Verificado el 24 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser, Habitat Group, Ginard Studio3 fuentes
Las torres de Smart Brickell y su podio ajardinado
Smart Brickell visto a nivel de calle entre los árboles
El complejo Smart Brickell en SW 1st Avenue
El complejo Smart Brickell visto desde el norte
La fachada de Smart Brickell a nivel de calle
Smart Brickell y su podio vistos desde el aire
Una residencia terminada en Smart Brickell
Una residencia terminada en Smart Brickell
Una residencia terminada en Smart Brickell
Una residencia terminada en Smart Brickell
Una residencia terminada en Smart Brickell
Una residencia terminada en Smart Brickell
Datos Clave
- Esto no es un condominio, son tres — el condado registra SMART BRICKELL LODGING 1 CONDO, SMART BRICKELL CONDO y SMART BRICKELL COMMERCIAL 1 CONDO como declaraciones de derechos aéreos separadas, apiladas en una sola torre.
- 50 unidades de hospedaje en los pisos 2 al 7, 50 residencias desde el piso 11 — cada folio de hospedaje está clasificado como HOTEL OR MOTEL : CONDOMINIUM y cada folio residencial como RESIDENTIAL : CONDOMINIUM – RESIDENTIAL. Son propiedades distintas, gravadas de forma distinta.
- El edificio está entregado, no en preventa — 99 de sus 100 residencias cerraron en 2023, 96 de ellas en un solo día. La página que esta reemplaza aún describía una torre de 71 unidades que no ha sido construida.
- El mismo día, las dos mitades se vendieron con un 75% de diferencia por pie cuadrado — 31 de agosto de 2023: las unidades de hospedaje a una mediana de $1,070 por pie cuadrado, las unidades residenciales en la misma torre a $610.
- Desde entonces las dos mitades se han comportado en direcciones opuestas — nueve residencias se revendieron con ganancias de entre 49% y 93%. Cuatro unidades de hospedaje se revendieron, dos de ellas por debajo de lo que costaron en 2023.
- La página anterior decía “sin restricciones de renta” — el registro del condado no puede sostener eso como una declaración general sobre cada unidad aquí, y una clasificación de uso no es un permiso. Lo que hay que verificar en su lugar se detalla más abajo.
Smart Brickell Tower, en números
Desde $450,000. Fuente: el registro del edificio en este sitio.
229 SW 9th Street, Miami, Florida 33131 | Vecindario: Brickell
Consulté el registro del condado para este edificio esperando una revisión de rutina y encontré algo que valía la pena documentar: Smart Brickell no es un condominio. Son tres, apilados verticalmente en una sola torre, y son legalmente propiedades separadas.
Esa estructura explica casi todo lo confuso sobre cómo se comercializa este edificio, incluyendo la afirmación en la página que estoy reemplazando — de que tiene “sin restricciones de renta” y está “aprobado para rentar por Airbnb”. Parte de eso está más cerca de ser cierto aquí que en casi cualquier otra dirección de Brickell. Pero no es cierto para todo el edificio en el sentido que implica esa frase, y la diferencia es todo el punto.
Una torre, tres condominios separados
El Miami-Dade County Property Appraiser registra tres declaraciones sobre el mismo terreno — una porción de los lotes 16 y 17 y los 10 pies oeste del lote 18, manzana 58, City of Miami South — cada una un condominio de derechos aéreos que cubre una franja distinta de pisos:
| Declaración | Registrada en | Folios | Clasificación del condado |
|---|---|---|---|
| SMART BRICKELL LODGING 1 CONDO | OR 33863-2168 | 50 | HOTEL OR MOTEL : CONDOMINIUM |
| SMART BRICKELL CONDO | OR 33863-2315 | 50 | RESIDENTIAL : CONDOMINIUM – RESIDENTIAL |
| SMART BRICKELL COMMERCIAL 1 CONDO | OR 33949-3155 | comercial minorista | comercial |
Las unidades de hospedaje ocupan los pisos 2 al 7. Las residencias comienzan en el piso 11 y llegan hasta el 23. La declaración de hospedaje cierra en exactamente 100.0000% de sus elementos comunes en 50 folios — una de las cifras más limpias que he medido. Las unidades van de 384 a 527 pies cuadrados. Las residencias van de 494 a 1,064 pies cuadrados, 41 de una recámara y 9 de dos recámaras.
Algo que vale la pena saber si usted busca por su cuenta: una búsqueda por la dirección de la calle solo devuelve la declaración de hospedaje. Así es como las cincuenta residencias sobre ella pueden ser invisibles para cualquiera que revise el edificio de la forma obvia, y por eso estuve a punto de publicar una versión más corta y equivocada de esta página.
