Bay Harbor One

Qué hay realmente en el edificio

El condado devuelve 36 folios para 1100 100th Street, y cada uno de ellos es una vivienda — sin folio de referencia, sin unidad comercial, sin estacionamiento, cabaña ni bodega con escritura independiente.

Lo más inusual es lo que hay en ellos. Las 36 viviendas son de dos recámaras y van de 1,376 a 1,576 pies cuadrados — una dispersión de 14.5% entre la más pequeña y la más grande. Doce viviendas miden 1,463 pies cuadrados, y el resto se agrupa en seis por cada tamaño: 1,376, 1,377, 1,532 y 1,576.

Para 2026, el condado avalúa las viviendas entre $585,631 y $784,507, mediana de $644,948. Es un rango de 1.3 veces, el más estrecho de cualquier edificio del índice con más de diez viviendas. En el edificio mediano de mi Miami Condo Index la cifra equivalente es de aproximadamente nueve veces.

¿Qué queda por fijar cuando todas las viviendas son iguales?

Por eso vale la pena escribir sobre un edificio de 36 viviendas.

Entre los edificios de mi Miami Condo Index con más de diez viviendas, la distribución de tamaños más ajustada antes de esta era de 19.6%, en The Tiffany of Bal Harbour. La mayoría de los edificios supera el 80%, y varios superan el 400%. Bay Harbor One tiene 14.5%, y a diferencia de Tiffany tampoco tiene variación en recámaras — todas las viviendas son de dos recámaras.

La consecuencia práctica es inusualmente clara. En la mayoría de los edificios, la primera y más difícil pregunta sobre un comparable es si es el mismo tipo de vivienda que la suya. Aquí siempre lo es. Cualquier venta calificada en este edificio es un comparable utilizable para cualquier vivienda de él, lo cual vale dinero real en una negociación.

Lo que queda, una vez eliminados el tamaño y la distribución, es el piso, la vista y el estado — y el registro sugiere que importan menos aquí que en la mayoría de las direcciones. Las seis ventas de los últimos cuatro años abarcan de $547 a $658 por pie cuadrado, un rango de apenas 1.2 veces. En The Tiffany of Bal Harbour, con viviendas igualmente uniformes, la banda equivalente de cuatro años en 25 ventas calificadas fue de 3.3 veces ($382 a $1,246 por pie cuadrado). En Bay Harbor One las viviendas son parecidas y los precios también.

Lo único que la uniformidad quita es información del rol fiscal. Con cada vivienda avaluada dentro de un rango de 1.3 veces, un avalúo del condado aquí no le puede decir si está viendo una buena vivienda o una mala. Hay que verla.

El historial de precios

Seis ventas calificadas en cuatro años, y 2025 no produjo ninguna. No se publica un cambio a cuatro años para este edificio y lleva un guion en mi Miami Condo Index. En muestras tan pequeñas no trazaría una línea a través de las medianas anuales, y la caída a $547 en 2024 se apoya en dos transacciones.

Lo que respalda el registro es un nivel, y estrecho: una mediana de $612 por pie cuadrado en las seis ventas, en una banda de $547 a $658, a un precio mediano de $869,000. La única venta de 2026, a $658 por pie cuadrado, es la más alta de las seis, y es la evidencia más reciente que tiene el edificio.

La rotación es de una vivienda de cada 24 por año, justo por debajo de la mediana de una de cada 23 entre los edificios de mi Miami Condo Index, lo que para un edificio de 36 viviendas significa aproximadamente una venta y media al año y largos periodos sin nada.

La récord es de $1,024,700, pagado el 3 de enero de 2022 por una vivienda de 1,532 pies cuadrados: $669 por pie cuadrado. En precio por pie cuadrado el máximo es de $688, una vivienda de 1,463 pies cuadrados a $1,006,500 ese mismo día. 2022 fue el año más activo del edificio: 13 ventas calificadas (las ventas del mismo día y al mismo precio se cuentan una sola vez) a una mediana de $948,300 o $619 por pie cuadrado, frente a nueve en cada uno de 2020 y 2021. Ocho de las diez ventas registradas el 3 de enero de 2022 fueron la primera venta que el condado muestra para esa vivienda, por lo que gran parte de ese volumen son primeras ventas y no reventas.

En el registro de propiedad hay menos en qué basarse que en la mayoría de las direcciones, y prefiero decirlo a interpretarlo en exceso. El condado muestra 12 reventas. Tres perdieron dinero — 25.0% — con un resultado mediano de +8.8% en una tenencia de 1.4 años. La pérdida mediana fue de 7.4% y la peor de 11.5%. Doce transacciones no son base para una afirmación firme sobre un edificio, pero vale la pena destacar dos cosas: las tenencias han sido cortas, y las pérdidas han sido leves — nada aquí ha salido muy mal.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Le conviene a un comprador que quiere un dos recámaras en Bay Harbor Islands y quiere poder verificar el precio. Treinta y seis viviendas casi idénticas significan que cada venta del edificio es su comparable, y la banda de cuatro años es de solo 1.2 veces de ancho.

Le conviene a un comprador que valora un edificio pequeño y consistente por encima de uno grande con una variedad de producto. Aquí no hay un nivel de estudios, ni prima de penthouse, ni un plano que se negocie distinto del suyo.

Le conviene mal a quien necesita vender en un plazo determinado. Una vivienda de cada 24 por año entre 36 viviendas significa que el edificio pasó todo 2025 sin una transacción.

Le conviene mal a un comprador que quiere algo distintivo, o cualquier cosa que no sea un dos recámaras de aproximadamente 1,450 pies cuadrados. El edificio no lo tiene.

Si está vendiendo aquí, los datos útiles son pocos pero sólidos. Sus comparables son las seis ventas de los últimos cuatro años, todas de viviendas esencialmente idénticas a la suya, de $547 a $658 por pie cuadrado — y la más reciente, en mayo de 2026, está en la parte alta de ese rango, a $658. Fije el precio con base en eso y no en el par de 2024 a $547 y $548, que son las dos cifras más bajas en cuatro años y lo primero que encontrará el agente de un comprador. Y sea realista con el tiempo: este edificio no registró ninguna venta en 2025.

¿Le interesa vender en Bay Harbor One?

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