesta parezca un desplome. Funciona en ambos sentidos, y es el error más común en los reportes de condominios de Miami.

Lo que la columna por pie sí respalda es un nivel real e inusualmente alto. A $2,812 por pie cuadrado en 2026, este es uno de los edificios más caros de mi Miami Condo Index: 112 de los otros 116 se ubican por debajo, sobre doce ventas calificadas aquí, lo cual es suficiente para tomarlo en serio. La banda de cuatro años va de $2,102 a $3,968 por pie cuadrado, y no hay una sola cifra atípica en ella: ninguna venta queda anómalamente alta o baja frente al propio rango del edificio. Eso es raro y hace que el registro sea confiable.

La liquidez es moderada: 37 ventas calificadas en cuatro años sobre 239 viviendas, aproximadamente una vivienda de cada 26 por año. El precio récord es $13,500,000, pagado en noviembre de 2018 por una vivienda de 3,181 pies cuadrados — $4,244 por pie cuadrado, y todavía la tasa más alta que ha registrado el edificio. La mejor de los últimos cuatro años es $8,000,000 en marzo de 2024, por 2,565 pies cuadrados a $3,119.

El tercio del edificio que nunca se ha vendido

Este es el hallazgo que cambió mi manera de leer este edificio, y hizo falta consultar individualmente los 241 folios para verlo.

78 de las 239 viviendas miden 700 pies cuadrados o menos — vienen en cinco tamaños: 580, 592, 594, 598 y 693 pies cuadrados. Eso es 32.6% del edificio.

Ninguna de ellas ha registrado nunca una venta calificada. Ni en los últimos cuatro años, ni en ningún punto del registro del condado. Cada una de las 78 tiene exactamente una transferencia, todas en 2015, y el condado marca cada una de esas 78 transferencias como una transacción entre partes afiliadas — su propia clasificación para una transferencia que no es evidencia de valor en el mercado abierto.

No voy a decirle por qué, porque el registro del condado muestra transacciones y no razones, y no tengo una fuente primaria sobre el arreglo de propiedad detrás de esas 78 viviendas. Lo que sí puedo decirle es exactamente qué significa para un comprador y para un vendedor.

Significa que todas las cifras de precio de esta página describen las otras 161 viviendas. Los $2,812 por pie cuadrado, la mediana de $4,910,000, la banda de cuatro años — todo proviene de viviendas de 701 pies cuadrados en adelante, porque son las únicas viviendas que se han vendido. Si usted está viendo una de las residencias pequeñas, la posición honesta es que el registro público no contiene evidencia entre partes independientes de cuánto vale, y cualquier valuación que se le muestre es una inferencia a partir de viviendas más grandes del mismo edificio.

Y entre las viviendas que sí se venden, el tamaño las divide otra vez. En cuatro años, las viviendas de 701 a 1,200 pies cuadrados cerraron a una mediana de $2,534 por pie cuadrado en catorce ventas; las viviendas de más de 1,200 pies cuadrados cerraron a $2,904 en veintitrés. Eso es 14.6% más por pie para las viviendas más grandes — lo contrario del patrón habitual, en el que las viviendas más grandes se venden a una tasa menor. En la mayoría de los edificios la cifra por pie baja a medida que sube el tamaño. Aquí sube.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador de una residencia grande que quiere evidencia registrada por pie que lo respalde. Veintitrés ventas calificadas de más de 1,200 pies cuadrados en cuatro años, una banda limpia sin cifras atípicas, y un nivel que solo 4 de los otros 116 edificios de mi índice superan: es una posición bien documentada en la parte alta del mercado, y está documentada en el registro público y no en el mercadeo.

Le conviene mal a un comprador que quiere certeza de precio en una vivienda pequeña. Un tercio de este edificio no tiene ninguna venta calificada en el registro, y las viviendas inmediatamente por encima de ese umbral se venden a una tasa por pie 12.7% menor que las grandes. Si compra en el extremo pequeño, está comprando en la parte con menos evidencia del tercio menos líquido de un edificio que rota una vez cada 26 años por vivienda. Eso no es una razón para irse. Es una razón para tener su propia opinión sobre el valor en lugar de aceptar la cifra principal del edificio.

También le conviene mal a quien necesita vender rápido. Una vivienda de cada 26 por año es poco, y menos aún si la suya es una de las 156 de una recámara.

Si está vendiendo aquí, sepa en cuál de los dos mercados está su vivienda antes de fijar un precio. Por encima de 1,200 pies cuadrados tiene veintitrés ventas recientes genuinamente comparables, y la cifra por pie de todo el edificio está 11.6% por encima de 2023: fije el precio según el registro y defiéndalo. Entre 701 y 1,200 pies cuadrados tiene catorce, a una tasa 12.7% menor que las viviendas más grandes, y debe esperar que el agente de un comprador lo sepa. Y si su vivienda mide 700 pies cuadrados o menos, entienda antes de publicarla que usted establecerá el primer precio entre partes independientes que el condado haya registrado jamás para una vivienda de ese tamaño en este edificio — lo cual es una oportunidad genuina, y un argumento a favor de la paciencia y no de una venta rápida.

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