La Clara Palm Beach

Terminado en 2023, no en preventa

Great Gulf, el desarrollador de Toronto, lanzó La Clara a finales de 2018 (The Real Deal, 30 de agosto de 2023), obtuvo un préstamo de construcción de $110 millones en febrero de 2021, y terminó la torre de 25 pisos y 83 residencias en el verano de 2023. Las escrituras comenzaron a registrarse en junio de 2023 y el inventario del desarrollador se agotó.

La consecuencia útil de que el edificio esté terminado es que tiene un registro de transacciones público y real. De eso trata el resto de esta página.

La dirección que no aparece en la búsqueda

Una advertencia práctica que a mí me costó una hora y a usted también le costará una.

La Clara se comercializa como 1515 South Flagler Drive. El Palm Beach County Property Appraiser no tiene tal dirección. La busqué directamente y no obtuve nada. Luego consulté todas las parcelas que el condado indexa en South Flagler Drive — 1,257 en total — y encontré los números de calle 1301, 1333, 1355, 1501, 1527 y 1601, pero ningún 1515. Los vecinos en 1501 (Norton Park Place, 1985) y 1527 (Viking Arms, 1981) son ambos de la década de 1980.

El edificio consta en el registro del condado bajo las direcciones de Arkona Court y en una subdivisión que el condado denomina “1515 FLAGLER CONDO”, agregada al rol en 2024. Hay exactamente 83 parcelas de condominio en ella, lo que confirma con precisión el número de residencias.

Así que si usted está revisando impuestos, valores catastrales o la titularidad de una vivienda aquí, busque en Arkona Court, no en South Flagler Drive. La dirección comercial es real como dirección postal; simplemente no es como el condado archiva la propiedad.

Lo que muestra el registro del condado

Leí la propia página de propiedad del Palm Beach County Property Appraiser de cada una de las 83 parcelas el 24 de septiembre de 2026. Antes de las cifras, qué es y qué no es esa fuente, porque importa:

• Cada página de propiedad enumera el historial completo de ventas registradas de la parcela. La tabla de datos abiertos del condado, que usé para la revisión de la dirección de South Flagler Drive, registra solo la venta más reciente de cada parcela y no tiene campo de área, por lo que no puede mostrar una reventa, y una escritura posterior que registra $10 reemplaza en ella el cierre real. Las páginas de propiedad dan los mismos valores de mercado de 2026 y los mismos conteos de homestead que esa tabla. Un precio de cierre en esta página es la primera venta registrada de $1,000,000 o más en la página de una parcela; ninguna venta registrada queda entre $10 y $1,506,745, por lo que un umbral de $500,000 seleccionaría las mismas ventas.
• Cada página también enumera una cifra de “pies cuadrados totales”, y la nota al pie del Property Appraiser dice que “puede indicar superficie habitable en propiedades residenciales”. En las 83 páginas es igual a la línea “Area Under Air” de la página. La cito como los pies cuadrados totales del condado, por lo que un precio por pie cuadrado aquí es derivado del condado, no un área interior medida.
• No hay indicador de venta calificada o descalificada como el que ofrecen Miami-Dade y Broward, por lo que un precio registrado no está confirmado como una operación entre partes independientes. Las 83 páginas enumeran 113 anotaciones: 104 ventas con precio, todas con escritura de garantía, y nueve que no registran precio (cinco escrituras de garantía y tres escrituras quitclaim que registran $10, y un contrato de arrendamiento que registra $0).

Dicho esto, esto es lo que contienen las 83 páginas:

⚠️ Las fechas de venta del condado en las primeras ventas son anteriores a las fechas de la prensa especializada. The Real Deal reportó el 30 de agosto de 2023 que las escrituras comenzaron a registrarse en junio, y reportó la compra del penthouse el 13 de noviembre de 2023; las páginas del condado fechan 82 de las 83 primeras ventas el 2 o el 18 de mayo de 2023, y la del penthouse el 18 de mayo de 2023. No he encontrado una fuente que diga qué registra la fecha del condado, así que la cito tal como la da el condado y no extraigo ninguna conclusión de la diferencia.

Lo que el condado indica sobre el tamaño. En los 17 pisos intermedios (del 6 al 12 y del 14 al 23; no hay viviendas 13xx) cada línea tiene una sola cifra de pies cuadrados totales: la línea 01 tiene 3,118, la 02 tiene 1,459, la 03 tiene 2,011 y la 04 tiene 2,992. Los pisos 4 y 5 tienen cinco viviendas cada uno, los pisos 24 y 25 dos cada uno y el piso 26 una. En las 83 viviendas la cifra toma diez valores:

The Real Deal dio áreas redondeadas para algunas viviendas: casi 3,200 pies cuadrados para la 2001 (condado 3,118) y 3,100 para la 2204 (condado 2,992) el 17 de noviembre de 2023, y 8,000 para el penthouse (condado 7,833) el 13 de noviembre de 2023. Esas son cifras de la publicación; no he encontrado una fuente sobre cómo se midieron.