Una corrección más. La página que estoy reemplazando describía un edificio de 23 pisos con 71 unidades al “Est. 2024”. Setenta y uno es el número de unidades anunciado para Tower III, una fase posterior. Lo que realmente existe y se ha cerrado es Tower I: cien residencias en dos declaraciones, entregadas y vendidas en 2023. Esto no es una oportunidad de preventa. Es un edificio al que se puede entrar caminando.
La torre
Smart Brickell se ubica en el lado oeste de Brickell, una torre esbelta sobre un podio. Las fotografías a continuación son del edificio terminado y no renders de él.
La mitad de hospedaje, y qué ha hecho desde entonces
Las cincuenta unidades de hospedaje cerraron casi simultáneamente: 45 de ellas el 31 de agosto de 2023, con tres más en octubre. El cierre mediano fue $455,000 a $1,070 por pie cuadrado.
Después, prácticamente, las operaciones se detuvieron.
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 48 | $455,000 | $1,070 |
| 2024 | 1 | $495,000 | $1,184 |
| 2025 | 3 | $475,000 | $1,073 |
| 2026 a la fecha | 0 | — | — |
Cuatro reventas en casi tres años, de cincuenta unidades, y ninguna en 2026. Como cada una de las cuatro es un ida y vuelta de una unidad que cerró en agosto de 2023, puedo fijarles el precio de forma exacta en lugar de inferir una tendencia:
| Unidad | Tamaño | Cierre 2023 | Reventa | Cambio |
|---|---|---|---|---|
| 604 | 466 pies² | $455,000 | $500,000 · ene 2025 | +9.9% |
| 602 | 418 pies² | $455,000 | $495,000 · mar 2024 | +8.8% |
| 209 | 433 pies² | $495,000 | $475,000 · dic 2025 | −4.0% |
| 708 | 527 pies² | $520,000 | $450,000 · may 2025 | −13.5% |
Dos al alza, dos a la baja, en aproximadamente dos años y medio, antes de cualquier costo de venta. Cuatro transacciones son demasiado pocas para hablar de una dirección y no voy a pretender lo contrario. Lo que sí establece es liquidez, y la liquidez es muy pobre. Si compra una unidad de hospedaje aquí, el registro indica que debe esperar conservarla, no venderla.
Los valores catastrales de 2026 se ubican en una mediana de $384,560, sumando $19,275,740 entre los cincuenta folios de hospedaje — aproximadamente $900 por pie cuadrado de valor catastral, lo cual está inusualmente cerca de lo que realmente se pagó por las unidades.
¿Por qué las dos mitades se vendieron con un 75% de diferencia?
Aquí está la cifra que me detuvo. El 31 de agosto de 2023, ambas declaraciones cerraron el mismo día, en la misma torre — las unidades de hospedaje a una mediana de $1,070 por pie cuadrado y las residencias a una mediana de $610. Cincuenta y una residencias cerraron a una mediana de $341,000.
Y entonces las residencias hicieron lo opuesto de lo que hicieron las unidades de hospedaje. Nueve de ellas se han revendido, y absolutamente todas con una ganancia sustancial:
| Unidad | Tamaño | 31 ago 2023 | Reventa | Cambio |
|---|---|---|---|---|
| 1204 | 494 pies² | $299,900 | $580,000 · 22 sep 2023 | +93.4% |
| 1604 | 494 pies² | $304,900 | $540,000 · mar 2024 | +77.1% |
| 1104 | 494 pies² | $298,900 | $495,000 · feb 2024 | +65.6% |
| 2101 | 571 pies² | $330,200 | $535,000 · mar 2024 | +62.0% |
| 2102 | 571 pies² | $330,900 | $535,000 · mar 2024 | +61.7% |
| 1704 | 494 pies² | $314,900 | $485,000 · sep 2025 | +54.0% |
| 2304 | 743 pies² | $487,500 | $750,000 · nov 2025 | +53.8% |
| 1702 | 571 pies² | $339,900 | $520,000 · dic 2023 | +53.0% |
| 2003 | 809 pies² | $488,900 | $730,000 · abr 2026 | +49.3% |
No creo que eso sea un mercado moviéndose 93% en veintidós días, y usted tampoco debería creerlo. La unidad 1204 cerró en $299,900 el 31 de agosto de 2023 y se revendió en $580,000 tres semanas después. Un mercado no hace eso. La lectura mucho más probable es que los cierres residenciales del 31 de agosto de 2023 se registraron a precios por debajo de lo que las residencias valían entonces — que es exactamente lo que sugiere la divergencia de $610 contra $1,070 el mismo día.
