Montclair Lofts

Cuarenta viviendas en Meridian Avenue, Miami Beach

Consulté los 40 folios que Miami-Dade County Property Appraiser tiene registrados para Montclair Lofts en 1700 Meridian Avenue, Miami Beach, FL 33139. La declaración cierra exactamente en 100.0000% en la prueba de participación en elementos comunes del condado, y los 40 folios son viviendas residenciales; no hay folios comerciales, de estacionamiento ni de bodegas que excluir.

La mayor parte del edificio tiene 2 recámaras — 36 de las 40 viviendas (90.0%) — y las 4 restantes tienen 3. El área climatizada va de 995 a 2,073 pies cuadrados, con una mediana de 1,014, y una planta predomina: 1,014 pies cuadrados representan 16 de las 40 viviendas, 40.0% del edificio por sí sola. Otros dos tamaños, 995 y 1,018 pies cuadrados, suman 7 viviendas cada uno.

En el rol fiscal de 2026, los valores avaluados van de $381,222 a $1,213,040 entre las 40 viviendas, con una mediana de $539,784.

El registro del condado indica un año de construcción de 2005 para 38 de las 40 viviendas; dos folios (unidades 101 y 102, de 1,845 pies cuadrados cada una) muestran 1954. El número de pisos, el arquitecto y la lista de amenidades no forman parte del registro del condado, y prefiero decirlo antes que completarlos con un sitio de listados.

Siete ventas en cuatro años: un aumento de 14.4% con poco volumen

Solo 7 ventas calificadas se han cerrado en todo el período de cuatro años, con apenas una venta en cada uno de 2023 y 2025 — muy poco como para apoyarme con fuerza en la mediana de un solo año. Lo que sí muestra el registro: el $/pie² mediano nunca cayó por debajo de $604 en ningún año y pasó de $702 en 2023 a $804 en 2026 a la fecha, un aumento de 14.4%, con los $604 de 2025 correspondientes a una sola venta. Con un volumen tan bajo, yo diría que la dirección es probablemente real, no una tendencia confirmada. Frente a 40 viviendas, eso es una rotación de aproximadamente una vivienda de cada 23 por año. 2026 es un año incompleto.

El récord de la ventana actual del edificio — y su récord histórico — es de $1,650,000, cerrado el 6/23/2026, por una vivienda de 2,073 pies cuadrados en la unidad 306, la unidad más grande del edificio, a $796 por pie cuadrado. Sin embargo, esa no es la tasa más alta por pie registrada este año: una vivienda más pequeña, de 1,014 pies cuadrados, en la unidad 501 se vendió el mismo año por $1,145,000, lo que equivale a $1,129 por pie cuadrado — un recordatorio de que el precio más alto de un edificio y su tasa más alta por pie cuadrado no siempre pertenecen a la misma venta, y por qué yo empiezo con el $/pie² en lugar del precio cuando ambos no coinciden.

¿Qué explica los dos ciclos de compra y reventa con pérdida de este edificio?

Considerando las viviendas compradas y luego revendidas, de la primera venta registrada a la última (una por vivienda, lo que puede abarcar varios propietarios), con ambas operaciones calificadas por más de $10,000: 36 de las 40 viviendas del edificio (90.0%) tienen una. 34 se vendieron por más de lo que pagó el propietario anterior; 2 se vendieron por menos. El cambio mediano de las 36 es de +34.7%, con una tenencia mediana de 14.8 años; solo entre las 34 con ganancia, la ganancia mediana es de 35.9%. El rango va de -26.0% a +165.5%.

Los dos ciclos de compra y reventa con pérdida del edificio comparten un patrón: una compra en agosto de 2005 cercana a $525,000-$570,000, revendida en 2013 por $422,000-$500,000 — la mayor pérdida, -26.0%, corresponde a una vivienda de 1,018 pies cuadrados registrada con 7.7 años de diferencia, aunque el condado muestra un certificado de título de mayo de 2009 en esa vivienda entre las dos ventas, por lo que no fue una tenencia única y limpia. En contraste, la mayor ganancia documentada del edificio: la unidad 407, de 1,014 pies cuadrados, comprada en $339,000 en agosto de 2005 y vendida en $900,000 en abril de 2024, +165.5% en 18.7 años — una de las dos ventas que conformaron el total de la ventana de 2024. Casi todas las ventas originales del edificio, en agosto de 2005, se agruparon entre $310,000 y $590,000, y las viviendas que se han conservado por más tiempo desde entonces muestran las mayores ganancias.

