Prive Island

Lo que Realmente Hay Dentro de Privé Island

Privé Island Estates es una sola declaración de condominio de Miami-Dade County, PRIVE CONDO, que abarca dos direcciones, 5000 y 5500 Island Estates Drive en Aventura. El rol del condado lleva 161 folios para la propiedad. 160 de ellos son residencias; el folio restante es una parcela de fideicomisario/áreas comunes no residencial y no contiene ninguna vivienda.

Las residencias aquí van de 2,339 a 5,824 pies cuadrados, con una mediana de 2,956. La mezcla de recámaras se inclina a lo grande: 90 de las 160 residencias (56.3%) son de 3 recámaras, 47 (29.4%) son de 4 recámaras, y el edificio tiene una serie menor de distribuciones de 2 recámaras (10), 5 recámaras (8) y 6 recámaras (5). En el rol fiscal de 2026, los valores catastrales de esas 160 residencias van de $1,695,578 en el extremo bajo a $7,244,700 en el extremo alto, con una mediana de $2,670,216.

Las entradas de año de construcción del condado para las residencias son 2017 (80 folios), 2018 (79) y 2019 (uno), y no lleva número de pisos, arquitecto ni lista de amenidades. El número de pisos, el desarrollador y el arquitecto del cuadro de datos de arriba provienen del registro del edificio en este sitio, no del condado.

¿Cómo Se Ha Movido Realmente el Mercado de Privé Island?

24 ventas calificadas se cerraron en el edificio en esos cuatro años, frente a 160 residencias: una rotación de una residencia de cada 27 por año, que es un mercado de movimiento lento bajo cualquier medida. 2026 es un año incompleto: las 4 ventas de arriba llegan hasta el 23 de septiembre de 2026, la más reciente el 27 de mayo.

Quiero señalar una divergencia aquí en lugar de disimularla, porque es justo el tipo de cosa que una mediana del precio de venta oculta. El precio mediano de venta subió de $3,163,000 en 2023 a $3,475,000 en 2026 a la fecha, un aumento de 9.9%. La mediana de $/pie² en el mismo lapso se movió solo 1.1%, de $1,150 a $1,163. Esas dos cifras deberían coincidir más o menos si el edificio vendiera una mezcla constante de residencias cada año; no lo hacen, porque no la vende. 2025 registró el precio mediano más alto de los cuatro años, $3,620,000, con la mediana de $/pie² más baja, $1,088: ese año se negociaron residencias más grandes y de menor precio por pie. 2024 fue lo contrario: un precio mediano más bajo, $3,418,100, pero el $/pie² más alto, $1,264. Si lee la línea del precio pensaría que el valor del edificio subió de forma constante; si lee la línea de $/pie², el panorama honesto se acerca más a plano. Confío más en la línea de $/pie².

Con entre cuatro y nueve ventas en cualquier año, y 24 en toda la ventana de cuatro años, puedo decir que la tendencia de $/pie² es esencialmente plana y no al alza: la dirección es cercana a cero y la muestra es tan escasa que no apostaría mucho por el +1.1% exacto. La banda propia del edificio en $/pie² en 2023–26 va de un piso de $969 a un techo de $1,506, con mediana de $1,152.

El Registro Propio del Edificio, Contado Dos Veces

La venta confirmada más alta del registro del condado es de $9,700,000, cerrada el 14 de enero de 2022, por la unidad 1501 del edificio Norte: 5,824 pies cuadrados, la planta tipo más grande del edificio, a $1,666 por pie cuadrado, también el precio por pie más alto del edificio en el registro.

Lo que hace que valga la pena mirarla de cerca es que no es un caso aislado. La misma unidad se vendió una vez antes, por $8,000,000 el 28/12/2017, a $1,374/pie² — una ganancia de 21.3% sobre los mismos 5,824 pies cuadrados en aproximadamente cuatro años. Otras dos de las residencias más grandes del edificio, ambas de 5,753 pies cuadrados, se negociaron cerca de lo más alto de la lista de ventas con un día de diferencia a mediados de enero de 2021: $7,904,000 por una unidad del edificio Sur y $7,625,000 por una unidad del edificio Norte. En conjunto, es un patrón consistente: las plantas tipo más grandes de este edificio alcanzan tanto los precios más altos como el $/pie² más alto, de forma repetida, no como una sola venta afortunada.

Una venta del registro merece una advertencia y no un titular. Una residencia de 2,877 pies cuadrados se vendió por $446,800 el 1 de septiembre de 2021: $155 por pie cuadrado, aproximadamente una séptima parte de la banda normal del edificio. Esa misma unidad se revendió por $3,150,000 en enero de 2023, lo que en el papel se lee como una ganancia de 605.0%, y de hecho es la mayor ganancia individual del registro de ciclos de compra y reventa del edificio. No confío en la cifra de 2021. El condado muestra los mismos $446,800 el mismo día para una segunda residencia de 2,877 pies cuadrados en la otra torre, lo que es una razón más para no leerla como un precio de mercado. Nada más en Privé Island se ha negociado jamás cerca de $155/pie², y la marca “calificada” del condado no es prueba de un precio entre partes independientes: he visto el mismo patrón en otros edificios de este conjunto de datos, donde una venta nominalmente calificada se fija decenas de puntos porcentuales por debajo de la banda propia del edificio. Divulgo esta venta y la cifra que resultó de ella en lugar de usarla para caracterizar la apreciación del edificio.

A Quién le Queda Mejor Privé Island

Este es un edificio para un comprador que quiere una de las plantas tipo más grandes del mercado y está dispuesto a conservarla. El rango de tamaños (2,339 a 5,824 pies cuadrados, mediana de 2,956) y la mezcla de recámaras (más de 85% de las residencias son de 3 o 4 recámaras) apuntan a propietarios de tiempo completo o de temporada con hogares numerosos, no a un comprador de condominio inicial ni de rendimiento por renta: aquí hay muy poco inventario pequeño para empezar.

La tasa de rotación, una residencia de cada 27 por año, funciona en ambos sentidos. Para un propietario que quiere privacidad, baja rotación en el edificio y no piensa revender en unos cuantos años, eso es una ventaja. Para un comprador que quiere un conjunto amplio de ventas comparables recientes antes de hacer una oferta, o que podría necesitar vender rápido, es una restricción real: solo de 4 a 9 residencias cambiaron de manos en cada uno de los últimos cuatro años.

A un vendedor: con tan pocos cierres al año, el descubrimiento de precios aquí es escaso. No me apoyaría en la venta individual más reciente, sea cual sea, para fijar un precio de oferta; me anclaría a la banda propia del edificio de $969–$1,506 por pie cuadrado de 2023–26 y ajustaría por la planta tipo de su unidad frente a los tamaños que sí se han negociado, ya que el tamaño de la planta tipo es claramente lo que impulsa la diferencia entre el precio mediano y el $/pie² mediano que se muestra arriba.

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