Condominios de Lujo en Miami · 26 Edgewater
91 folios conforman 26 Edgewater.
Por Josh Stein · Licencia de Florida SL3057661 · Actualizado el 1 de octubre de 2026
Verificado el 17 de agosto de 2026Miami-Dade County Property Appraiser1 fuente
Datos del edificio
- Dirección
- 321 NE 26 St
- Año de construcción
- 2018
- Residencias
- 86
- Estatus
- Entregado — completado en 2018
Puntos Clave
- 26 Edgewater registró 3 ventas en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026 — con una mediana de $335,000, o $598 por pie cuadrado, según el registro de Miami-Dade County Property Appraiser. La última venta registrada fue el 24 de junio de 2026. ¿Es propietario en 26 Edgewater? Pregúntele a Josh en cuánto se vendería el suyo por WhatsApp.
- 91 folios conforman 26 Edgewater — — 86 viviendas residenciales, 4 folios de locales comerciales y 1 folio de referencia que no es una unidad independiente.
- La vivienda mediana es de 560 pies cuadrados — — el mismo tamaño de 44 de las 86 viviendas del edificio, o 51.2% del edificio.
- El valor avaluado mediano de 2026 es de $301,209 , y va de $210,886 a $395,086 entre las 86 viviendas.
- El precio por pie cuadrado varió -4.4% de 2023 a 2026 a la fecha — con apenas trece ventas calificadas — real, pero un registro demasiado escaso para llamarlo una tendencia confirmada.
- La rotación es de una vivienda de cada 26 por año — con base en cuatro años, un edificio de movimiento lento.
- 29.1% de las viviendas muestran un ciclo de compra y reventa documentado — — 56.0% con ganancia, 36.0% con pérdida, 8.0% sin cambio, y toda pérdida registrada es de un comprador original de 2018 que revendió entre 2019 y 2024.
321 NE 26th Street, Miami, Florida | Vecindario: Edgewater
Un edificio construido casi por completo sobre una sola planta
Contado individualmente frente al registro de Miami-Dade County Property Appraiser el 23 de septiembre de 2026, 26 Edgewater tiene 91 folios en 321 NE 26th Street: 86 viviendas residenciales, cuatro folios de locales comerciales y un folio de referencia que no representa una unidad independiente.
El área climatizada va de 560 a 998 pies cuadrados, con una mediana de exactamente 560 — la planta más pequeña del edificio. Cuarenta y cuatro de las 86 viviendas, 51.2%, están en esa única planta de 560 pies cuadrados. Después de eso, las plantas se reducen rápido: 815 pies cuadrados representan 14 viviendas y 814 pies cuadrados otras 9.
La mezcla es de 56 de una recámara (65.1%), 29 de dos recámaras (33.7%) y un estudio (1.2%). No hay ninguna vivienda de tres recámaras en todo el edificio.
El valor avaluado de 2026 va de $210,886 a $395,086 entre las 86 viviendas, con una mediana de $301,209 — cifras modestas que siguen la pequeña planta mediana del edificio.
Una nota metodológica que conviene decir con claridad, porque prefiero mostrar mi trabajo que ocultarlo: cuatro de los folios de locales comerciales del edificio tienen entradas de participación en elementos comunes que parecen decimales mal colocados en el propio rol del condado — de 0.03% a 0.04% cada una, donde el patrón circundante implica diez veces eso. La declaración solo cierra en un 100% limpio una vez que esas cuatro entradas se corrigen por el error decimal. Nada de las 86 viviendas ni de sus participaciones se ve afectado; es una peculiaridad contable de los folios comerciales, no una residencia faltante.
¿Muestra el registro de precios una tendencia?
