Nueva Construcción del Sur de Florida · Brickell · Smart Brickell Tower
Esto no es un condominio, son tres.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 9 de noviembre de 2026Read in English →
25 condominios en venta en Smart Brickell Tower, precio promedio de lista $904.23 por pie² (precio total de lista ÷ pies² totales).
- Precio de lista$81,000 a $780,000
- Precio por pie²$904.23
- Meses de inventario76.0
- Vendidas, 12 meses3
Listing information is deemed reliable but is not guaranteed and is provided exclusively for consumers' personal, non-commercial use. Data is supplied by the MLS and may be subject to change or withdrawal without notice.
Última actualización 9 de noviembre de 2026, 1:20 pm
Datos clave de Smart Brickell Tower
| Dirección | 239 SW 9th Street, Miami FL 33130 |
|---|---|
| En venta ahora | 25 |
| En alquiler ahora | 3 |
| Rango de precios de lista | $81,000 a $780,000 |
| Superficie | 220 a 907 pies² |
| Recámaras | Estudio a 2 rec |
| Precio de lista por pie² | Promedio $904.23, mínimo $124, máximo $2,273 |
| Año de construcción | 2023 |
| Amenidades | Billiard Room, Business Center, Clubhouse, Elevators, Fitness Center, Laundry, Maintenance Grounds, Parking, Pool, Spa Hot Tub, Trash |
| Zona | Miami |
Residencias en Smart Brickell Tower
| Recámaras | En venta | Superficie (pies²) | Precio de lista | Prom. $/pie² | Última venta |
|---|---|---|---|---|---|
| Estudio | 10 | 220 a 527 | $399,999 a $535,000 | $1,132.54 | $430,000 (21 de julio de 2026) |
| 1 | 4 | 494 a 580 | $81,000 a $574,999 | $567.19 | $485,000 (24 de septiembre de 2025) |
| 2 | 5 | 809 a 907 | $100,000 a $780,000 | $713.26 | $730,000 (28 de abril de 2026) |
Líneas de unidades
| Línea | Registros | Recámaras | Superficie (pies²) |
|---|---|---|---|
| 01 | 2 | Estudio a 2 rec | 220 a 907 |
| 02 | 3 | Estudio a 1 rec | 418 a 571 |
| 03 | 5 | 1 a 2 rec | 580 a 809 |
| 04 | 7 | Estudio a 2 rec | 466 a 571 |
Las dos últimas cifras del número de unidad (por ejemplo 05 en 305, 405, 505).
Vendidas recientemente en Smart Brickell Tower
4 propiedades
Verificado el 24 de septiembre de 2026Miami-Dade County Property Appraiser, Habitat Group, Florida YIMBY y 8 más11 fuentes
Las torres de Smart Brickell y su podio ajardinado
Smart Brickell visto a nivel de calle entre los árboles
El complejo Smart Brickell visto desde la calle
El complejo Smart Brickell visto desde el norte
La fachada de Smart Brickell a nivel de calle
Smart Brickell y su podio vistos desde el aire
Una residencia terminada en Smart Brickell
Una residencia terminada en Smart Brickell
Una residencia terminada en Smart Brickell
Una residencia terminada en Smart Brickell
Una residencia terminada en Smart Brickell
Una residencia terminada en Smart Brickell
Puntos Clave
- Esto no es un condominio, son tres — el condado registra SMART BRICKELL LODGING 1 CONDO, SMART BRICKELL CONDO y SMART BRICKELL COMMERCIAL 1 CONDO como declaraciones de derechos aéreos separadas, apiladas en una sola torre.
- 50 unidades de hospedaje en los pisos 2 al 7, 50 residencias desde el piso 11 — cada folio de hospedaje está clasificado como HOTEL OR MOTEL : CONDOMINIUM y cada folio residencial como RESIDENTIAL : CONDOMINIUM – RESIDENTIAL. El condado los avalúa como clases de propiedad distintas.
