Tribeca West

Doce viviendas, y la mitad de una declaración más grande

Consulté todos los folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para los dos números de 15th Street que cubre esta página — 1035 y 1057 15th Street, Miami Beach, FL 33139 — y, al igual que con su contraparte de Michigan Avenue, la propia numeración de folios del condado muestra que Tribeca West no es un condominio separado de Tribeca East, tratado en su propia página. Ambos se encuentran dentro de una sola declaración legal, “TRIBECA CONDO,” cuyos 24 folios numerados consecutivamente van de las unidades de Michigan Avenue (Tribeca East, 12 viviendas) directamente hasta estas unidades de 15th Street (12 viviendas), sin huecos ni cortes en la secuencia. Consultadas y verificadas en conjunto, las cuotas de elementos comunes de la declaración completa de 24 folios suman 100.0001% del total — completa. Esta página informa sobre las 12 viviendas con frente a 15th Street; un lector que compare solo este número de calle con lo que se comercializa como “el edificio” debe saber que las otras 12 viviendas, una calle más allá, forman legalmente parte del mismo condominio.

Las 12 viviendas de esta página se dividen en 8 unidades de una recámara (832 u 858 pies cuadrados, cuatro de cada una) y 4 unidades de dos recámaras (986 a 1,033 pies cuadrados) — un rango de tamaños más amplio que la planta uniforme de Tribeca East. El tamaño general va de 832 a 1,033 pies cuadrados, con una mediana de 858.

En el padrón fiscal de 2026, los valores catastrales van de $414,821 a $443,600 entre las 12 viviendas, con una mediana de $431,611.

El campo de año de construcción del condado indica 1940 para los 12 folios, pero no tengo un arquitecto, un número de pisos ni una lista de amenidades confirmados para este edificio a partir de ningún registro primario de designación, y prefiero decirlo antes que llenarlo con datos de un sitio de listados. 15th Street se encuentra dentro del perímetro cartografiado del Miami Beach Architectural District, el distrito histórico del National Register de 1979 que abarca la mayor parte de South Beach — pero no he podido confirmar contra una fuente primaria la condición individual de edificio contribuyente ni el arquitecto de esta declaración en particular, y el año de construcción 1940 es solo el campo del condado. Vea la franja verificada más abajo para saber exactamente qué revisé.

Tres ventas, una cada año, a $624 a $653 por pie cuadrado

Se cerró exactamente una venta calificada en cada uno de 2023, 2024 y 2025, lo que equivale a aproximadamente una vivienda de cada 16 cada año si se cuenta de 2023 a 2026 como cuatro años calendario (12 viviendas, 3 ventas), con $/pie² de $624, $653 y $641. La cifra de cada año es una sola venta, por lo que no la leería como una tendencia: un valor atípico alto o bajo movería todo el panorama. No se ha cerrado ninguna venta calificada en 2026 hasta el 23 de septiembre de 2026 (la última fue el 6 de junio de 2025).

Una unidad vendida dos veces en menos de dieciocho meses

Si se mira más allá de la ventana de cuatro años, el historial completo de ventas del condado de esta ala incluye 48 ventas calificadas desde 2003, más historial de operaciones que su contraparte de Michigan Avenue (34 ventas calificadas desde 2002). La venta récord de todos los tiempos del edificio es de $560,000, registrada en julio de 2024 en una vivienda de 858 pies cuadrados a $653 por pie cuadrado — la misma cifra que encabeza la tabla de cuatro años de arriba.

Esa venta récord, y la venta de 2023 del edificio, pertenecen a la misma vivienda: la unidad 14, que se vendió en $535,000 en febrero de 2023 y de nuevo en $560,000 en julio de 2024 — una ganancia de 4.7% en aproximadamente dieciséis meses y medio. Informo lo que muestra el registro y nada más: una reventa rápida con una prima modesta, no una afirmación sobre por qué el vendedor decidió vender.

