Carlyle Deco Hotel

Lo que registra el condado en 1250 Ocean Drive

El condado tiene 21 folios en 1250 Ocean Drive, todos en una sola declaración. Diecinueve son viviendas vendibles y dos son locales comerciales. Las participaciones en elementos comunes de la declaración suman 99.9999% — completo hasta cuatro decimales, así que no se ha omitido nada.

Las 19 viviendas están clasificadas como RESIDENTIAL — TOTAL VALUE : CONDOMINIUM — RESIDENTIAL. Ninguna lleva el código HOTEL OR MOTEL , a pesar de que las palabras “DECO HOTEL” figuran en el propio nombre de la declaración. Si se lleva una sola cosa de esta página sobre la clasificación, que sea esta: el nombre de un edificio — incluso el nombre con que el condado lo registra — no dice nada sobre cómo está clasificado, y la clasificación, a su vez, no dice nada sobre si usted puede rentarlo.

Este es un edificio pequeño de departamentos grandes. Van de 625 a 2,867 pies cuadrados, mediana de 935, y la mezcla es de nueve de una recámara, seis de dos recámaras, dos de tres recámaras y dos de cuatro recámaras, incluidos dos penthouses. Diecinueve viviendas con cuatro departamentos de cuatro y tres recámaras entre ellas es una propuesta muy distinta de los bloques de estudios que hay en otras partes de esta sección.

Para 2026 el condado avalúa las viviendas en $13,042,525, una mediana de $512,160 en un rango de $229,162 a $1,708,911.

Qué pasó con todos los que compraron en 2006

El registro contiene 53 transacciones calificadas. Trece de ellas se cerraron en 2006 y otras tres a principios de 2007 — la conversión, cuando los departamentos se vendieron por primera vez de forma individual. Como este edificio es pequeño y sus unidades se han negociado repetidamente desde entonces, es posible seguir casi a cada uno de esos compradores hasta su salida.

Lo hice con las quince viviendas cuya primera venta registrada cae en 2006 o 2007 y que se han vendido de nuevo desde entonces. Catorce de las quince se revendieron por menos de lo que se vendieron la primera vez.

Un departamento de cada diecinueve ha recuperado su precio de 2007, y tardó hasta marzo de 2026 en lograrlo.

No voy a decirle por qué, porque el registro del condado no lo dice y yo estaría adivinando. Lo que la aritmética sí muestra es dónde estaba el precio de entrada: la conversión se vendió de $638 a $1,370 por pie cuadrado en 2006 y 2007. Nada en este edificio se ha negociado por encima de $879 por pie desde entonces. Los compradores no eligieron un mal edificio. Compraron en un momento particular, y ese momento no ha vuelto.

Vale la pena ponerlo junto a Casa Grande, a cuatro cuadras por la misma calle, que se convirtió en 1997 en lugar de 2006, y donde 31 de los 33 departamentos con una reventa registrada están por encima de su primera venta registrada, nueve de ellos por más de 200%. La misma playa, la misma categoría, el mismo tipo de edificio. La diferencia es casi por completo el momento en que ocurrió la primera venta.

Entonces, ¿en qué situación queda el edificio ahora?

Dos años consecutivos sin ninguna venta, y cinco ventas en cuatro años frente a 19 viviendas, alrededor de una vivienda de cada 15 al año. El año mediano de la última venta en el edificio es 2016 a 2017, hace aproximadamente una década.

Lo interesante es el trío de 2026. Las tres ventas de este año, $795,000 por una vivienda de 1,025 pies² en abril a $776 por pie, $752,500 por una de 894 pies² en junio a $842 por pie, y $630,000 por una de 717 pies² en marzo a $879 por pie, cerraron por encima de la mediana por pie de 2023 de $655, y la de marzo es el único departamento del edificio que supera su precio de 2007.

Tres ventas no pueden establecer una recuperación y no voy a afirmar una. Pero son la mejor evidencia reciente que tiene este edificio, y apuntan hacia arriba y no hacia abajo. El resumen honesto es que la cohorte de 2006 sufrió una pérdida severa y duradera, y que las tres operaciones de 2026 son las más sólidas en cuatro años.

