Condominios de Lujo en Miami · South of Fifth · One Ocean
Treinta y seis de las 49 viviendas tienen un ciclo completo de compra y reventa en el registro.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 21 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Puntos Clave
- One Ocean registró 3 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — a una mediana de $3,850,000, o $1,885 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 2 de julio de 2026. ¿Es propietario en One Ocean? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- Treinta y seis de las 49 viviendas tienen un ciclo completo de compra y reventa en el registro — y todas empiezan en la venta inicial de 2016 — 29 ganaron, siete perdieron, con una mediana de +20.6% en 5.9 años.
- Lo que usted pagó importó mucho más que qué departamento compró — el cuarto más barato de las entradas de 2016 devolvió una mediana de +48.8% sin pérdidas; el cuarto más caro devolvió +0.6% con cuatro pérdidas de nueve.
- El séptimo piso es donde se perdió el dinero — tres de sus cinco ciclos completos terminaron en pérdida, y su resultado mediano es de −2.8%.
- Ni una sola venta calificada en todo 2023 — el registro del condado está vacío para ese año — el único hueco de este tipo en los cuatro años medidos aquí.
- Son dos edificios bajo una sola declaración — 32 viviendas figuran como South Building, 14 como North Building, y las cuotas de elementos comunes suman 100.0110%.
- La venta récord es de $10,000,000 — en junio de 2024, por una de cinco recámaras de 3,339 pies cuadrados — $2,995 por pie cuadrado.
One Ocean, en cifras
Desarrollador: Related Group · Arquitecto: Enrique Norten · Desde $1.55 millones. Fuente: el registro del edificio en este sitio.
1 Collins Avenue, Miami Beach, Florida 33139 | Vecindario: South of Fifth
Lo que en realidad hay dentro del edificio
El Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados 54 folios en 1 Collins Avenue. Cuarenta y nueve de ellos son viviendas. Los otros cinco son tres locales comerciales de planta baja de 5,468, 2,368 y 2,324 pies cuadrados, un folio de referencia agregado y una parcela de estacionamiento independiente. Un conteo bruto de folios sobrestimaría este edificio en cinco, algo que conviene saber si ha visto citada otra cifra.
También son dos edificios registrados como un solo condominio. El condado etiqueta 32 de las viviendas como South Building y 14 como North Building, y tres no llevan ninguna etiqueta de edificio — una declaración, un solo conjunto de cuotas de elementos comunes, que suman 100.0110%. No falta nada en esta consulta.
Las viviendas van de 818 a 5,586 pies cuadrados, con una mediana de 2,659 — una mediana verdaderamente grande, y la razón por la que los precios de este edificio se ven como se ven. La mezcla es de 21 de cinco recámaras y 21 de tres recámaras, con cuatro de dos recámaras, dos de una recámara y una de cuatro recámaras.
Lo que no tiene es repetición. El plano más grande aparece cuatro veces; todos los demás aparecen dos veces o una. Cuarenta y nueve viviendas, y casi no hay dos iguales. Eso importa más aquí que las cifras principales, y vuelvo a ello más abajo.
Los valores catastrales de 2026 van de $875,558 a $7,450,304, con una mediana de $3,589,009.
Por qué el precio de entrada decidió el resultado
Todo ciclo completo en este edificio comienza en el mismo lugar. Cuarenta y ocho viviendas registraron su primera venta calificada en 2016, la mayoría entre finales de marzo y mediados de junio, a una mediana de $1,308 por pie cuadrado y un precio mediano de $3,950,000.
Treinta y seis de esos compradores han vendido desde entonces. Veintinueve ganaron y siete perdieron, con una mediana de +20.6% en un periodo de tenencia mediano de 5.9 años y un rango de −22.4% a +64.6%.
