The Netherland

Diecinueve viviendas y un componente comercial en la planta baja

Consulté los 27 folios que el Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para The Netherland en 1330 Ocean Drive, Miami Beach, FL 33139, bajo la subdivisión del condado “THE NETHERLAND CONDO”. De esos 27, 19 son viviendas residenciales; los 8 restantes son no residenciales — 5 locales comerciales en la planta baja, 2 unidades de oficina de varios niveles y 1 folio de referencia sin área habitable. Excluí los 8 de todas las cifras de esta página, pero vale la pena saberlo: es un edificio de uso mixto en Ocean Drive, no uno puramente residencial.

Entre las 19 viviendas, el conteo de recámaras del condado va de estudios a tres recámaras: 3 estudios, 6 de una recámara, 7 de dos recámaras y 3 de tres recámaras. Los tamaños van de 590 a 3,080 pies cuadrados, con una mediana de 1,540.

En el rol fiscal de 2026, las 19 viviendas tienen valores catastrales de $486,457 a $4,110,374, con una mediana de $1,312,387.

El rol del condado indica 1936 como el año de construcción, y el registro del edificio en este sitio enumera nueve pisos. No tengo un arquitecto confirmado ni una lista de amenidades para este edificio a partir de ningún registro de designación primario, y prefiero decirlo que rellenarlo con un sitio de listados. Ocean Drive se encuentra dentro del área mapeada del Miami Beach Architectural District, el distrito histórico del Registro Nacional de 1979 que abarca la mayor parte de South Beach, pero no he podido confirmar la condición individual de edificio contribuyente ni el arquitecto de este edificio en particular frente a una fuente primaria. Consulte la franja verificada de abajo para ver exactamente lo que revisé.

Una venta residencial en cuatro años, a una tasa inusualmente baja

No se cerró ninguna venta residencial calificada en The Netherland en 2023, 2024 ni 2025: todo el registro de cuatro años del edificio es una venta, en junio de 2026, por $864,400 por una vivienda grande de 2,978 pies cuadrados. A $290 por pie cuadrado, esa tasa es menor que la de cualquier otra venta de una sola vivienda aquí desde 2004. Las ventas de una sola vivienda de 2004 a 2020 van de $366 a $1,148 por pie cuadrado, mientras que las anteriores a 2002 fueron de $268 a $436, más cerca de la cifra de 2026. Una venta está muy lejos de bastar para establecer si esa tasa baja refleja esta unidad específica, inusualmente grande, un mercado de 2026 genuinamente más débil, o algo particular de esa transacción — no tengo información suficiente para decir cuál, y prefiero señalar la brecha con claridad que adivinar una razón.

El verdadero récord es un penthouse combinado de tres unidades

Si se amplía la vista más allá de la ventana de cuatro años, el historial completo de ventas del condado de The Netherland incluye 39 ventas calificadas de una sola vivienda, además de las escrituras combinadas de tres unidades que se describen más abajo. Entre las ventas ordinarias de un solo folio, el récord es de $2,850,000, fijado en julio de 2014 por una vivienda de 2,850 pies cuadrados a $1,000 por pie cuadrado.

Pero ese no es el verdadero récord histórico del edificio. Tres unidades contiguas del cuarto piso — 4B, 4C y 4D, de 1,300, 1,540 y 590 pies cuadrados, 3,430 pies cuadrados en conjunto — se han vendido juntas como una sola escritura tres veces distintas, y el condado marca las tres transacciones explícitamente como ventas de varias parcelas, no una coincidencia: $4,800,000 en julio de 2003, $1,318,000 en abril de 2005 y $3,000,000 en agosto de 2014. Valorada sobre los pies cuadrados combinados, la venta de 2003 equivale a $1,399 por pie cuadrado — tanto el precio total más alto como la tasa más alta por pie cuadrado que este edificio ha registrado jamás, por delante de toda venta de un solo folio de la página. Un lector que compare solo listados de una sola unidad con las cifras principales de este edificio debe saber que su verdadera marca máxima pertenece a una vivienda combinada de tres unidades, no a un departamento típico.