- Terminado en 2023, no en preventa — Habitat Group enumera Smart Brickell Tower I entre sus proyectos terminados, con entrega en 2023; el condado registra 2023 como año de construcción en las 100 viviendas, y 99 de las 100 tienen una primera escritura fechada en 2023, 93 de ellas el 31 de agosto de 2023 (Miami-Dade County Property Appraiser, 24 de septiembre de 2026). La cifra de 71 unidades proviene de un plan de 2021 para una torre posterior (véase más abajo).
- Desarrollador: Habitat Group — Tower I consta de 50 condominios y 50 residencias de hotel según el conteo del propio desarrollador, lo que coincide con los 50 + 50 folios que tiene el condado. El índice de direcciones del condado ubica la declaración de hospedaje en 229 SW 9 ST y las declaraciones residencial y comercial en 239 SW 9 ST.
- El mismo día, las dos mitades se vendieron con un 75% de diferencia por pie cuadrado — 31 de agosto de 2023: las unidades de hospedaje a una mediana de $1,070 por pie cuadrado, las unidades residenciales en la misma torre a $610.
- Desde entonces las dos mitades se han comportado en direcciones opuestas — nueve residencias se revendieron con ganancias de entre 49% y 93%. Cuatro unidades de hospedaje se revendieron, dos de ellas por debajo de lo que costaron en 2023.
- “Aprobadas para rentar a través de Airbnb” es la redacción del desarrollador — el sitio web de Smart Brickell de Habitat Group dice que las unidades están aprobadas para rentar a través de Airbnb y otras plataformas (archivado el 20 de septiembre de 2024). El registro del condado no puede demostrarlo para cada unidad, y una clasificación de uso no es un permiso. Lo que hay que verificar en su lugar se detalla más abajo.
- ¿Compró en preventa en Smart Brickell Tower? — antes del cierre, vender normalmente significa ceder su contrato de compraventa, y que eso esté permitido depende de su cláusula de cesión; después del cierre es una reventa normal. Pregúntele a Josh en cuánto podría venderse su unidad a la entrega por WhatsApp.
Smart Brickell Tower, en números
Desarrollador: Habitat Group · Arquitecto: HAC Architects · Tower I del complejo Smart Brickell; residencias en los pisos 11 al 23 · Precio mediano calificado el 31 de agosto de 2023: $455,000 para las unidades de hospedaje, $341,000 para las residencias (Miami-Dade County Property Appraiser, consultado el 24 de septiembre de 2026).
229 y 239 SW 9th Street, Miami, Florida 33130 | Vecindario: Brickell
Consulté el registro del condado de este edificio y encontré algo que vale la pena documentar: Smart Brickell Tower I no es un condominio. Son tres, apilados verticalmente en una sola torre, y son propiedades legalmente separadas. El desarrollador, Habitat Group, presenta la torre como terminada, con entrega en 2023 (página del proyecto de Habitat Group, leída el 24 de septiembre de 2026).
El marketing en torno a este edificio se apoya en las rentas de corto plazo. El sitio web de Habitat Group dice que las unidades están “aprobadas para rentar a través de Airbnb y otras plataformas” (archivado el 20 de septiembre de 2024). Reportes de prensa anteriores dieron cifras distintas para la misma idea: los propietarios podían rentar 24 veces al año (The Real Deal, 29 de noviembre de 2018) o hasta 50 veces por año calendario (Florida YIMBY, 9 de mayo de 2021). Son declaraciones de marketing, y no he encontrado una fuente que explique por qué difieren. El registro del condado muestra algo más acotado: cincuenta unidades de hospedaje clasificadas como condominio de hotel o motel, y cincuenta residencias que no lo están. La diferencia entre las dos mitades es el punto de esta página.
