Apogee Beach

Cuarenta y ocho viviendas en Ocean Drive, en Hollywood

Consulté los 48 folios que Broward County Property Appraiser tiene registrados para Apogee Beach en 3951 S Ocean Drive, Hollywood, FL 33019. Los 48 son viviendas de condominio residencial, y no hay folios comerciales, declarados como hotel ni de marina en esta declaración que excluir.

La mezcla de recámaras se inclina hacia lo grande: 19 viviendas (39.6%) tienen 3.5 recámaras, 18 (37.5%) tienen 4.5 recámaras, 10 (20.8%) tienen 2.5 recámaras y una tiene 5 recámaras. El área climatizada va de 1,691 a 5,051 pies cuadrados, con una mediana de 2,356 — un edificio de formato grande según los estándares de este conjunto de datos. En el padrón fiscal de 2026, los valores catastrales de las 48 viviendas van de $1,146,980 a $5,402,640, con una mediana de $1,567,340.

El condado registra 2013 como el año de construcción de las 48 viviendas. No tengo un arquitecto confirmado ni una lista de amenidades de este edificio. Nada de eso está en el expediente del condado, y prefiero decirlo que completarlo desde un sitio de anuncios.

¿Pueden realmente cuatro ventas en cuatro años decirle hacia dónde van los precios?

No. Cuatro ventas calificadas en cuatro años — 2, 1, 1 y cero en lo que va de 2026 — no bastan para establecer una dirección, y prefiero decirlo con claridad que trazar una línea por cuatro puntos y llamarla tendencia. 2026 no ha registrado ventas calificadas hasta la fecha en Apogee Beach; esa ausencia debe estar en esta página en negritas, no como un hueco discreto en la tabla.

Lo que muestran las cuatro ventas que sí se cerraron: el $/pie² mediano fue de $961 en 2023, $955 en 2024 y $885 en 2025, cada cifra apoyada en una o dos ventas. No leería una dirección en eso, porque el nivel de acabados, el piso o la vista específicos de una sola vivienda pueden mover la cifra de un año de una sola venta por decenas de dólares por pie por sí solos, y esa es exactamente la situación de 2024 y 2025. En el registro completo del condado del edificio desde 2013 hay 100 ventas calificadas, 48 de ellas las primeras ventas registradas en 2013, de modo que el registro de reventas es de 52 ventas; lo que haya ocurrido más recientemente es una pequeña parte de ese historial más largo.

La rotación a lo largo de la ventana de cuatro años equivale a una vivienda de cada 48 por año (4 ventas en cuatro años), en un edificio de solo 48 viviendas para empezar.

Un sólido historial de ciclos completos en un edificio que rara vez opera

El historial de ventas más largo del edificio cuenta una historia más completa que cuatro ventas recientes. Al observar los ciclos completos terminados, es decir, una vivienda comprada y luego revendida con ambos tramos como transacciones calificadas entre partes independientes, 38 de las 48 viviendas tienen uno, una tasa de 79.2%. Cada uno de los 38 comienza con la primera venta de la vivienda en 2013, el año en que se completó el edificio, y termina con su venta más reciente, un ciclo completo por vivienda. 36 de esos 38 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior, 2 se vendieron por menos y ninguno cerró a un precio idéntico. La ganancia mediana de los 38 es de 46.6%, con una tenencia mediana de 7.4 años; entre los 36 que ganaron, la ganancia mediana es de 48.2%. El rango va de -7.5% a +215.2%.

La venta récord del edificio es $6,000,000, cerrada el 27 de abril de 2021, por su vivienda individual más grande, la unidad de 5,051 pies², a $1,188/pie². Es el precio más alto registrado y la segunda tarifa más alta por pie cuadrado; la tarifa más alta registrada, $1,280/pie², corresponde a una venta de una vivienda más pequeña, de 3,163 pies², que cerró en $4,050,000 en agosto de 2022. Ninguna de las dos ventas cae dentro de la tabla actual de cuatro años de arriba, pero ambas son transacciones calificadas reales en el expediente del condado.

Las propias tenencias de los ciclos completos abarcan un amplio rango, lo cual conviene nombrar en lugar de comprimirlo en la mediana única de 7.4 años. Algunos de los 38 ciclos completos documentados cerraron a pocos años de la compra; otros llegan a 11.5 años, con un precio de entrada de 2013 de un mercado muy distinto de aquel en el que salieron. Esa dispersión es parte de por qué el rango de ganancias llega a ser tan amplio como de -7.5% a +215.2% — una tenencia corta a través de un tramo débil y una tenencia larga a través de una recuperación están representadas en el mismo conjunto de 38 ventas, y ninguna cifra por sí sola le dice qué patrón siguió una unidad específica sin revisar las dos fechas de esa unidad.

A quién le conviene Apogee Beach, y a quién no

Apogee Beach le conviene a un comprador que quiere una vivienda de formato grande (la mediana del edificio es de 2,356 pies²) y que se siente cómodo con este registro de ventas: 36 de los 38 ciclos completos documentados aquí cerraron por encima del precio anterior, con una mediana de 46.6%, aunque todos parten de una primera venta de 2013. También le conviene a un comprador paciente más que a un operador activo; la tenencia mediana detrás de ese registro es de 7.4 años, y la ventana actual de cuatro años muestra apenas 4 ventas en total.

Les conviene mal a los compradores que necesitan comparables actuales. Solo se han cerrado 4 ventas calificadas aquí en los últimos cuatro años, ninguna todavía en 2026, y una vivienda de cada 48 al año es genuinamente ilíquida — espere a que se cierre un comparable, o apóyese en el historial de ventas más antiguo del edificio en lugar de uno reciente.

Si usted vende: con tan pocos comparables recientes, fije el precio con cuidado frente a la banda propia del edificio de $885-$961 de $/pie² de cuatro años y la clase de tamaño específica de su vivienda, y establezca desde el principio la expectativa de que la venta misma puede tardar más en cerrarse que en un edificio que opera con más frecuencia.

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