10 de las 19 viviendas del edificio tienen más de una venta calificada en el registro, y cada una de las 10 se vendió por última vez por más que su primera venta calificada. La ganancia mediana de la primera a la última venta es de +128.0%, en un periodo de tenencia mediano de 13.4 años, con un rango de +9.1% a +239.3%. Medido en cambio reventa por reventa, 5 de los 23 pares se cerraron por debajo del precio anterior, todos entre 1998 y 2003, dejando aparte las escrituras combinadas de tres unidades. La mayor ganancia, +239.3% en 18.1 años, corresponde a la misma vivienda de 2,850 pies cuadrados que fijó el récord de precio de un solo folio en 2014; varias otras viviendas ganaron bastante más de 100% en periodos de tenencia de 11 a 27 años. La menor ganancia, +9.1%, se cerró en un periodo de tenencia mucho más corto de 6.2 años a finales de la década de 1990. En este registro, toda tenencia larga en The Netherland ha sido rentable.

A quién le conviene The Netherland y a quién no

The Netherland le conviene a un comprador que busca una vivienda más grande y de mayor precio en Ocean Drive con verdadera variedad de tamaños — de estudio a tres recámaras, hasta 3,080 pies cuadrados — en un edificio de uso mixto con su propio componente comercial y de oficinas en la planta baja. En este registro, toda tenencia larga documentada ha ganado valor, algunas sustancialmente.

Le conviene mal a quienes quieren certeza de precios recientes — con una sola venta residencial en cuatro años, y esa a una tasa menor que cualquier otra venta de una sola vivienda aquí desde 2004, hay muy poca evidencia actual contra la cual fijar el precio. También le conviene mal a quienes necesitan un linaje arquitectónico documentado en mano; no pude confirmar un arquitecto ni una condición de designación histórica para este edificio en particular a partir de una fuente primaria.

Si usted vende: los récords de precio principales del edificio pertenecen a sus unidades más grandes y al inusual penthouse combinado de tres unidades descrito arriba — una vivienda típica de una o dos recámaras debe fijarse con base en el rango más amplio de $366 a $1,148 por pie cuadrado de las ventas de una sola vivienda de 2004 a 2020, no en esas cifras atípicas, y vale la pena entender la única venta de 2026 a $290/pie² antes de usarla como comparable en cualquier sentido.

The Netherland — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en The Netherland?

El Miami-Dade County Property Appraiser registra 19 viviendas residenciales en 1330 Ocean Drive, Miami Beach, además de 8 folios no residenciales (5 locales comerciales, 2 unidades de oficina, 1 folio de referencia) en la misma declaración.

¿Ha tenido The Netherland ventas recientes?

Una venta residencial calificada se ha cerrado en los últimos cuatro años: $864,400 en junio de 2026, por una vivienda de 2,978 pies cuadrados, $290 por pie cuadrado, menos que cualquier otra venta de una sola vivienda aquí desde 2004.

¿Cuál es la venta récord en The Netherland?

El verdadero récord del edificio es un penthouse combinado de tres unidades (unidades 4B, 4C y 4D, 3,430 pies cuadrados en conjunto), que se vendió por $4,800,000 en 2003, $1,399 por pie cuadrado. Entre las ventas ordinarias de una sola unidad, el récord es de $2,850,000 (julio de 2014, $1,000/pie²).

¿Tiene The Netherland espacio comercial?

Sí. El condado registra 5 locales comerciales en la planta baja y 2 unidades de oficina en la misma declaración que las 19 viviendas residenciales, además de 1 folio de referencia.

¿Los propietarios de The Netherland tienden a ganar o perder dinero en la reventa?

De las 10 viviendas con más de una venta calificada, las 10 se vendieron por última vez por más que su primera venta calificada, una mediana de +128.0% en un periodo de tenencia mediano de 13.4 años. Medido reventa por reventa, 5 de 23 pares se cerraron por debajo del precio anterior, todos entre 1998 y 2003.

¿Qué tamaño tienen las unidades de The Netherland?

Los tamaños van de 590 a 3,080 pies cuadrados, mediana de 1,540, entre estudios y viviendas de tres recámaras.

¿Es The Netherland un edificio histórico designado?

Se ubica dentro del área mapeada del Miami Beach Architectural District (Registro Nacional, 1979); el rol del condado indica 1936 como el año de construcción, pero no pude confirmar su arquitecto individual ni su condición de edificio contribuyente frente a una fuente primaria.

¿Le interesa vender en The Netherland?

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