Una torre, tres condominios separados
El Miami-Dade County Property Appraiser registra tres declaraciones sobre el mismo terreno — una porción de los lotes 16 y 17 y los 10 pies al oeste del lote 18, manzana 58, City of Miami South — cada una un condominio de derechos aéreos que cubre una franja distinta de pisos de “Twr 1” en las propias descripciones legales del condado (consultado el 24 de septiembre de 2026):
| Declaración | Registrada en | Folios | Clasificación del condado |
|---|---|---|---|
| SMART BRICKELL LODGING 1 CONDO | OR 33863-2168 | 50 | HOTEL OR MOTEL : CONDOMINIUM |
| SMART BRICKELL CONDO | OR 33863-2315 | 50 | RESIDENTIAL : CONDOMINIUM – RESIDENTIAL |
| SMART BRICKELL COMMERCIAL 1 CONDO | OR 33949-3155 | 25 | STORE : CONDOMINIUM – COMMERCIAL |
Las unidades de hospedaje ocupan los pisos 2 al 7. Las residencias van del piso 11 al 23 (las descripciones legales del condado dicen “flrs 2 thru 7” y “flrs 11 thru 23”, y la numeración de las unidades no incluye un piso 13). Las porciones indivisas de elementos comunes de la declaración de hospedaje suman exactamente 100.0000% en sus 50 folios. Las unidades de hospedaje miden de 384 a 527 pies cuadrados. Las residencias miden de 494 a 1,064 pies cuadrados, 41 de ellas de una recámara y 9 de dos recámaras según el conteo de recámaras del condado.
Algo que vale la pena saber si usted busca por su cuenta: el índice de direcciones del condado registra la declaración de hospedaje en 229 SW 9 ST y las declaraciones residencial y comercial en 239 SW 9 ST (índice a nivel de calle, consultado el 24 de septiembre de 2026). Una búsqueda por el número 229 devuelve solo los 50 folios de hospedaje, así que las cincuenta residencias pueden pasar inadvertidas para cualquiera que revise el edificio de la forma obvia. La página de Tower I de Habitat Group indica 239 SW 9th Street, y su sitio web anterior indicaba 229 (archivado el 20 de septiembre de 2024). No he encontrado una fuente que explique por qué se usan dos números.
Tower I es la que está construida. Habitat Group enumera Smart Brickell Tower I entre sus proyectos terminados, con 50 condominios y 50 residencias de hotel y entrega en 2023 (página del proyecto y portafolio, leídos el 24 de septiembre de 2026). Su portafolio incluye tres proyectos Smart Brickell. Tower II (258 SW 9th Street, también con 50 condominios y 50 residencias de hotel) figura como proyecto actual; Floridian Development informó el 22 de julio de 2025 que el desarrollador estaba “finalizando la construcción” de la segunda torre. La tercera, Smart Brickell Luxe (885 SW 3rd Avenue, 53 condominios y 78 residencias de hotel), fue reportada por Florida YIMBY el 27 de octubre de 2025 con construcción vertical en marcha. La cifra de 71 unidades proviene de un plan de diciembre de 2021 para la tercera torre — 71 condominios más 42 unidades de hospedaje de corto plazo en 267 SW 9th Street (South Florida Business Journal, 22 de diciembre de 2021, republicado por Habitat Group) — que las páginas actuales de Habitat Group no incluyen. No he encontrado una fuente que fije la fecha de terminación de Tower II o de Luxe. Esta página trata de Tower I, que está terminada y cerrada.
Pisos: Florida YIMBY (9 de mayo de 2021) describió un complejo de 25 pisos, The Real Deal (29 de noviembre de 2018) habló de 25 pisos para el segundo edificio, y el condado describe la declaración comercial como una que va del piso 1 al piso 25, mientras que la declaración residencial abarca los pisos 11 al 23. El South Florida Business Journal (22 de diciembre de 2021) informó torres de 23 pisos. No he encontrado una fuente que concilie 23 y 25; el recuadro de cifras de arriba usa 25.
Equipo del edificio, según lo indica Habitat Group para Tower I: desarrollador y contratista general Habitat Group, arquitecto HAC Architects, consultor de diseño Gensler y, para los interiores, una firma distinta de la Arquitectonica Interiors nombrada en 2021 (página del proyecto, leída el 24 de septiembre de 2026). Mientras la torre estaba en construcción, Florida YIMBY (9 de mayo de 2021) nombró a HAC Architects and Urbanists como arquitecto de diseño, a Gensler como arquitecto de registro, a Arquitectonica Interiors para los interiores y a Beauchamp Construction como contratista general. No he encontrado una fuente que explique las diferencias.