A quién le conviene este edificio, y a quién no

Diecinueve departamentos grandes en un edificio Art Deco directamente sobre Ocean Drive es algo genuinamente escaso. Si busca uno de dos, tres o cuatro recámaras en este tramo, el número de edificios que pueden ofrecerlo es pequeño, y este es uno de ellos a un nivel por pie muy por debajo de las torres frente al mar más nuevas.

No le conviene si necesita liquidez o tranquilidad. Cinco ventas en cuatro años, dos años en blanco y una última venta mediana de hace una década significan que fijará el precio con muy poco en qué apoyarse — y la propia historia del edificio muestra qué tanto pueden recorrer los precios aquí.

Sobre la renta a corto plazo: las palabras “Deco Hotel” en el nombre de la declaración no le otorgan nada a nadie, y una clasificación de alojamiento tampoco lo haría si la tuviera. La preeminencia estatal de Florida, las reglas de zonificación y licencias de la ciudad de Miami Beach — entre las más estrictas del estado — y la declaración del condominio lo deciden en conjunto. Verifique las tres en sus fuentes primarias: la ley, las reglas de la ciudad de Miami Beach y la declaración del condominio antes de contar con cualquier ingreso por renta.

Si usted vende aquí, fije el precio con base en las últimas tres ventas y no en lo que usted pagó, sobre todo si compró en la conversión. Un agente del comprador puede reconstruir la tabla de arriba a partir del registro del condado en una tarde, y es una tabla difícil de rebatir. Sus ventajas genuinas son el tamaño de los departamentos y lo poco frecuente que sale uno.

The Carlyle — Preguntas Frecuentes

¿Es The Carlyle un condo-hotel?

El condado registra la declaración con el nombre THE CARLYLE DECO HOTEL CONDO, pero clasifica las 19 viviendas que contiene como condominio residencial ordinario. Ningún folio del edificio lleva un código de alojamiento. El nombre y la clasificación no coinciden, y ninguno de los dos determina lo que usted puede hacer con una unidad.

¿Cuántos departamentos hay?

Diecinueve, más dos folios comerciales. Van de 625 a 2,867 pies cuadrados con una mediana de 935 — nueve de una recámara, seis de dos recámaras, dos de tres recámaras y dos de cuatro recámaras, incluidos dos penthouses.

¿Ganaron dinero los compradores de la conversión de 2006?

Casi ninguno. Quince viviendas se vendieron por primera vez en la conversión de 2006 o 2007 y se han revendido desde entonces. Catorce se revendieron por menos de lo que se vendieron la primera vez, con caídas que van de 3.3% a 67.3%. La única excepción está al alza 1.9%, y tardó hasta marzo de 2026 en llegar ahí.

¿A cuánto se han vendido recientemente las unidades aquí?

Tres ventas en 2026: $795,000 por una vivienda de 1,025 pies² en abril, $752,500 por una de 894 pies² en junio y $630,000 por una de 717 pies² en marzo, a $776, $842 y $879 por pie cuadrado. Antes de eso, dos ventas en 2023 con una mediana de $655 por pie. No hubo ninguna venta en 2024 ni en 2025.

¿Se están recuperando los precios?

Las tres ventas de 2026 cerraron por encima de la mediana por pie de 2023, que es la mejor señal reciente que tiene el edificio. Pero tres transacciones no pueden establecer una recuperación, y esta página no afirma una. Lo que es seguro es que nada aquí se ha negociado por encima de $879 por pie cuadrado desde que la conversión se vendió hasta en $1,370.

¿Puedo rentar una unidad en The Carlyle a corto plazo?

El registro de la propiedad no lo responde. Los derechos de renta los deciden la preeminencia estatal de Florida sobre la regulación de rentas vacacionales, la zonificación y licencias de la ciudad de Miami Beach, y la declaración del condominio y las reglas de la asociación. Miami Beach aplica las normas con rigor. Verifique las tres en sus fuentes primarias: la ley, las reglas de la ciudad de Miami Beach y la declaración del condominio antes de contar con ingresos por renta.

¿Cómo se compara con Casa Grande, más abajo en la misma calle?

Son casi imágenes espejo. Casa Grande, en 834 Ocean Drive, vendió sus unidades en 1997 y 31 de los 33 departamentos con una reventa registrada están por encima de su primera venta registrada, nueve por más de 200%. The Carlyle vendió sus unidades en 2006 y casi todas las que se han revendido están a la baja. Los edificios son comparables; los puntos de entrada no lo fueron.

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