11 de las 12 viviendas del edificio tienen un ciclo completo de compra y reventa documentado. 8 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 3 se vendieron por menos. El cambio mediano en las 11 es de +5.0%, con un periodo de tenencia mediano de 14.8 años, en un rango de -2.3% a +60.4%. Las dos mayores ganancias, +60.4% y +58.7%, se remontan ambas a compras de 2004 conservadas aproximadamente dos décadas, incluido el rendimiento de largo plazo de la unidad 14 por debajo de su reciente reventa rápida. Las tres pérdidas son todas modestas, de -2.1% a -2.3%, cada una en tenencias de aproximadamente 13 a 16 años — resultados esencialmente planos tras una tenencia tan larga, no caídas pronunciadas.

A quién le conviene Tribeca West, y a quién no

Tribeca West le conviene a un comprador que quiere una elección genuina entre viviendas de una y de dos recámaras en 15th Street, con una venta calificada en cada uno de 2023, 2024 y 2025, más actividad de operaciones reciente que su contraparte de Michigan Avenue, donde la última venta fue en abril de 2023. La mayoría de las tenencias largas documentadas aquí han ganado, aunque modestamente en varios casos.

No le conviene a quienes quieren comparar “el precio del edificio” como una sola cifra sin conocer el panorama completo — la venta récord de esta ala es la misma vivienda que se revendió dos veces en menos de dos años, lo cual es una base más débil para un “récord” que la de un edificio con vendedores recientes más variados. Tampoco le conviene a quienes quieren tratar a Tribeca West como legalmente separado de su ala hermana en Michigan Avenue; las dos comparten una sola declaración de condominio. Tampoco le conviene a quienes necesitan tener a la mano un linaje arquitectónico documentado; no pude confirmar un arquitecto ni una condición de designación histórica para esta declaración en particular a partir de una fuente primaria; el campo de año de construcción del condado indica 1940.

Si usted vende: con una venta en cada uno de los últimos tres años, esta ala tiene tres comparables recientes: fije el precio con base en el rango de $624 a $653 por pie cuadrado que establecen esas tres ventas, y informe de la declaración compartida con Tribeca East al agente de un posible comprador antes de que la encuentre por sí mismo en el registro del condado.

Tribeca West — Preguntas frecuentes

¿Es Tribeca West un condominio separado de Tribeca East?

No. La numeración de folios del condado muestra que ambos son una sola declaración legal, “TRIBECA CONDO” — 12 viviendas con frente a 15th Street (esta página) y 12 con frente a Michigan Avenue (Tribeca East). Consultadas en conjunto, las cuotas de elementos comunes de los 24 folios suman 100.0001% del total.

¿Cuántas viviendas hay en el lado de 15th Street?

12 — 8 unidades de una recámara (832 u 858 pies²) y 4 unidades de dos recámaras (986 a 1,033 pies²).

¿Ha tenido Tribeca West ventas recientes?

Se cerró una venta calificada en cada uno de 2023, 2024 y 2025, en $535,000, $560,000 y $550,000 respectivamente — $624, $653 y $641 por pie cuadrado. Ninguna se ha cerrado en 2026 hasta el 23 de septiembre.

¿Cuál es la venta récord en el lado de 15th Street?

$560,000, registrada en julio de 2024 en una vivienda de 858 pies cuadrados, $653 por pie cuadrado. Esa misma vivienda también se vendió en $535,000 en febrero de 2023 — una ganancia de 4.7% en aproximadamente dieciséis meses y medio.

¿Los propietarios del lado de 15th Street tienden a ganar o perder dinero al revender?

De los 11 ciclos documentados de compra y reventa de esta ala, 8 se vendieron por más y 3 por menos — un cambio mediano de +5.0% con un periodo de tenencia mediano de 14.8 años. Las tres pérdidas fueron todas modestas, de -2.1% a -2.3%.

¿Qué tan grandes son las unidades de Tribeca West?

Las unidades de una recámara son de 832 u 858 pies cuadrados; las de dos recámaras, de 986 a 1,033 pies cuadrados.

¿Es Tribeca West un edificio histórico designado?

Se encuentra dentro del perímetro cartografiado del Miami Beach Architectural District (National Register, 1979), pero no pude confirmar contra una fuente primaria su arquitecto individual ni su condición de edificio contribuyente. El campo de año de construcción del condado indica 1940.