La torre
Smart Brickell se encuentra en el vecindario Brickell West del condado, y su podio se eleva ocho pisos antes del primer retranqueo (Florida YIMBY, 9 de mayo de 2021). Las fotografías a continuación son del edificio terminado y no renders de él.
La mitad de hospedaje, y qué ha hecho desde entonces
El condado registra una primera escritura en 2023 para las cincuenta unidades de hospedaje: 46 de ellas el 31 de agosto de 2023 y cuatro más el 31 de octubre de 2023. Dos de esas escrituras, una en cada fecha, están marcadas como no calificadas por ser transferencias entre partes afiliadas, lo que deja 48 ventas calificadas (45 el 31 de agosto, tres el 31 de octubre). El precio mediano calificado fue de $455,000 a razón de $1,070 por pie cuadrado.
Ventas calificadas por año en el registro del condado (2023 corresponde a las primeras ventas; de 2024 en adelante son reventas):
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 48 | $455,000 | $1,070 |
| 2024 | 1 | $495,000 | $1,184 |
| 2025 | 3 | $475,000 | $1,073 |
| 2026 al 24 de septiembre | 0 | — | — |
Cuatro reventas calificadas de cincuenta unidades, registradas entre marzo de 2024 y diciembre de 2025, y ninguna en 2026 al 24 de septiembre. Como cada una de las cuatro es una operación de ida y vuelta sobre una unidad que cerró en agosto de 2023, puedo fijarles el precio de forma exacta en lugar de inferir una tendencia. Otras tres escrituras de hospedaje registradas en 2024, de $0 a $100, están marcadas como no calificadas (el motivo del condado: “Corrective, tax or QCD; min consideration”) y quedan excluidas.
| Unidad | Tamaño | Cierre 2023 | Reventa | Cambio |
|---|---|---|---|---|
| 604 | 466 pies² | $455,000 | $500,000 · ene 2025 | +9.9% |
| 602 | 418 pies² | $455,000 | $495,000 · mar 2024 | +8.8% |
| 209 | 433 pies² | $495,000 | $475,000 · dic 2025 | −4.0% |
| 708 | 527 pies² | $520,000 | $450,000 · may 2025 | −13.5% |
Dos al alza, dos a la baja, antes de cualquier costo de venta. Cuatro transacciones son demasiado pocas para hablar de una dirección y no voy a pretender lo contrario. Lo que sí muestra es que las reventas calificadas han sido escasas desde los cierres de agosto de 2023; no muestra cuánto se vendería hoy una unidad de hospedaje.
Los valores catastrales de 2026 se ubican en una mediana de $384,560, y suman $19,275,740 en los cincuenta folios de hospedaje — aproximadamente $878 por pie cuadrado de valor catastral, frente a una mediana de $1,070 por pie cuadrado en los cierres calificados de 2023.
¿Por qué las dos mitades se vendieron con un 75% de diferencia?
Aquí está la cifra que me detuvo. El 31 de agosto de 2023, ambas declaraciones cerraron el mismo día, en la misma torre — las unidades de hospedaje a una mediana de $1,070 por pie cuadrado y las residencias a una mediana de $610. Cuarenta y siete residencias cerraron ese día, todas ventas calificadas, a una mediana de $341,000; 45 unidades de hospedaje cerraron a una mediana calificada de $455,000.