Ordenado según lo que cada comprador pagó por pie cuadrado en 2016, el patrón es difícil de pasar por alto:
| Precio de entrada en 2016 | Ciclos completos | Resultado mediano | Pérdidas |
|---|---|---|---|
| $916–$1,125 por pie² | 9 | +48.8% | 0 |
| $1,126–$1,274 | 9 | +15.2% | 2 |
| $1,285–$1,481 | 9 | +34.8% | 1 |
| $1,544–$2,570 | 9 | +0.6% | 4 |
Los compradores que más pagaron por pie en 2016 están, como grupo, más o menos donde empezaron. Los que menos pagaron han subido casi la mitad. El precio de entrada mediano entre las siete pérdidas es de $1,544 por pie cuadrado; entre las 29 ganancias es de $1,238.
Por piso, llega al mismo resultado. El séptimo piso — el más alto del edificio y el pie más caro de este — es el único piso con una mediana negativa, de −2.8%, y tres de sus cinco ciclos completos son pérdidas. Los pisos uno, dos, cinco y seis no tienen ninguna pérdida.
Tres que muestran la forma que toma:
- Una vivienda de 2,125 pies cuadrados comprada en $2,100,000 en marzo de 2016 se vendió en $3,395,000 en marzo de 2025 — un aumento de 61.7%.
- Una vivienda de 818 pies cuadrados comprada en $750,400 en abril de 2016 se vendió en $1,160,000 en enero de 2018 — un aumento de 54.6% en 1.7 años.
- Una vivienda de 2,569 pies cuadrados comprada en $6,054,100 en abril de 2016 se vendió en $4,700,000 en agosto de 2018 — una baja de 22.4%.
Esa última vivienda costó $2,357 por pie cuadrado en 2016. La primera costó $988. Están en el mismo edificio, y el registro del condado muestra que la diferencia entre ellas fue lo que el comprador aceptó pagar, no qué departamento obtuvo. El registro muestra transacciones y no razones: no puede decirle cuánto valía alguna de estas viviendas, solo lo que cambió de manos.
El historial de precios
Ventas calificadas entre partes independientes del registro del condado, consultadas el 23 de septiembre de 2026.
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 0 | — | — |
| 2024 | 6 | $4,737,500 | $1,824 |
| 2025 | 4 | $5,112,500 | $1,926 |
| 2026 a la fecha | 2 | $3,787,500 | $1,853 |
No hubo ni una sola venta calificada en One Ocean en todo 2023. Lo pongo en la página en lugar de mostrar tres años y esperar que nadie cuente. Es el único hueco de este tipo en los cuatro años medidos aquí, y significa que el registro de cuatro años se apoya en doce transacciones en un edificio de 49 viviendas.
Doce ventas calificadas en cuatro años equivalen a aproximadamente una vivienda de cada dieciséis al año — y con casi ningún plano repetido, quien compra aquí a menudo no tiene ninguna comparable directa. Ese es el hecho práctico más importante de este edificio.
Con doce ventas y un año vacío en medio, yo no trazaría una tendencia. Las medianas por pie de 2024, 2025 y 2026 ($1,824, $1,926, $1,853) están a unos seis por ciento entre sí, que es lo más cercano a plano que pueden verse unos datos escasos; si eso es estabilidad o coincidencia, doce ventas no lo pueden decir.
La venta récord es de $10,000,000, el 24 de junio de 2024, por una de cinco recámaras de 3,339 pies cuadrados — $2,995 por pie cuadrado. Esa vivienda sí cambió de manos en 2016 en $4,233,600, pero el condado marca esa transferencia como realizada entre partes vinculadas, por lo que no se cuenta aquí como una compra y la vivienda no aparece en las cifras de ciclo completo anteriores.
A quién le conviene este edificio
Le conviene a un comprador que quiere un departamento grande en South of Fifth y sabe exactamente cuál. Con una vivienda mediana de 2,659 pies cuadrados y un número de recámaras inclinado hacia cinco, no es un edificio que se compre como pied-à-terre; la vivienda más pequeña tiene 818 pies cuadrados y hay exactamente una.
Le conviene a un comprador paciente. Una vivienda de cada dieciséis se vende al año, un año calendario completo pasó sin una sola venta calificada, y los planos casi no se repiten — así que el departamento específico que usted quiere puede no aparecer en varios años, y cuando aparezca lo estará valorando con evidencia escasa en ambas direcciones.