A quién le conviene Montclair Lofts, y a quién no

Montclair Lofts le conviene a un comprador que busca una verdadera variedad de tamaños en un solo edificio de Miami Beach — desde una unidad estándar de 995 pies cuadrados hasta una vivienda de 2,073 pies cuadrados — y que se sienta cómodo con una tendencia de $/pie² modesta pero genuinamente positiva con poco volumen reciente. También le conviene a un comprador paciente: las ganancias más claras del edificio corresponden a propietarios que conservaron su vivienda 17 años o más.

No le conviene a compradores que necesitan un amplio conjunto de comparables actuales — se cerró una sola venta en cada uno de dos de los últimos cuatro años — ni a quienes asumen que toda vivienda aquí ha sido una ganancia garantizada; dos ciclos de compra y reventa documentados, ambos originados en compras de 2005 revendidas en 2013, muestran que una pérdida real es posible según el momento.

Si usted vende: fije el precio con base en la banda de $/pie² de $604-$837 de los últimos cuatro años y la planta específica de su unidad, teniendo en cuenta que el PRECIO reciente más alto de este edificio y su TASA reciente más alta por pie provinieron de dos unidades de tamaños distintos en el mismo año. Con un volumen tan bajo, esté preparado para defender su propio caso ante el agente del comprador junto con cualquier comparable que pueda señalar.

Montclair Lofts — Preguntas Frecuentes

¿Cuántas viviendas hay en Montclair Lofts?

Miami-Dade County Property Appraiser registra 40 folios para Montclair Lofts en 1700 Meridian Avenue, Miami Beach, FL 33139, todos viviendas residenciales. La declaración cierra exactamente en 100.0000% en la prueba de participación en elementos comunes del condado.

¿Qué muestra el registro de ventas sobre el $/pie² en Montclair Lofts?

Subió 14.4% de 2023 a 2026, de $702 a $804, y nunca cayó por debajo de $604 en ningún año de la ventana. Con solo 7 ventas en los cuatro años, yo diría que la dirección es probablemente real, no confirmada.

¿Cuál es el precio más alto al que se ha vendido una vivienda en Montclair Lofts?

El récord actual e histórico del edificio es de $1,650,000, cerrado en junio de 2026, por una vivienda de 2,073 pies cuadrados en la unidad 306 — la unidad más grande del edificio, a $796 por pie cuadrado.

¿Cuál es la tasa más alta por pie cuadrado registrada en Montclair Lofts?

$1,129 por pie cuadrado, de una venta de $1,145,000 de una vivienda más pequeña, de 1,014 pies cuadrados, el mismo año, 2026 — una unidad distinta a la de la venta de mayor precio del edificio, ya que el precio y el $/pie² no siempre pertenecen a la misma vivienda.

¿Los propietarios de Montclair Lofts suelen ganar o perder dinero?

De las 40 viviendas del edificio, 36 (90.0%) tienen un ciclo de compra y reventa documentado: 34 con ganancia, 2 con pérdida. El cambio mediano de las 36 es de +34.7% con una tenencia mediana de 14.8 años.

¿Con qué frecuencia cambian de dueño las viviendas en Montclair Lofts?

Con 7 ventas calificadas en los últimos cuatro años frente a 40 viviendas, la rotación equivale a aproximadamente una vivienda de cada 23 por año.

¿Qué no se sabe sobre Montclair Lofts a partir del registro del condado?

El registro del condado indica un año de construcción de 2005 para 38 de las 40 viviendas (dos folios muestran 1954). El número de pisos, el arquitecto y los detalles de amenidades no forman parte del registro del Property Appraiser, por lo que ninguno de esos datos se afirma a partir de él en esta página.

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