Pero el registro del condado no puede distinguir entre esas dos explicaciones, y yo no voy a elegir una por usted. Cada escritura mencionada arriba está marcada como calificada por el condado. Lo que el registro respalda es esto: el nivel de reventa residencial es real y está alrededor de $900 a $1,010 por pie cuadrado — la venta de septiembre de 2025 a $982, la de noviembre de 2025 a $1,009 y la de abril de 2026 a $902 son todas consistentes, y todas son reventas ordinarias entre partes independientes años después de los cierres. Es la línea base de 2023 la que debe tratarse con sospecha, no las reventas. Cualquiera que le cite una ganancia porcentual medida desde un precio del 31 de agosto de 2023 le está citando un número que yo no usaría para calcular.
Dos de las cincuenta residencias merecen una nota al pie. Las unidades 1801 y 1901 tienen 907 pies cuadrados cada una y llevan la porción indivisa de elementos comunes de una residencia de 571 pies cuadrados — los pisos 18 y 19 tienen dos unidades donde los pisos de abajo tienen cinco, así que se combinaron residencias y el condado nunca sumó las porciones absorbidas. Por eso la declaración cierra en 97.8398% en lugar de 100%. Dos porciones faltantes de 1.08008% cada una son 2.16016%, contra una brecha de 2.1602%. Eso concuerda exactamente, lo cual significa que no falta nada en este edificio — el error está en el rol, no en la consulta. No publico ninguna cifra derivada de esa porción para esas dos residencias.
Las residencias
Estas son fotografías de unidades terminadas y amuebladas — lo cual en sí mismo es un dato sobre en qué punto está este edificio, y vale la pena tenerlo presente junto con la pregunta de clasificación más abajo.
Qué establece la clasificación y qué no
La página que estoy reemplazando decía que este edificio no tiene “restricciones de renta” y que sus unidades están “aprobadas para rentar por Airbnb”. Permítame ser preciso, porque esta es la razón principal por la que la gente busca este edificio.
Lo que es cierto: las cincuenta unidades de hospedaje están registradas bajo una declaración con la palabra LODGING en su nombre y están clasificadas por el condado como HOTEL OR MOTEL : CONDOMINIUM, cada una de ellas. Eso es genuinamente inusual. La mayoría de las torres de Brickell que la gente supone que admiten renta de corto plazo están clasificadas como condominios residenciales ordinarios. Este edificio fue concebido, registrado y catastrado como hospedaje desde el inicio, y el registro del condado lo refleja de forma consistente y no solo en uno o dos folios.
Lo que no está establecido: un código de uso del Department of Revenue es una clasificación catastral, no un permiso ni una licencia. No otorga por sí mismo a ningún propietario el derecho a rentar por noche, y no dice nada sobre las cincuenta residencias sobre el piso 11, las cuales están clasificadas como propiedad de condominio residencial ordinaria bajo una declaración distinta con documentos distintos. Tratar “Smart Brickell permite Airbnb” como una afirmación sobre todo el edificio es exactamente el error que esta página solía cometer.
Lo que realmente lo decide es la misma prueba de tres niveles que aplica en cualquier parte de Miami: la ley estatal tal como llega a este municipio, la zonificación y las licencias de la ciudad de Miami, y la declaración específica bajo la que se encuentra su unidad. Explico esto en detalle en mi guía sobre rentas de corto plazo en condominios de Miami, y vale la pena leerla antes de hacer una oferta aquí, no después. El panorama más amplio está en condominios de Miami y las rentas de corto plazo, y lo que pasa cuando un edificio se equivoca en esto está documentado en cuando un condominio se convierte en hotel.
El nivel de amenidades
La terraza de amenidades y las terrazas de las residencias dan hacia Brickell y no hacia la bahía.
Qué verificaría yo aquí
En qué condominio está realmente su unidad. Pida el número de folio y lea la declaración indicada en él. Una unidad de hospedaje y una residencia en esta torre son productos distintos con reglas distintas, documentos distintos y, según la evidencia anterior, un comportamiento de reventa completamente distinto. No acepte un número de piso como respuesta.
El acuerdo de operación del lado de hospedaje. Si va a comprar una de las cincuenta unidades de hospedaje, averigüe quién las opera, qué porcentaje de los ingresos le corresponde, si puede usar la unidad usted mismo y por cuánto tiempo, y qué sucede si el operador cambia. Ese acuerdo, no el código del condado, es lo que determina su ingreso.
El precio de 2023 en la unidad que le muestran. Dada la divergencia anterior, cualquier comparable basado en un cierre residencial del 31 de agosto de 2023 embellecerá el panorama. Pida las comparables de reventa de 2025 y 2026 en su lugar: esas se agrupan alrededor de $900 a $1,010 por pie cuadrado y son las que un prestamista tomará en cuenta.