Frente a la prensa especializada. Las 83 viviendas del condado coinciden con las 83 unidades que contó The Real Deal, y los precios que reportó para viviendas individuales coinciden con los precios de cierre del condado: la vivienda 604 en $4.2 millones (condado $4,223,843), la 1601 en $4.7 millones ($4,739,768) y la 2001 en $4.8 millones ($4,775,544) el 30 de agosto de 2023, y el penthouse en $18.8 millones ($18,769,500) el 13 de noviembre de 2023; su precio inicial de $1.5 millones (17 de noviembre de 2023) coincide con el mínimo del condado, $1,506,745. Los totales difieren. The Real Deal reportó el 30 de agosto de 2023 que La Clara había cerrado más de $209 millones en ventas de unidades y que faltaban por registrarse 15 ventas; sus artículos del 13 y el 17 de noviembre de 2023, del 6 de febrero de 2025 y del 26 de febrero de 2026 repiten “más de $209 millones”. Los precios de cierre del condado suman $312,454,494. No he encontrado una fuente que dé un total de los 83 cierres aparte de las páginas del condado, ni que diga cómo se relaciona con ellas la cifra de The Real Deal, y no voy a adivinar.

En el rol de avalúos de 2026, el valor de mercado del condado para las 83 viviendas suma $334,957,893, con una mediana de $3,650,000 y un valor máximo de $16,557,893 (las páginas de propiedad dan las mismas cifras). No voy a convertir ese total y los precios de cierre en un porcentaje de ganancia, porque miden cosas distintas — una es por cuánto se vendieron por primera vez las viviendas, la otra es la valoración actual de cada vivienda por parte de un tasador — y dividirlas produciría una cifra que parece autorizada y significa muy poco.

Un dato más que vale la pena tener: 51 de las 83 viviendas no tienen exención de homestead — 61% (páginas de propiedad del condado, 24 de septiembre de 2026). Eso apunta a un edificio de segundas residencias y de inversión más que de residencias principales, lo que da forma tanto al ambiente como al mercado de reventa.

La mayoría de los propietarios no ha vendido

Lo más llamativo de los datos no es un precio. Es que 62 de las 83 viviendas no muestran ninguna venta posterior de $1,000,000 o más después de su primera venta registrada — una venta que el condado fecha en 2023 en 82 de las 83 viviendas. 21 viviendas muestran una segunda venta con precio, con fecha entre el 25 de agosto de 2023 y el 20 de mayo de 2026: cinco en 2023, siete en 2024, cuatro en 2025 y cinco en 2026. Otras nueve anotaciones no registran precio y no se cuentan como ventas (se enumeran más abajo).

Una tasa de permanencia de 75% tres años después de la entrega es alta. En un edificio de este tamaño significa que en los dos años calendario completos del registro, siete viviendas (2024) y cuatro (2025) registraron una segunda venta con precio, de un total de 83. Para un comprador es una limitación real: no está eligiendo entre una selección, está esperando a que aparezca algo específico. Para un propietario que considera vender, significa que su listado es uno de muy pocos y muy visible.

También significa que la evidencia de precios, aunque real, es escasa. Cuatro segundas ventas en 2025 y cinco en 2026 no bastan para establecer una dirección del mercado, y no voy a sacar una de ellas. Lo que sí respaldan las cifras es un nivel: las 83 viviendas se vendieron por primera vez a una mediana de $3,377,161, las 21 segundas ventas se enumeran más abajo, y el condado avalúa la vivienda mediana en $3.65 millones para 2026.

Las 21 segundas ventas con precio, en orden de fecha. Cada fila da la primera venta registrada de la vivienda y su segunda venta, con el cambio del primer precio al segundo. Los números de vivienda son los del condado.

El segundo precio es más alto que el primero en 20 de las 21 viviendas y más bajo en una (vivienda 2501: $9,084,719, luego $8,000,000 el 29 de abril de 2026). Las páginas del condado no incluyen un indicador de venta calificada o descalificada, por lo que cada una es un precio registrado, no una venta confirmada entre partes independientes. Al dividir entre los mismos pies cuadrados totales, los segundos precios van de $1,443 a $2,934 por pie cuadrado, mediana $2,125. El artículo de The Real Deal del 17 de noviembre de 2023 decía que dos viviendas se habían revendido y describía la 701 (en $5.5 millones) y la 2204 (en $8.4 millones); las páginas del condado muestran esas dos y tres segundas ventas con precio más, con fecha a más tardar del 15 de noviembre de 2023 (2103, 1102 y 1602), y no he encontrado una fuente que diga por qué difieren los conteos.