Solo ventas calificadas — transacciones entre partes independientes, verificadas frente al registro del condado.
| Año | Ventas calificadas | Precio mediano | $/pie² mediano |
|---|---|---|---|
| 2023 | 4 | $362,500 | $626 |
| 2024 | 4 | $375,000 | $638 |
| 2025 | 2 | $460,000 | $564 |
| 2026 a la fecha | 3 | $335,000 | $598 |
Empiezo con la cifra por pie cuadrado, porque el precio de venta mediano casi no significa nada en un edificio donde las viviendas van de 560 a 998 pies cuadrados. El precio por pie fue de $626, $638, $564 y $598 de 2023 a 2026 a la fecha, una banda de aproximadamente 12% con los dos años más recientes por debajo de los dos anteriores. En toda la ventana el cambio es de -4.4%. Es una cifra real, pero trece ventas calificadas en cuatro años, en un edificio de 86 viviendas, no bastan para llamarla una tendencia confirmada. Mi lectura honesta: la dirección es probablemente una ligera baja; la magnitud es genuinamente incierta con tan pocos datos, y prefiero decirlo con claridad que disfrazar cuatro cifras de mercado.
El precio de VENTA mediano oscila mucho más — de $362,500 a $460,000 y de vuelta a $335,000 — pero eso se debe a qué viviendas específicas se negociaron cada año, no a que el mercado se moviera. Este es exactamente el caso en que el precio y el precio por pie cuadrado discrepan, y la cifra por pie es la que merece confianza.
Rotación a lo largo de la ventana de cuatro años: 13 ventas calificadas frente a 86 viviendas equivalen a una vivienda de cada 26 cambiando de manos por año. Es un edificio de movimiento lento. Cada uno de los cuatro años produjo al menos una venta calificada — ningún año está en blanco — pero 2026 a la fecha tiene solo tres, y 2026 es un año incompleto.
Las ventas de 2019 a 2021, fuera de la ventana de cuatro años de esta tabla pero tomadas del mismo registro del condado, tuvieron precios medianos anuales de $397 a $480 por pie cuadrado, muy por debajo de la banda de $552 a $696 que este edificio ha mantenido desde 2023. Sea lo que haya pasado en esos años, el precio por pie del edificio no ha vuelto a ese nivel desde entonces.
Qué les pasó a quienes compraron aquí
Veinticinco de las 86 viviendas del edificio, 29.1%, muestran un ciclo completo de compra y reventa en el registro del condado — una compra documentada y una venta posterior documentada, ambas calificadas, ambas por más de $10,000. Es una muestra suficiente para decir algo real sobre cómo le ha ido realmente a este edificio a quienes fueron propietarios en él, y no solo lo que pide hoy.
De esos 25 ciclos de compra y reventa, 14 ganaron valor, 9 lo perdieron y 2 se revendieron por exactamente lo que costaron — 56.0% al alza, 36.0% a la baja, 8.0% sin cambio. La ganancia mediana es de +7.6%, con una tenencia mediana de 3.7 años. El rango completo va de -21.1% a +62.5%.
El patrón en el registro no es aleatorio, y vale la pena enunciarlo con claridad en lugar de diluirlo en un promedio. Las ganancias más claras corresponden a las tenencias más largas: una vivienda de 560 pies cuadrados comprada en $240,000 en octubre de 2018 se vendió en $390,000 en enero de 2024, +62.5% en 5.2 años; una vivienda de 815 pies cuadrados comprada el mismo mes en $330,000 se vendió en $470,000 en febrero de 2025, +42.4% en 6.4 años. Las pérdidas más claras corresponden a las tenencias más cortas, casi todas vendidas en 2019 o 2020: una vivienda de 560 pies cuadrados comprada en $285,000 en octubre de 2018 se vendió por apenas $225,000 en mayo de 2020, -21.1% en 1.6 años; una vivienda de 605 pies cuadrados comprada el mismo mes se vendió en julio de 2020 a -13.4% en 1.8 años.
Prefiero sacar la conclusión honesta que una halagadora: 26 Edgewater ha premiado la paciencia y castigado la salida rápida, en particular una salida que cae en 2019 o 2020. Nada en este registro respalda comprar aquí para una reventa rápida.
A quién le conviene 26 Edgewater, y a quién no
Este edificio le conviene a un comprador cuya prioridad es el punto de entrada realista más bajo a Edgewater: una recámara compacta, lo más probable en la planta de 560 u 815 pies cuadrados, con un valor avaluado mediano de 2026 de $301,209. También le conviene a un inversionista que quiere una unidad pequeña y rentable en un vecindario con demanda real de renta y que no cuenta con una apreciación rápida.