El presupuesto de un edificio que carga el gasto común de dos hoteles sobre cien residencias. Una torre con una declaración de hospedaje, una declaración residencial y una declaración comercial tiene costos de instalaciones compartidas que repartir entre ellas. Pregunte cómo se dividen, y pregunte si la asociación residencial vota sobre decisiones que afectan su porción.
A quién le conviene. A un comprador que específicamente quiera una unidad pequeña de Brickell genuinamente clasificada como hospedaje, entienda que está comprando una posición de ingresos y no una vivienda, y pueda conservarla. Cuatro reventas en tres años es lo que se ve al salir. A quién le conviene mal: a cualquiera que necesite liquidez, a cualquiera que asuma que las residencias siguen las reglas de hospedaje, y a cualquiera que compre basándose en una ganancia porcentual medida desde un precio de cierre de agosto de 2023. Y si usted es propietario aquí y está pensando en vender, el historial de reventa residencial es genuinamente sólido y el historial de reventa de hospedaje es genuinamente escaso — en cuál de los dos esté usted debería decidir su estrategia de precio, y no son el mismo edificio.
Smart Brickell — Preguntas Frecuentes
¿Smart Brickell permite Airbnb?
Las cincuenta unidades de hospedaje en los pisos 2 al 7 están bajo una declaración llamada SMART BRICKELL LODGING 1 CONDO y cada una está clasificada por el condado como HOTEL OR MOTEL : CONDOMINIUM, que es lo que se ve en el rol fiscal de un condo-hotel genuino. Pero un código de uso es una clasificación catastral, no un permiso, y las cincuenta residencias sobre el piso 11 están bajo una declaración residencial ordinaria distinta. “Smart Brickell permite Airbnb” no es una afirmación segura sobre todo el edificio — verifique bajo qué declaración está su unidad específica.
¿Cuántas unidades tiene Smart Brickell?
Tower I, que está construida y cerrada, tiene 100 residencias: 50 unidades de hospedaje en los pisos 2 al 7 y 50 residencias del piso 11 al 23, más un condominio comercial separado. La cifra de 71 unidades corresponde a Tower III, una fase posterior.
¿Smart Brickell sigue en preventa?
No. Noventa y nueve de las cien residencias de Tower I cerraron en 2023, noventa y seis de ellas el 31 de agosto de 2023. Fases posteriores se han anunciado por separado. El edificio en sí está entregado.
¿Por qué las unidades de hospedaje y las residencias se vendieron a precios tan distintos?
El 31 de agosto de 2023 las unidades de hospedaje cerraron a una mediana de $1,070 por pie cuadrado y las residencias a $610 — en la misma torre, el mismo día. Nueve residencias luego se revendieron en cuestión de meses con ganancias de entre 49% y 93%, una de ellas 93% en veintidós días. Ese patrón apunta a que los cierres residenciales de 2023 se registraron por debajo del mercado y no a un movimiento real del 93%, pero el registro del condado no puede distinguir entre las dos explicaciones y esta página no afirma poder hacerlo.
¿En cuánto se revenden realmente las residencias?
Las tres reventas más recientes entre partes independientes son $982 por pie cuadrado (septiembre de 2025), $1,009 (noviembre de 2025) y $902 (abril de 2026). Esas cifras se agrupan de forma consistente y son las que vale la pena usar. Cualquier ganancia porcentual citada desde un precio de cierre del 31 de agosto de 2023 debe tratarse con cautela.
¿Qué tan líquidas son las unidades de hospedaje?
No mucho. Cuatro de las cincuenta se han revendido en casi tres años y no hubo ninguna venta calificada en 2026. De esas cuatro, dos se vendieron por encima de su precio de 2023 y dos por debajo, la peor en −13.5% antes de costos. Cómprela esperando conservarla.
¿Por qué una búsqueda del condado solo muestra 50 unidades?
Porque una búsqueda por la dirección de la calle solo devuelve la declaración de hospedaje. Las cincuenta residencias están en un condominio de derechos aéreos separado bajo su propia serie de folios y no aparecen en ese resultado. Es un buen ejemplo de que un resultado nulo o parcial es evidencia sobre la consulta, no sobre el edificio.
Sources and further reading
- Miami-Dade County Property Appraiser — Property Search (100 registros de folio en SMART BRICKELL LODGING 1 CONDO y SMART BRICKELL CONDO, consultado el 24 de agosto de 2026)miamidadepa.gov
- Habitat Group — páginas del proyecto Smart Brickell (fuente primaria del desarrollador)habitatgroup.com
- Ginard Studio — torre Smart Brickell Luxe (fuente primaria del arquitecto)ginardstudio.com
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He vendido propiedades en el Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado realmente, o una respuesta directa sobre si este edificio se ajusta a lo que usted busca. Part of Nueva Construcción del Sur de la Florida.¿Pensando en Smart Brickell Tower?
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