Nueve anotaciones no registran precio y no se cuentan como ventas. Seis siguen a una venta con precio: una escritura quitclaim que registra $10 en la vivienda 401 (5 de abril de 2024, figurando una LLC como adquirente), una escritura de garantía que registra $10 en la vivienda 602 (18 de diciembre de 2025), una escritura quitclaim que registra $10 en la 702 (7 de febrero de 2024), una escritura quitclaim que registra $10 en la 801 (26 de febrero de 2026, después de su segunda venta con precio), y escrituras de garantía que registran $10 en la 1103 (8 de febrero de 2024) y en la 2303 (28 de abril de 2026), en cada una de las cuales figura un fideicomiso como adquirente. Una séptima, en la vivienda 2304, es un contrato de arrendamiento que registra $0 (26 de diciembre de 2023). Otras dos, en las viviendas 703 y 1201, son escrituras de garantía que registran $10 y llevan la misma fecha de venta del condado, el 2 de mayo de 2023, que el cierre con precio. Las páginas del condado no dicen por qué se registró ninguna de ellas, y no he encontrado una fuente que lo diga.

La transacción más citada aquí es el penthouse, la vivienda 2601. The Real Deal reportó el 13 de noviembre de 2023 que un desarrollador especulativo y su socio lo habían comprado en $18.8 millones — la cifra registrada por el condado es $18,769,500, lo cual coincide — y buscaban revenderlo en $28.5 millones. La página del condado indica 7,833 pies cuadrados totales, con lo que la compra equivale a $2,396 por pie cuadrado del condado; The Real Deal, sobre una unidad de 8,000 pies cuadrados, la situó en poco menos de $2,350. El condado fecha esa venta el 18 de mayo de 2023, y su página no muestra ninguna otra venta: el registro del condado muestra la compra; no muestra una reventa.

La demanda de la asociación

Hay un hecho que un comprador debe conocer, y sería un mal servicio dejarlo fuera de esta página.

En febrero de 2025, la asociación del condominio de La Clara presentó una demanda contra Great Gulf y los contratistas, alegando defectos de construcción y que el edificio carecía de los acabados de lujo que se les habían prometido a los compradores. Esto lo reportó The Real Deal el 6 de febrero de 2025. Al 26 de febrero de 2026, The Real Deal reportó que Great Gulf se negó a comentar sobre la demanda, citando litigio en curso; no he encontrado ningún reporte de un acuerdo o de una resolución judicial.

Solo afirmo la existencia de la acción y nada más. No he revisado los escritos de la demanda, no conozco la respuesta del desarrollador y no expreso ninguna opinión sobre el fondo del asunto — los reclamos por defectos de construcción son comunes en los edificios de condominios nuevos de Florida, con frecuencia se resuelven, y una alegación no es una determinación.

La razón por la que corresponde aquí es práctica, no editorial. Un litigio pendiente afecta una compra de maneras concretas: las asociaciones reciben con frecuencia la solicitud de divulgarlo, los prestamistas preguntan por él, puede incidir en las reservas y en las cuotas extraordinarias, y es una de las preguntas estándar de un cuestionario de condominio. Todo comprador debe obtener la divulgación de litigios vigente de la asociación, el presupuesto y el estudio de reservas más recientes, y las actas que abordan este asunto, y leerlos antes de comprometerse. Si un vendedor o un agente le dice que no hay nada que divulgar, pídalo por escrito.

Qué establecer antes de comprar aquí

• La divulgación de litigios de la asociación, vigente a la fecha de su contrato, junto con el presupuesto, el estudio de reservas y las actas pertinentes — leídos en su totalidad.
• Cualquier cuota extraordinaria, cobrada o contemplada, y cómo se está financiando el costo de cualquier litigio.
• El historial registrado de la vivienda específica, buscado bajo Arkona Court, no bajo South Flagler Drive.
• Evidencia comparable, vivienda por vivienda. Con entre cuatro y siete segundas ventas al año en las páginas del condado (siete en 2024, cuatro en 2025), pida cada una de las transacciones recientes por separado en lugar de una mediana del edificio. Los pies cuadrados totales del condado dan una cifra por pie cuadrado para cada venta registrada aquí (mediana $1,412 en el cierre, $2,125 en las segundas ventas), pero el Property Appraiser solo dice que pueden indicar superficie habitable, por lo que pregunte a quien le cite una cifra por pie cuadrado qué área utiliza.
• Seguro y la situación de reservas estructurales, como en cualquier torre reciente de Florida frente al agua.
• Si el vendedor es un comprador original de 2023, lo cual le dirá el registro del condado, y cuánto pagó.

La Clara es una torre boutique de 83 viviendas diseñada por Hariri Pontarini, y la mayoría de sus propietarios no ha vendido desde que compró en 2023. Está terminada desde 2023 y su asociación está en litigio con su desarrollador; ambos datos deberían estar frente a cualquiera que redacte una oferta.

¿Está pensando en La Clara?

Entre cuatro y siete viviendas al año han registrado aquí una segunda venta con precio (siete en 2024, cuatro en 2025), y hay una acción de la asociación que un comprador necesita entender antes de comprometerse. Consultaré el historial registrado de la vivienda específica, obtendré el paquete de divulgación de la asociación y le diré con claridad qué cambia.

PREGÚNTELE A JOSH SOBRE LA CLARA