Desde entonces las dos mitades se han movido de forma distinta. Nueve residencias tienen una reventa calificada en el registro del condado, y cada una está muy por encima de su precio del 31 de agosto de 2023:
| Unidad | Tamaño | 31 ago 2023 | Reventa | Cambio |
|---|---|---|---|---|
| 1204 | 494 pies² | $299,900 | $580,000 · 22 sep 2023 | +93.4% |
| 1604 | 494 pies² | $304,900 | $540,000 · mar 2024 | +77.1% |
| 1104 | 494 pies² | $298,900 | $495,000 · feb 2024 | +65.6% |
| 2101 | 571 pies² | $330,200 | $535,000 · mar 2024 | +62.0% |
| 2102 | 571 pies² | $330,900 | $535,000 · mar 2024 | +61.7% |
| 1704 | 494 pies² | $314,900 | $485,000 · sep 2025 | +54.0% |
| 2304 | 743 pies² | $487,500 | $750,000 · nov 2025 | +53.8% |
| 1702 | 571 pies² | $339,900 | $520,000 · dic 2023 | +53.0% |
| 2003 | 809 pies² | $488,900 | $730,000 · abr 2026 | +49.3% |
Una ganancia de 93% en veintidós días no es algo que yo pueda explicar a partir del registro. La unidad 1204 cerró en $299,900 el 31 de agosto de 2023 y el condado muestra una reventa en $580,000 el 22 de septiembre de 2023.
El registro del condado no dice por qué los precios residenciales del 31 de agosto de 2023 están donde están frente a las reventas, y no he encontrado una fuente que lo diga. Cada escritura de la tabla anterior está marcada como calificada por el condado. Seis escrituras residenciales adicionales — cuatro registradas en $100, y dos el 15 de julio de 2026 para las unidades 1104 y 1604 en $297,000 y $349,500 — están marcadas como no calificadas (el motivo del condado: “Corrective, tax or QCD; min consideration”) y quedan excluidas de todas las cifras de esta página. Las tres reventas residenciales calificadas más recientes son $982 por pie cuadrado (septiembre de 2025), $1,009 (noviembre de 2025) y $902 (abril de 2026). Son tres ventas: un rango, no una tendencia. No usaría una ganancia porcentual medida desde un precio del 31 de agosto de 2023 como cifra de apreciación, porque no puedo explicar ese punto de partida.
Dos de las cincuenta residencias merecen una nota al pie. Las unidades 1801 y 1901 miden 907 pies cuadrados cada una y llevan la porción indivisa de elementos comunes de una residencia de 571 pies cuadrados (1.83542%, igual que las unidades de 571 pies cuadrados). Las porciones de la declaración residencial, tal como figuran en el rol del condado, suman 97.8398%, no 100%, un faltante de 2.1602%. No he encontrado una fuente que diga por qué, y no publico ninguna cifra derivada de las porciones para esas dos residencias. El conteo propio del desarrollador de 50 condominios y 50 residencias de hotel coincide con los 50 + 50 folios que tiene el condado (Habitat Group, leído el 24 de septiembre de 2026).
Las residencias
Estas son fotografías de unidades terminadas y amuebladas — lo cual en sí mismo es un dato sobre en qué punto está este edificio, y vale la pena tenerlo presente junto con la pregunta de clasificación más abajo.
Qué establece la clasificación y qué no
El sitio web de Habitat Group dice que las unidades están “aprobadas para rentar a través de Airbnb y otras plataformas” (archivado el 20 de septiembre de 2024). Permítame ser preciso sobre lo que el registro público muestra y no muestra, porque esta es la razón principal por la que la gente busca este edificio.
Lo que el registro muestra: las cincuenta unidades de hospedaje están registradas bajo una declaración con la palabra LODGING en su nombre y están clasificadas por el condado como HOTEL OR MOTEL : CONDOMINIUM, cada una de ellas (consultado el 24 de septiembre de 2026). The Real Deal ya describía el proyecto como un complejo de condo-hotel con opciones flexibles de renta de corto plazo en noviembre de 2018 (29 de noviembre de 2018).
Lo que no está establecido: un código de uso del Department of Revenue es una clasificación catastral, no un permiso ni una licencia. No otorga por sí mismo a ningún propietario el derecho a rentar por noche, y no dice nada sobre las cincuenta residencias por encima del piso 11, las cuales el condado clasifica como propiedad de condominio residencial bajo una declaración distinta con documentos distintos. “Smart Brickell permite Airbnb” no es una afirmación que el registro del condado respalde para todo el edificio.