No le conviene a quien necesita espacio. La vivienda mediana es de 560 pies cuadrados y la más grande del edificio es de menos de 1,000 — no hay ninguna de tres recámaras aquí, y las plantas de dos recámaras se quedan muy cortas de lo que suele necesitar un hogar en crecimiento.
Tampoco le conviene a quien planee una tenencia corta. El registro de ciclos de compra y reventa anterior dice con claridad que las salidas más rápidas, en 2019 y 2020, perdieron dinero; toda ganancia clara en este edificio tardó años, no meses, en aparecer.
Si usted vende aquí: ancle su precio en $ por pie cuadrado, no en lo que se vendió la unidad más grande de un vecino. El precio de venta mediano de este edificio se ha movido más de 25% entre años puramente según qué planta se negoció — un vendedor que cite el comparable equivocado fijará mal el precio por decenas de miles de dólares en cualquier dirección.
26 Edgewater — Preguntas Frecuentes
¿A cuánto se han vendido las viviendas de 26 Edgewater en los últimos 12 meses?
Se registraron 3 ventas en el registro de Miami-Dade County Property Appraiser en los 12 meses al 23 de septiembre de 2026, con una mediana de $335,000 ($598 por pie cuadrado). La última venta registrada fue el 24 de junio de 2026. Son cierres registrados, no precios de lista. Si es propietario en 26 Edgewater y quiere saber en cuánto se vendería su vivienda, envíe un mensaje a Josh Stein por WhatsApp al (305) 695-8257.
¿Cuántas unidades hay en 26 Edgewater?
Miami-Dade County Property Appraiser registra 91 folios en 321 NE 26th Street: 86 viviendas residenciales, cuatro folios de locales comerciales y un folio de referencia que no es una unidad independiente. Las viviendas se desglosan en 56 de una recámara, 29 de dos recámaras y un estudio.
¿Qué tamaño tienen las residencias?
El área climatizada va de 560 a 998 pies cuadrados con una mediana de exactamente 560 — 44 de las 86 viviendas, o 51.2%, comparten esa planta, la más pequeña. Nada en el edificio llega a 1,000 pies cuadrados.
¿Cuál es el valor avaluado de 2026?
Las 86 viviendas tienen un valor avaluado de 2026 que va de $210,886 a $395,086, con una mediana de $301,209.
¿Ha subido o bajado el precio por pie cuadrado?
Se movió $626, $638, $564 y $598 de 2023 a 2026 a la fecha — un cambio de -4.4% en la ventana, con los dos años más recientes por debajo de los dos anteriores. Trece ventas calificadas en cuatro años es un registro demasiado escaso para llamarlo una tendencia confirmada; la dirección es probablemente una ligera baja, pero la magnitud es incierta.
¿Con qué frecuencia se negocian las viviendas aquí?
Una vivienda de cada 26 cambia de manos por año con base en cuatro años: 13 ventas calificadas frente a 86 viviendas desde 2023. Eso hace de 26 Edgewater un edificio de negociación lenta.
¿Ganaron dinero los compradores que adquirieron aquí?
De las 25 viviendas (29.1% del edificio) con un ciclo documentado de compra y venta en el registro del condado, 14 ganaron valor, 9 lo perdieron y 2 se revendieron por exactamente lo que costaron — una ganancia mediana de +7.6% con una tenencia mediana de 3.7 años, en un rango de -21.1% a +62.5%. Las ganancias más claras provinieron de tenencias más largas; las pérdidas más claras, de salidas que cayeron en 2019 o 2020.
¿Es 26 Edgewater una buena opción para una familia?
No por tamaño. La vivienda mediana es de 560 pies cuadrados y la más grande es de menos de 1,000, sin ninguna planta de tres recámaras en el edificio. Le conviene a un comprador soltero, una pareja o un inversionista que busca una renta compacta, más que a un hogar que necesita espacio para crecer.
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Josh Stein · Asociado de ventas de bienes raíces en Florida, licencia SL3057661 · (305) 695-8257 · hello@joshsteinrealtor.comRelated coverage
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