Le conviene a un comprador disciplinado sobre todo en el precio. El hallazgo más claro en el registro de diez años de este edificio es que el precio de entrada, no el departamento, decidió el resultado — y los compradores que pagaron en lo más alto del rango no han sido recompensados por ello. Si le piden una prima aquí, el registro del condado le da una razón específica para ponerla a prueba.
Le conviene a un vendedor con una mano fuerte, siempre que la mano se evalúe con honestidad. Si compró en la mitad inferior del rango de 2016, el registro está firmemente de su lado. Si compró en lo más alto del edificio, el mismo registro dice que el agente de un comprador encontrará tres pérdidas en el séptimo piso y las usará. Fije el precio frente a su propia entrada y sus propios pies cuadrados en lugar de la mediana del edificio, que se construye sobre doce ventas y oscila según la vivienda que haya cambiado de manos. Pídame el registro por pie de su línea antes de fijar una cifra.
One Ocean — Preguntas Frecuentes
¿Por cuánto se han vendido las viviendas de One Ocean en los últimos 12 meses?
Se registraron 3 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, a una mediana de $3,850,000 ($1,885 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 2 de julio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si es propietario en One Ocean y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, escriba a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Los propietarios de One Ocean han ganado dinero?
La mayoría sí. Treinta y seis de las 49 viviendas tienen un ciclo completo en el registro del condado, con ambos tramos calificados, y las 36 comienzan en la venta inicial de 2016. Veintinueve ganaron y siete perdieron, con una mediana de +20.6% en un periodo de tenencia mediano de 5.9 años y un rango de −22.4% a +64.6%.
¿Qué compradores de One Ocean salieron peor?
Los que más pagaron. Ordenados por precio por pie cuadrado de 2016, el cuarto más barato de las entradas devolvió una mediana de +48.8% sin pérdidas; el cuarto más caro devolvió +0.6% con cuatro pérdidas de nueve. El precio de entrada mediano entre las siete pérdidas es de $1,544 por pie cuadrado frente a $1,238 entre las ganancias.
¿Hay algún piso de One Ocean peor que los demás?
El séptimo. Es el único piso con un resultado mediano negativo, de −2.8%, y tres de sus cinco ciclos completos son pérdidas. Los pisos uno, dos, cinco y seis no tienen ninguna pérdida. También es el pie más caro del edificio, que es el mismo hallazgo dicho de otra manera.
¿Por qué no hay ventas en 2023 en One Ocean?
Porque no hubo ninguna. El registro del condado no contiene ninguna venta calificada entre partes independientes en este edificio en todo 2023. Es el único año vacío de los cuatro medidos aquí, y es la razón por la que el registro de cuatro años se apoya en doce transacciones.
¿One Ocean es un edificio o dos?
Dos edificios, un condominio. El condado registra 32 viviendas como South Building y 14 como North Building, con tres sin etiqueta, todas bajo una sola declaración cuyas cuotas de elementos comunes suman 100.0110%.
¿Cuál es la venta más cara en One Ocean?
$10,000,000 el 24 de junio de 2024, por una de cinco recámaras de 3,339 pies cuadrados — $2,995 por pie cuadrado. Esa vivienda también cambió de manos en 2016 en $4,233,600, pero el condado marca esa transferencia como realizada entre partes vinculadas, por lo que no se trata como una compra y la vivienda se excluye de las cifras de ciclo completo.
¿Qué tan grandes son las viviendas de One Ocean?
De 818 a 5,586 pies cuadrados, con una mediana de 2,659. La mezcla es de 21 de cinco recámaras, 21 de tres recámaras, cuatro de dos recámaras, dos de una recámara y una de cuatro recámaras. Los planos casi no se repiten: el más común aparece cuatro veces y todos los demás aparecen dos veces o una. Los valores catastrales de 2026 van de $875,558 a $7,450,304, con una mediana de $3,589,009.
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He vendido propiedades del Sur de Florida desde 2002, más de $1,000 millones. Pregúnteme por la declaración registrada, qué se ha cerrado genuinamente, o una respuesta directa sobre si este edificio le conviene.
Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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