Las reglas que se aplican a cada unidad están establecidas en la declaración registrada del condominio al que pertenece la unidad y en los documentos de oferta; confírmelo allí. Guías relacionadas en este sitio: rentas de corto plazo en condominios de Miami, condominios de Miami y las rentas de corto plazo y cuando un condominio se convierte en hotel.
El nivel de amenidades
En el lanzamiento de la segunda torre en noviembre de 2018, The Real Deal informó como amenidades planeadas un deck de amenidades con terraza, albercas estilo resort, un centro de fitness, un café en planta baja, un lounge con bar en la azotea y un centro de negocios. No he encontrado una fuente que enumere lo que se entregó.
Qué verificaría yo aquí
En qué condominio está realmente su unidad. Pida el número de folio y lea la declaración indicada en él. Una unidad de hospedaje y una residencia en esta torre son productos distintos, con documentos distintos y, en las reventas calificadas que el condado ha registrado hasta ahora, registros de reventa distintos. Las franjas de pisos están en las descripciones legales del condado (pisos 2 al 7 de hospedaje, pisos 11 al 23 de residencias), pero confírmelo con el folio, no con un anuncio.
El acuerdo de operación del lado de hospedaje. Si va a comprar una de las cincuenta unidades de hospedaje, averigüe quién las opera, qué porcentaje de los ingresos le corresponde, si puede usar la unidad usted mismo y por cuánto tiempo, y qué sucede si el operador cambia. Esas condiciones están en el acuerdo de operación y en los documentos registrados, no en el código de uso del condado.
El precio de 2023 en la unidad que le muestran. Dada la divergencia anterior, yo no construiría un comparable a partir de un solo cierre residencial del 31 de agosto de 2023. Pida también las reventas registradas por el condado: las tres reventas residenciales calificadas más recientes son de $902 a $1,009 por pie cuadrado (septiembre de 2025, noviembre de 2025, abril de 2026).
Cómo se reparten los costos compartidos entre los tres condominios. Una torre con una declaración de hospedaje, una declaración residencial y una declaración comercial tiene costos de instalaciones compartidas que repartir entre ellas. Pregunte cómo se dividen y quién vota las decisiones que afectan a cada porción, y lea la respuesta en los documentos registrados.
A quién le conviene. A un comprador que específicamente quiera una unidad pequeña de Brickell clasificada como hospedaje, entienda que está comprando una posición de ingresos y no una vivienda, y pueda conservarla. El condado muestra cuatro reventas calificadas de hospedaje entre marzo de 2024 y diciembre de 2025. A quién le conviene mal: a cualquiera que necesite liquidez, a cualquiera que suponga que las residencias siguen las reglas de hospedaje, y a cualquiera que se apoye en una ganancia porcentual medida desde un precio de cierre de agosto de 2023. Y si usted es propietario aquí y está pensando en vender, el condado muestra nueve reventas residenciales calificadas y cuatro reventas de hospedaje calificadas desde agosto de 2023; en cuál de los dos esté usted importa a la hora de fijar el precio, y no son el mismo edificio.
¿Ya compró en Smart Brickell Tower?
Si firmó un contrato de preventa aquí, esta parte de la página es para usted: qué puede hacer con su contrato y cómo recibir el registro a medida que cambia.
Sus tres opciones
- Cerrar y quedárselo. Vivir en él o rentarlo dentro de las reglas de renta del condominio.
- Ceder su contrato antes del cierre. Un nuevo comprador asume su contrato. Si se permite, y con qué cargo, depende de la cláusula de cesión de su contrato y, por lo general, del consentimiento por escrito del desarrollador.
- Cerrar y después revender. Tras el cierre es una reventa normal, con precio basado en lo que viviendas similares realmente registraron.
Lo que le enviaré
Dígame su unidad. Le enviaré el estado del proyecto según los registros públicos a medida que cambie, las primeras ventas registradas aquí cuando lleguen y una opinión directa sobre si conviene conservar, ceder o vender.
Dos cosas gratis para compradores aquí
¿Prefiere email? hello@joshsteinrealtor.com
Josh Stein, asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661.Smart Brickell — Preguntas Frecuentes
Compré en preventa en Smart Brickell Tower. ¿Puedo vender antes de la entrega o al momento de la entrega?
Depende de su contrato de compraventa. Antes del cierre, vender normalmente significa ceder su contrato a un nuevo comprador, algo que los desarrolladores suelen permitir solo con su consentimiento por escrito y a veces con un cargo, así que revise primero la cláusula de cesión. Después del cierre es una reventa normal, con un precio basado en lo que realmente han cerrado viviendas similares en el edificio y en la zona. Si compró en Smart Brickell Tower y quiere saber en cuánto podría venderse su unidad a la entrega, escríbale a Josh Stein por WhatsApp al +1 (305) 695-8257.
¿Smart Brickell permite Airbnb?
El sitio web de Smart Brickell de Habitat Group dice que las unidades están aprobadas para rentar a través de Airbnb y otras plataformas (archivado el 20 de septiembre de 2024). En el registro del condado, las cincuenta unidades de hospedaje de los pisos 2 al 7 están bajo una declaración llamada SMART BRICKELL LODGING 1 CONDO y cada una está clasificada como HOTEL OR MOTEL : CONDOMINIUM. Pero un código de uso es una clasificación catastral, no un permiso, y las cincuenta residencias de los pisos 11 al 23 están bajo una declaración distinta clasificada como condominio residencial. “Smart Brickell permite Airbnb” no es una afirmación que el registro del condado respalde para todo el edificio; confirme en la declaración registrada y en los documentos de oferta qué reglas se aplican a su unidad.
¿Cuántas unidades tiene Smart Brickell?
Tower I tiene 100 viviendas: 50 unidades de hospedaje en los pisos 2 al 7 y 50 residencias en los pisos 11 al 23 según el condado, más un condominio comercial separado. Habitat Group la presenta como 50 condominios y 50 residencias de hotel. La cifra de 71 unidades proviene de un plan de diciembre de 2021 para una tercera torre (71 condominios más 42 unidades de hospedaje de corto plazo); las páginas actuales de Habitat Group presentan un tercer edificio distinto, Smart Brickell Luxe, con 53 condominios y 78 residencias de hotel.
¿Smart Brickell sigue en preventa?
Tower I no lo está. Habitat Group la enumera entre sus proyectos terminados con entrega en 2023, el condado registra 2023 como año de construcción en las 100 viviendas, y 99 de las 100 tienen una primera escritura fechada en 2023, 93 de ellas el 31 de agosto de 2023. Habitat Group enumera Tower II y Smart Brickell Luxe por separado como proyectos actuales; Florida YIMBY informó construcción vertical en marcha en Luxe el 27 de octubre de 2025.
¿Por qué las unidades de hospedaje y las residencias se vendieron a precios tan distintos?
El 31 de agosto de 2023 las unidades de hospedaje cerraron a una mediana de $1,070 por pie cuadrado (45 ventas calificadas) y las residencias a $610 (47 ventas calificadas) — en la misma torre, el mismo día. Nueve residencias tuvieron luego reventas calificadas con ganancias de entre 49% y 93% sobre su precio de 2023, una de ellas 93% en veintidós días. El registro del condado no dice por qué difieren los dos conjuntos de precios de 2023 ni por qué las reventas están tan por encima de los precios residenciales de 2023, y no he encontrado una fuente que lo diga.
¿En cuánto se revenden realmente las residencias?
Las tres reventas calificadas más recientes son $982 por pie cuadrado (septiembre de 2025), $1,009 (noviembre de 2025) y $902 (abril de 2026). Son tres ventas, un rango y no una tendencia. No citaría una ganancia porcentual medida desde un precio de cierre del 31 de agosto de 2023.
¿Qué tan líquidas son las unidades de hospedaje?
Con muy pocas operaciones. Cuatro de las cincuenta tienen una reventa calificada en el registro del condado, registradas entre marzo de 2024 y diciembre de 2025, y no hubo ninguna en 2026 al 24 de septiembre de 2026. Dos se vendieron por encima de su precio de 2023 y dos por debajo, la mayor caída de −13.5% antes de costos de venta. Cuatro ventas son muy pocas para hablar de una dirección.
¿Por qué una búsqueda del condado solo muestra 50 unidades?
Porque el índice de direcciones del condado registra la declaración de hospedaje en 229 SW 9 ST y las declaraciones residencial y comercial en 239 SW 9 ST, y una búsqueda por 229 devuelve solo la declaración de hospedaje. Las cincuenta residencias están en un condominio de derechos aéreos separado, bajo su propia serie de folios.
Fuentes y lecturas adicionales
- Miami-Dade County Property Appraiser — Property Search (folios 01-4138-176, 01-4138-177 y 01-4138-178: 100 folios de hospedaje y residenciales, 25 folios comerciales y los tres folios de referencia; descripciones legales, año de construcción 2023, ventas, valores catastrales e índice de direcciones, consultado el 24 de septiembre de 2026)miamidadepa.gov
- Habitat Group — página del proyecto Smart Brickell Tower I (completado; 50 condominios y 50 residencias de hotel; entrega en 2023; arquitecto HAC Architects; 239 SW 9th Street; leída el 24 de septiembre de 2026)habitatgroup.com
- Habitat Group — portafolio (Tower I entre los proyectos terminados; Tower II y Smart Brickell Luxe entre los proyectos actuales; leído el 24 de septiembre de 2026)habitatgroup.com
- Habitat Group — página del proyecto Smart Brickell Tower II (258 SW 9th Street; 50 condominios y 50 residencias de hotel; figura como proyecto actual; leída el 24 de septiembre de 2026)habitatgroup.com
- Habitat Group — página del proyecto Smart Brickell Luxe (885 SW 3rd Avenue; 53 condominios y 78 residencias de hotel; arquitecto Ginard Studio; un edificio posterior, no Tower I; leída el 24 de septiembre de 2026)habitatgroup.com
- Smart Brickell official website — página Units archivada por la Wayback Machine el 20 de septiembre de 2024 (entrega de Tower 1 en Q3 2023; aprobadas para rentar a través de Airbnb y otras plataformas; 229 SW 9th Street 33130; el sitio activo devolvió un error el 24 de septiembre de 2026)web.archive.org
- South Florida Business Journal — Smart Brickell developer makes changes to third tower as sales launch, 22 de diciembre de 2021, republicado por Habitat Group (torres de 23 pisos; plan de la tercera torre de 71 condominios más 42 unidades de hospedaje)habitatgroup.com
- The Real Deal — Habitat Group launches second phase of Brickell condo project, 29 de noviembre de 2018 (tres edificios; 50 cuartos de hotel y 50 condominios por torre; renta 24 veces al año; amenidades planeadas)therealdeal.com
- Florida YIMBY — Tower One’s superstructure reaches parapet on Smart Brickell at 239 SW 9th Street, 9 de mayo de 2021 (25 pisos; 100 unidades; HAC Architects and Urbanists; Gensler; Airbnb hasta 50 veces al año)floridayimby.com
- Florida YIMBY — Ginard Studio’s Smart Brickell Luxe shows signs of vertical construction at 885 SW 3rd Avenue, 27 de octubre de 2025 (tercera y última torre; 53 condominios y 78 residencias de condo-hotel)floridayimby.com
- Floridian Development — The Habitat Group advances through permitting for 4 of their Brickell projects, 22 de julio de 2025 (finalizando la construcción de la segunda torre de Smart Brickell)floridiandevelopment.com
¿Le interesa comprar en Smart Brickell Tower?
Conozca más sobre comprar en Smart Brickell Tower con Josh Stein.
He vendido propiedades en el Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado realmente, o una respuesta directa sobre si este edificio se ajusta a lo que usted busca. Part of Condominios de Lujo en Miami.¿Pensando en Smart Brickell Tower?
Related coverage